商业精英、业界专家聚首本报研讨会，热议天河商圈前世今生与未来发展

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　　“如果说天河城开业标志着天河商圈的建立，正佳广场的开业标志着天河商圈的形成，那么广百进驻天河则标志着天河商圈正式进入发展期。”

　　上周五，在南方都市报召开的“华南第一商圈——天河商圈”研讨会上，来自天河商圈诸位商业精英与业界专家共议天河商圈的前世今生与未来发展。

　　众所周知，从荒芜的城郊到令人瞩目的“华南第一商圈”，天河商圈这块方圆不到2平方公里的地块，从来都是一个耐不住寂寞的“名利场”。

　　在这个秋天，广州CBD天河商圈，无数投资豪客再次把眼光投掷在这块市场自发形成的商业风水宝地上：广州老牌百货广百股份战胜包括太平洋百货在内的强劲对手，其中怡分店将在本周五揭开神秘面纱；而为迎战黄金周，苏宁兵团更是愈战愈勇，其近1万平方米的华南3C＋第一店——新天河3C＋航母店将于10月1日盛大迎宾。此外，谊园办公进驻维多利，Lilys　Life　House生活馆重新开业……

　　种种迹象表明，夹在天河路立交至岗顶立交的这段不足2公里的天河路两侧，6家已开业或将要开业的商业巨无霸托起了一个总面积接近100万平方米的商圈。这一数字正在赶超北京王府井大街、上海南京路的体量。此外，伴随着商业面积的成倍增长，与之相对应的是能否成倍增长的客流量？有数据表明，这100万平方米的商业面积，必须要吸引100万消费人口才能达到平均利润。在冲天式扩张冲动的背后，“华南第一商圈”拿什么来许自身一个美好的未来？

　　上周五，来自天河商圈诸位商业精英纵横捭阖，热议下面三个热点话题——

　　一个人流量日均超百万、车流量不计其数的天河商圈，如何突围交通之困？

　　一个体量超群、业态繁多的天河商圈，如何通过差异化竞争托起另一片“蓝海”？

　　一个由市场自发形成的天河商圈，能否成为与北京王府井、上海南京路齐名的成功商圈？

　　与会专家认为，判断一个商圈的成败主要应看构成商圈各要素的现状及发展前景。第一要素是商业的连续性，一个商圈的范围不是主观上定多大，而是客观上的连续性有多大，如果商业气氛连不上就很难构成一个商圈。以天河商圈为例，天河路以南的商业连续性明显优于天河路以北，如能解决天河路以北的商业连续性问题，将极大增强天河商圈的凝聚力。现在看来，太古汇已在动工，而开开停停的京光广场能否顺利入市将决定天河商圈的东延，这值得政府职能部门关注。

　　其次，商圈内的功能组合和结构也决定了商圈的成败。目前天河商圈的功能组合较为完善，且近期不断有新的零售卖场、甲级写字楼、五星级酒店等陆续投入使用，必将提升天河商圈的竞争力。

　　再次，同质化问题。一个商圈的商业物业如果同质化程度过高，是不利于形成综合竞争优势的，而目前天河商圈的各个商家都在主动探讨差异化经营的问题。

　　此外，在该研讨会上，专家提议探索建立天河商圈商户联盟机制。通过该联盟达到商户之间错位经营、共赢合作的目的。比如通过联盟建立自律机制，建立行业黑名单，让商业害群之马无法在业界立足。又比如，探索实现商家会员资源的大整合，通过业态互补给予消费者实在的优惠。此外，共同探索天河商圈的商业文化内涵，使之在软件条件上更进一步。

　　热点之1

　　如何突围交通之困？

　　伴随着商业扎堆出现的外部效应是交通的拥堵。

　　众所周知，承载天河城成功盈利的是每天将近20万人次的客流量，周末为60万人次。天河城经营面积为12万平方米，其他四家购物中心总和是49万平方米，相当于天河城的4倍，因此要“养育”整个商圈，天河路每天必须吸引将近150万人次客流。但令人遗憾的是，随着城市扩张，天河路交通堵塞严重，道路规划与商业发展完全脱节。有人笑曰，华南最大的商圈有可能变成广东最大的“停车场”。

　　天河购书中心行政总监、经济师　刘国强：

　　天河商圈的最大问题在于天河商圈的整体规划不好，当时政府没有预料到天河商圈有如此大的发展。商圈越来越大，交通是滞后的，车越来越多，停车是一个很大问题。政府的配套设施要跟上去，商圈的发展就会更加好。

　　资深商业专家　杨军艇：

　　商圈有点堵不可怕，因为商圈需要聚集人气。但天河商圈已经超出了“有点堵”的程度，交通成了影响这个商圈未来发展的瓶颈。个人对解决交通有四条建议，从难到易。最难的，从天河宾馆下沉一条路，从岗顶出来，但这段路已经有两条地铁，下沉已达几十米。其次一个是打通东西两边的路。现在，天河路和黄埔大道的路通了，中山大道通了，东风路也通了，可以再通一条到江边的、珠江新城的路，全面打通四个方向。第三是把围绕体育中心的所有路禁止左拐。因为左拐一个红灯要等3分半钟。体育中心是一个正正方方的图形，完全可以做得到。最后一点也是最容易实现的，就是像天河路南侧一样，把体育中心门口建成公交港湾。这种方式最省钱也最容易实现。

　　华南商业网CEO　黄华军：

　　毫无疑问，天河路已经成为广州的“堵城”。早在2002年的时候，天河区就提出过将天河路下沉，路面全部走人，车行到地下。但这个想法一直是一厢情愿，始终没能实现。另外想提出的一点就是，目前天河商圈以天河路为界，南面天河城正佳这带比较旺，北面维多利延伸到岗顶摩登都比较冷，说明天河路南北的联动不够，北面有孤岛效应。天河商圈要长远发展，必须实现南北同旺，希望正在修建的地下商场对这一问题有所缓解，最大程度地令南北两边共享客流。

　　热点之2

　　能否形成差异化经营？

　　“这就像抱团取暖的刺猬，太近了会伤着对方，太远了会倍感寂寞。”对于广州国资商业战壕里的兄弟广州友谊、广百股份纷纷抢进天河商圈的强劲姿态，一位资深商业人士如此形象比喻。在商圈整体经营状况稳步上升，稳做“华南第一商圈”宝座之时，如何多方创新，营造持久活力成了业界最关心的话题之一。

　　在研讨会上，业界普遍认为，除了必须突围交通以外，业态选择和经营的差异化对于天河商圈同样重要。事实上，近年来，天河商圈的商家已经自发地开始了差异化经营。广百中怡店定位为天河商圈内唯一单体百货，苏宁开创了商圈内首个成功的3C＋航母店，合作办公进行了核心商圈办公专营的探索，而最近新大新撤出维多利，谊园集团进驻的举动，更被业界看作是增加商圈差异竞争的良好范本。

　　华南商业网CEO　黄华军：

　　以前有调查发现，来天河路购物的人，第一目标不是天河城，而是购书中心，后来大家提出天河城、购书中心和体育中心构成了天河商圈的金三角。未来，金三角可能变成金六角、金八角。特别是太古汇的进驻，会强调文化艺术氛围，从业种业态和商品构成上，会引进高档商品和高档百货，这都对商圈发展是很好的补充。

　　广百股份副总经理　谭燕红：

　　酝酿一个商圈、打造一个商圈需要众多商家的共同努力。必须要有良性竞争。中怡店在29日开业，可以说是，天河商圈内唯一单体百货公司，与正佳、天河城的SHOPPING　MALL形态有很大区别，故互相间已经产生差异化。我认为，在目前这个商圈，最大的MALL是正佳，最成熟的MALL是天河城，而最大的单体百货就是广百。正是因为这种差异性才会给天河商圈带来更多客流。

　　苏宁电器广州地区管理中心总经理　周晓章：

　　苏宁的发展是沾了天河商圈的光。苏宁正佳店已经成长为苏宁全国10大旗舰店之一，苏宁1万平方米的华南3C＋第一店——新天河3C＋航母店还将于10月1日开业。店内会把家电连锁行业的世界水平、经营理念、展示方式引进来。事实上，苏宁正佳店目前的很多做法与发达国家最先进水平是齐平的，有些甚至是有所超越的。这里想强调的是，天河商圈的商家这么多，大家应该要良性竞争，优势互补，把蛋糕做大。比如，可以进行会员互动，把更多客流吸引进来。

　　正佳广场副总经理　梁文：

　　这一年来正佳主要有三大改变。一是，商铺出租率逐渐提升，这个国庆后能达到95％。目前在正佳找到一间比较大的铺子已经比较困难。一些许多次主力店要求增加1倍的面积，比如麦当劳，这说明租户经营到现在就已经盈利了。二是，正佳的品牌档次逐渐提高。世贸80％的品牌目前在正佳已经可以找到。三是，商场运作进入了良性循环，租金在增长，租户关系改善。

　　这种改变不单是正佳自身努力的结果，也是天河商圈发展潜力的推动。我们做过一个调查，有四成是都要逛完天河城和正佳两个地方才走的，说明商家多对市民有好处。

　　摩登百货副总经理　窦怀山：

　　天河商圈越做越大，竞争也越来越激烈。但我认为，这中间并不是简单的你死我活，虽然也有优胜劣汰，但更多的是共荣共兴。明确地说，天河商圈目前辐射华南，大有潜力可挖。不用看远，整个香港就是一个大MALL，体量上比广州大很多倍。摩登的位置是在主商圈的次商圈，目标客户相对比较稳定，不与友谊广百正面竞争，在整个岗顶周围忠诚度比较高。此外，也得益于周边住户收入的提高。

　　Lilys　Life　House生活馆招商部经理　肖军：

　　生活馆在天河商圈算不上百货业，除了面积的因素外，生活馆更多地是以生活为概念，不单是提供女士购物场所，还提供更多生活元素。比如，服务上更加注重会员享受，首创私人形象顾问，免费为会员提供形象策划，还设立了VIP会员休息区。

　　热点之3

　　能否跻身中国第一商圈？

　　毋庸置疑，在体量上，天河商圈正超越北京王府井和上海南京路，成为当之无愧的“中国最大商圈”。但伴随者商业面积的成倍增长，客流能否也成倍增长？在研讨会上，摩登百货副总经理窦怀山认为，天河商圈正成为华南第一商圈这一事实毋庸置疑，但距离中国第一商圈还有相当的距离。商业专家黄华军认为，在品牌上，商圈内资源匮乏，重复度高，国际知名品牌总量和种类无法与上海媲美。而苏宁电器广州管理中心经理周晓章则认为，在文化氛围上，相比北京古都千年积淀的大气厚重，上海国际化的时尚前卫，天河商圈还缺乏明确的商业文化内涵。

　　为此，与会专家提出，天河商圈的未来不仅仅依赖圈内所有商家的努力。作为拥有亚洲最大SHOPPING　MALL和中国第一购物中心的超豪华商业旗舰，这块金字招牌到底能有多亮，还要有赖政府规划的支持。此外，天河商圈的各个商家在寻求各自的差异市场之时，也表达了希望实现商圈内资源共享的愿望。这方面并不是没有先例。天河路南北互通，不同业态和经营种类间的会员资源共享，是引起最多兴趣的点子。

　　资深商业专家　杨军艇：

　　天河商圈的竞争是自发竞争的结果。商业的本质就是要集中，就是要成行成市。其结果不是你死我活，而是共生共赢。以前消费者去广百、去天河城百货就要先跑到北京路，再跑到天河，现在把这些百货都集中在一个商圈里。对消费者而言，天河商圈变成了一站式消费场所，而商圈内的各个商家也能够分享客流。天河商圈不是天河区的区域性商圈，它的对象是广州市甚至珠三角。

　　广州购书中心行政总监、经济师　刘国强：

　　购书中心和正佳、天河城、广百，未来商圈一定能得到更大发展。因为不仅是广州市区的顾客群体，其实还有顾客是来自珠三角的，特别是节假日，大概有20％－30％的顾客是来自珠三角。到购书中心的顾客，其实也是冲着天河城、广百、友谊的。所以，天河商圈的客源完全可以实现共享，商圈生命力是很强的。

　　恒生家私商场部经理吴爱冰：

　　恒生家私在1996年就已经进驻了天贸南大，10多年来已经体验了天河商圈成长的酸甜苦辣。2005年在正佳开了10000多平方米的家居广场，目前在天河商圈内依然在经营家私的只有恒生，原因在于我们还是看好整个商圈的未来。恒生家俬一直很低调，希望借助商圈打造成时尚家具主力店。

　　华南商业网CEO　黄华军：

　　中国第一商圈是天河商圈的未来。初步估算，天河商圈的总体量有150万平米。如果说北京王府井和上海南京路是百货构筑的步行街，天河路就是购物中心的步行街。从现代商业发展上来说，天河商圈比王府井和南京路更有生命力。购物中心扎堆形成的是洼地效应，人流、物流、信息流都在集聚，现在的问题在于如何使这些资源的流动更为畅顺，或者实现更低成本的交易。一个商圈的形成不容易，但毁灭一个商圈非常容易。政府、企业、开发商都必须维护好一个商圈，不能粗暴对待。

　　说到天河商圈的商业氛围，我认为政府需要进行主动营造。举个例子，广州很不合理的是户外广场的活动很难搞，天河城有，正佳也有，为什么政府没有营造这样的商业气氛呢？一句话，一个商圈的前景必须要大家一起营造，一定要善待。政府对商业要有长远的规划，车流要如何设计，住宅要如何布局，政府需要清晰透明的信息指引。

　　■　旁边报道
　　天河商圈前世今生

　　从“天河花圃”到“天河商圈”，当我们赞叹天河商圈的美好当下和巨大前景之时，也许很少有人知道，这块方圆2平方公里土地上，在十多年前究竟发生了什么。一片荒地，如何竟长成了“华南第一商圈”？在此处摸爬滚打多年的资深业内人士杨军艇在会上讲述了一些不为人知的往事。

　　据杨军艇介绍，上世纪90年代商业改革失败后，大家总结原因是自己没有东西，于是广东省决定自行发展批发业和二三级商业。在由杨军艇撰写的可行性报告中，天河城这块地方当初的规划是成立广东省工业批发中心，计划投资3亿，年销售4亿，把广东省的所有工业一级二级批发都集中在天河城作为样板。完全不存在地点、消费群、消费圈的概念。

　　在工程动工前，原天贸集团首任董事长刘春亭去泰国考察，回来说搞MALL，“像蘑菇一样的东西”。由于当时没有互联网，整个理解消化全都是靠找学校研究生查资料得来的。经过广州市的英明决策，决定就做一个购物中心。由于完全不懂MALL内要做什么东西，于是决定引进香港，引进第一太平作为物业管理，天河城中间12米，旁边6米是香港人设计的。里面的建筑设计是广州设计院设计的。

　　设计人员说，购物中心必须有主力店，也就是百货公司，于是大家就跑到香港招商。第一个去的吉之岛，“人家连茶都没给喝就把我们赶回来了”，然后是八佰伴等等其他香港知名商家，依然没人愿意进来。无奈之下，决定自己搞百货公司，和广州当时最好的百货公司合作，于是天贸南大出现，并于1996年2月9日开业。接下来，吉之岛进驻1.14万平方米。开业当天，天河城只有5家租户，二三楼只有一半开业，4楼以上全部关门，直至2000年才满租，如今发展得非常好。

　　与此同时，广州购书中心行政总监刘国强也给与会者讲了另一个故事：广州购书中心比天河城的建设还要早，1992年奠基，1994年开业。当时这个地区只有体育中心，一片荒凉。12年来，购书中心见证了天河商圈的发展和变化，自身也发展为全国3大书城之一。购书中心之所以做了10多年还在不断发展，更加证明商圈的生命力。去年的自有面积业绩就有2.9亿多，今年预计要超过3个亿。

　　天河商圈主要商业物业

　　维多利广场　　3万平方米
　　中怡时尚　　6万平方米(2006年9月底开业)
　　天河城　　12万平方米
　　正佳广场　　　24万平方米
　　太古汇　　11万平方米(预计2008年开业)
　　京光广场　　5.4万平方米(已动工)
　　天河娱乐广场　3万平方米