从这个月开始，我们将陆续推出一些全新版面，而商业版就是其中最先与广大读者见面的。在这个新版面里，我们将持续关注2006年商业地产的点滴动态，及时将最新的商业地产信息提供给广大读者。敬请拭目以待。

东直门商圈

    2006年，业内人士认为依然是商业地产整体形势很是严峻的一年。在这一年，不仅市场放量会继续呈上升趋势，而且国家宏观政策将继续把严，特别是针对一些大型商业地产的开发。

    而经过近三年的开发，京城商业地产逐渐形成了商圈化的发展模式，这一点从近年来不断涌现新商圈就可见端倪，其中不乏一个项目带动一个新商圈崛起的情况。这些新商圈的崛起已经使京城的传统商圈备感发展的压力。事实上，新兴商圈也的确正在有意“叫板”老商圈，时刻彰显着其作为城市发展新生力军的活力。那么，哪些是今年最值得业内关注的新商圈？这些新商圈又有着怎样引人注目的亮点呢？

马甸商圈

    关注指数：★★★★★

   北三环商务带随着近年来城市中心北移的趋势发展得越加突出，而北三环作为城市重要交通枢纽的优势，更是使得其沿线的商务发展不断壮大成熟。而马甸商圈正是其中不可忽视的重要节点。

    自去年传出位于马甸商圈内的宜家家居将于今年迁至望京后，马甸商圈便成为业内关注的一个热点。这一方面是由于宜家的迁出引来了京城众多商家“争抢”这块宝地；另一方面也是因为商圈内一些新商务项目的入市，如北环中心、华尊大厦、华龙大厦等；打破了商圈内很长一段时间没有新商务产品出现的局面。

    事实上，马甸商圈历史由来已久，只是一直以来都是处于不温不火的发展状态中。作为扼守北三环交通要道的马甸商圈，不仅交通优势明显，且被CBD、中关村、亚奥以及“国门”等四大商圈所包围，因此具备了很好的商务氛围和基础。再加上，2004年马甸区域内生态环境的改善，多个主题公园的建设更使得这里的商务环境变得得天独厚。

    今天的马甸商圈感觉正是到了否极泰来、 厚积薄发的时候，正如马甸商圈内的代表项目北环中心总经理沈华所言，马甸已经初步形成了建筑规模近百万平方米的商务建筑群，再加上宜家的迁出，将有效减轻区域交通压力，对商圈的商务环境更为有利。因此，马甸商圈成为新兴的商务地区是必然结果。

奥运商圈

    关注指数：★★★★★

    奥运商圈的最早概念始于2004年，范围特指在奥运村地区形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。

    未来，奥运村地区将借2008年北京奥运会契机吸引近30万左右的居住人口，并形成一个高档大型社区，为奥运商圈提供了极佳的商务消费的基础。而奥运商圈特殊的先天环境和地理无疑会使商圈的发展如虎添翼。专家认为，根据汉城和悉尼举办奥运会的经验，“奥运商圈”的房地产价值将比其他地区上涨30%。

    目前，奥运商圈最终将如何规划建设仍在不断论证中，特别是商圈内商务、商业的规划尚不明朗。但相信随着2008年北京奥运会临近，奥运商圈将成为未来京城最活跃的商圈之一。

东直门商圈

    关注指数：★★★★☆

    日前，东直门东方银座百货开始闭店进行为期6个月的装修，改造后的银座百货将向高消费阶层转移。而促使其不惜巨资闭店改造的原因之一就是，东直门日益凸显的商圈价值。

    东直门商圈如今成为二环路上“含金量”最高的一个商圈，作为北京未来重要的大型交通换乘地，这里聚集了大量高档商务写字楼。目前，东直门商圈内正在建设的写字楼包括新保利大厦、南新仓大厦东华广场、中青旅大厦、中国石油大厦、物美集团总部大厦等近20个项目。据悉，新加坡凯德置地也计划今年在商圈内推出近15万平方米的集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目——北京来福士广场。

    业内人士表示，未来三年，东直门商圈将继续“霸占”二环核心商圈的地位，写字楼继续成为商圈内供应的主流，并且随着这些项目的大量入市，使得商圈的潜力大幅显现。而正如业内所认为的，尽管东直门商圈发展迅速，但商务环境仍是刚刚起步，仍然隐藏着无数机会。

大钟寺商圈

    关注指数：★★★★☆

    2月底，随着北京市60项重大工程之一的大钟寺国际广场正式开工建设，大钟寺商圈以“新人”的身份出现在京城商圈发展的队伍中。尤其是大钟寺商圈和马甸商圈一样，很早以前已经形成了成熟的商圈氛围，只是大钟寺商圈在此前的发展过程中，整体商圈形象并没有被突出地打造，给人留下印象的不过是几个批发市场。
    盘踞于海淀繁华商业核心区内的大钟寺商圈拥有优势的环境和商圈基础，随着城市的发展，破旧的批发市场已经不能满足大钟寺商圈的长远发展，打造一个国际化、时尚化的新商圈成为必然结果。除了大钟寺国际广场这个集体育、休闲、餐饮、娱乐为一体的最大综合性商业地产项目在此落户外，集商业和办公的综合项目华杰大厦也正式亮相，而这也标志着，大钟寺商圈已经摆脱以往纷乱的商业环境，吸引了越来越多的开发商投身其中。

天坛商圈

    关注指数：★★★★☆

    2005年，富力地产在南城打造的大型综合业态建筑群——富力广场于年中正式亮相。而这个总建筑面积达25万平方米的大型建筑群也正式揭开了南城天坛商圈发展的序幕。作为具有不可替代和复制的历史文化资源的天坛区域，已经被宣武区政府规划成为未来重点发展的商务区。

    作为一个新兴的商圈，天坛商圈拥有着作为一个成熟商圈所必须的要求。一方面是其不可替代的核心资源和商圈特色，这一点体现在其历史文化产业上。另一方面，硬件级别正在不断提升，一批高档写字楼以及特色商业正在紧锣密鼓的建设中。此外，宣武区政府也对天坛商圈的发展进行了良好的引导规划，再加上商圈内便捷的交通环境，使天坛商圈的异军突起变得更加自然。毫无疑问，2006年将会是天坛商圈在京城大展拳脚的一年。

中关村商圈

    关注指数：★★★★

    “2006年，北京将大力支持文化创意产业发展。”而正是这样一个发展目标，使中关村商圈迎来又一个发展契机。根据规划，中关村创意产业先导基地北邻西北四环，南至海淀大街，东为彩和坊路与中关村西区相接，西至海淀大街西段，总占地面积4.97公顷。它将以海淀图书城地区为中心，向北京大学科技园、清华大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄动漫画设计中心和甘家口地区建筑创意设计带辐射，是北京市政府规划着力发展的六大创意产业基地之一。

    目前，中关村商圈内的写字楼开发虽然达到了一个顶峰，但创意先导基地的开发和建设才刚刚开始启动。下个月，商圈内极具特色的海淀图书城街区的改造工程将正式开工，进入实质性的操作阶段，并计划于今年10月完工。而商圈内第三极大型文化主题商场也将在4月开业，这标志着中关村创意产业先导基地的旗舰项目正式投入运营。因此，随着今年北京市对创意产业的不断重视，以及海淀区政府对图书城街区改造的顺利完成，中关村商圈的升值潜力也将会大大加强。

业内心语

2007年商业地产走出低谷

    2006年，商业地产仍将会“一片红”，形势严峻。从去年的销售来看，有近一半的商业地产项目是不成功的。这其中主要一个原因就是对商业地产的心理期望值过高，定价偏高，让商业地产的价格跟着住宅价格一样涨。
    而个别项目也很“不地道”，打出一些不实际的销售口号，实际上更像一种变相“融资”，这不仅对投资者是一种风险，对开发商本身也带来太大的压力。此外，一些住宅的商业盲目增加商业面积，却没有考虑和注重其增加的面积是否有效，结果导致定位错误。
    经过2006年的发展，预计2007年商业地产即可走出低谷，因为投资者和开发商已经越来越理性。

——北京通商商业地产服务机构总经理 吴焕贤