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    20年前扎堆形成的地摊式马路市场，造就了今天京城极具规模的大红门和动物园两大纺织服装批发商圈，仅大红门商圈内的20几家市场，一年的交易额就已达400亿左右。如今，两大商圈的发展又开始急速升温，服装批发市场再次迅速扩张，增长势头迅猛，百荣世贸商城、木樨园世贸商业中心、金开利德、世纪天乐等新一批服装市场异军突起，其硬件的现代化程度之高，软件的经营管理理念之新，着实令人赞叹。  

    与此同时，商业地产资本的强势介入，无论其规模还是其带来的新型业态形式和管理理念，都对北京的传统批发市场带来前所未有的冲击， 新市场的勃兴是否导致京城批发市场重新洗牌？京城批发市场是否将迎来新一轮的发展高潮？伴随着北京建时装之都的新利好环境，京城服装批发市场的前景，受到了格外关注。  

    资本造势 商业地产盛行  

    中国服装市场不可一日无北京，而北京服装市场不可一日无大红门。大红门是北京最重要的服装贸易区，万千服装商家蜂拥至此，浓厚的商业氛围在其它地区根本难以想见。作为服装商贸区，大红门体现着北京乃至三北地区的消费能力，也是厂商与消费者最直接的交流平台，无数新品牌在这里得以孕育成长，并走向全国乃至海外。  

    在这种浓重服装商业氛围的带动下，今天，与其它地区批发市场小打小闹升级不同的是，北京大红门和木樨园地区的市场扩张气势如虹，资本化运营在服装批发市场大行其道，动辄几亿、10几亿、20几亿的市场建设投资让人叹为观止，其带来的全新理念同样另人瞠目结舌。  

    公司也与丰台区有关机构达成协议，在木樨园环岛东南角兴建“北京国际轻纺贸易会展中心”，项目总投资约30亿元，总建筑面积40万平方米，预计于2008年建成。  

    而就在当前，大红门地区基础设施的建设与改造已经全面启动。大红门服装商贸城二期、三期工程、京温大厦二期、众人众二期、木樨园购物广场、福成布艺大厦、鑫福海大厦……每个项目投资都以亿元计算，规模声势巨大。成势之后，大红门地区也必将出现脱胎换骨般的巨变。  

    作为京城的另一大商圈，动物园地区尽管较为平静，但同样不容小觑。位于动物园交通枢纽中心内的北京金开利德国际服装市场耗资8.1亿购买了动物园交通枢纽中心的2-5层的50年产权，以经营各类高、中、低档服装为主，拥有摊位2000余个，定位在较高档次的标准上，将成为北京市的又一个商业磁场。就在其后面，由首创集团打造的世纪天乐服装市场则正在招商，市场总面积9万平米，同时有着服装超市的新型理念，同样也成为一股不可忽视的力量。  

    商业地产缘何盛行北京服装批发市场？这与北京独有的商机和清晰的规划密切相关。以大红门为例，2008年奥运会的到来加速了该地区城市化进程，大红门被列为北京市区五大综合商业区之一，纳入到全市的发展规划布局之中，同时，“时装之都”的资本运营主要体现就是商业地产的强势介入，其中木樨园地区尤为明显，主营服装批发的商业地产投资正进行的如火如荼。百荣世贸商城一期总建筑面积46万平方米，沿街商铺长达1000米，总投资金额超过22亿人民币。其二期目前已进入装修状态，并正在招商，投资也达10多个亿。 

    另一商业巨贾木樨园世贸商业中心则规划占地8．7公顷，总建筑面积40万平方米，总投资25亿元，分三期完成。一期5000平方米女性主题MALL“淑女天地”已正式营业。和两大巨贾辉映，有消息称，广东珠江投资建设为大红门服装贸易拓展了国际市场空间，大红门的市场辐射面将大大提高。 

    另外，北京市商业总体规划的调整将带来更加趋于合理化的商业布局，大红门对服装产业投资与贸易的吸纳能力将进一步增强。大红门地处城乡结合部，伴随着城市化进程，商业设施有着巨大的拓展空间，浓重的服装贸易氛围，加上巨大的商业地产放量空间，大红门的影响力无与伦比。而20年的历练使大红门培育出一大批有着雄厚资金实力的服装投资商、经销商，再加上外来地产大亨的助力，大红门将不断地壮大。  

    变革前奏 批发市场洗牌  

    新兴市场的出现，对传统市场而言，不仅吸引了大量的商户，导致商户的分流，也吸引越来越多的客户，导致了客户的分流。在资本的强势冲击下，传统批发市场的格局受到强烈震荡，变革的前奏已经奏响，这，是京城纺织服装批发市场不能阻挡的利大于弊的变革潮流。  

    相比传统市场的硬件老化、业态守旧而言，新兴市场的优势一目了然：高品位的规划设计、高品质的建筑施工，场内系统设施极其完善，一流的现代化设备，中央空调，自动扶梯、客梯、货梯、消防、通讯保安自动监控……市场内一般还都设立大型会展中心、商情中心、会议中心、网络信息系统即电子商务交易平台等现代化、全方位服务功能设施。新兴市场的业态也早已不是传统意义上的批发行业，已成为一种商业物流服务中枢平台，它整合了展览展示、仓储物流、咨询发布、信息交流、贸易洽谈、电子商务、进出口服务各个环节，将各项服务功能集于一体，提高了交易效率和效益。  

    不夸张的讲，目前京城服装批发市场的激烈竞争已进入白热化，不断有老市场出局，也不断有新市场挤入，谁存谁亡，拚的则是实力。而新兴市场的大手笔资本运营，使市场的规模化程度大大提高，无疑也抬高了市场准入的门槛，市场自身已在悄然洗牌。  

    “简易市场的模式已经适应不了市场的发展，要不进行升级改造，要不另谋出路，否则只能被淘汰。”作为大红门较早的服装市场之一，天海老总林雪兴这样说。  

    的确，仅从硬件考虑，拿百荣二期来说，商场内63%的面积用于通道，只有37%用于摊户经营，客流环境宽松异常，而传统市场则是摊位所占面积过大，通道窄小，导致人流不畅，安全隐患问题多多，这已严重制约了市场的发展。如果想生存，要么升级改造，要么自谋出路。据了解，天海市场因修路年底将全部拆除，市场内的800多个商户明年初将全部搬入百荣二期，彻底告别当前的简易大棚。在动物园地区，据说天乐市场在政府的规划当中也将全部被拆除，这个当时只是租用动物园某学院一块场地起家的红极一时的老市场，在适者生存的市场环境中，很可能黯然出局。  

    为了适应形势的发展，传统市场的升级改造也正紧张进行，不少传统市场或抓紧扩建二期三期工程，如京温、众人众等市场，或在原有基础上重建改造，如大红门的新世纪商城。而在软件上，不少市场也开始添加新的功能，提升自身的形象，如动物园的东鼎，斥巨资建造标准T台，在春装上市、众多品牌推出应季产品之际，聘请名模，演绎东鼎文化，欲借服装秀这一活动形式，打造东鼎服装的整体品牌形象，营造一个集观赏、购物、休闲为一体的良好氛围。  

    在批发业态上，同样也在转型，百荣等新兴市场的功能整合是一个方向，既借鉴批发市场的经营模式，又在对商户服务、消费环境等方面借鉴百货商场的模式，同时引进餐饮娱乐等功能。有消息称，动物园商圈的服装批发市场就将发展成集商务、旅游、餐饮于一体的商务旅游区，世纪天乐的上面几层极可能被改成T型展台、设计室、信息交换厅，带动周边市场乃至北京市的服装潮流。据说，金开利德也将引进全国各地的名特优产品专柜、中华老字号餐馆、服装品牌专卖店、科技乐园等，达到集商业服务、科技、文教为一体的综合性服务大楼。  

    还有一个转型方向就是进军连锁零售。连锁零售在中国的迅猛发展，具有规模化、标准化、专业化等优势的连锁经营正在兴起中国零售业的革命，此时进军连锁也是适时之举。“天雅的目标就要做电器行业的国美，将批发和零售有效整和，主导方向往零售发展，打破暴利经营模式，以迅速占领市场。” 作为前两年大红门的后起之秀，天雅服装市场的开业同样一起了不小的轰动，市场相关负责人告诉记者，天雅的产品定位就是中高档的服装品牌，告别服装批发市场的低级形态，销售方向就锁定在北京的二三类商场，外埠的一类商场，地级市的一类专卖店。  

    业内人士认为，批发市场之间的种种博弈，正是促进市场不断发展的最佳动力。  

    现代市场的竞争是综合的、立体的，传统市场的转型是必然趋势，只要政府或者行业协会能够协调好，用科学的发展观对产业的发展制定一整套科学的策略规划，设计制定一个科学的发展节奏和发展目标，避免市场盲从性扩张、恶性竞争的发生，长远来看，竞争的格局有利于市场的发展，促使服装批发市场真正走向正规化、完善化、集约化、成熟化。  

    变革之痛 无序竞争失控  

    新老市场的并存格局，暴露了传统市场规模小、形式雷同、环境差、配套不齐全、辐射力不足等问题。另外，服装市场的兴起热，也必然提出合理布局、错位经营的问题。而商业地产的强势介入，在打造声势的同时，究竟对纺织服装产业和批发市场的走向意味着什么，其规划是否合理、经营是否成功，疑问也陡然而生。  

    资料显示，在国内各种的商业业态中，批发市场的比重最高，然而，传统市场规划的欠缺、经营的不规范等导致基本千铺一面，成为服务水平最低的业态。通俗地讲，传统批发市场无非就是将过去散落在街头的小摊位集中到一幢现代化的大楼里，根本没有什么变化，竞争手段仍停留在上世纪80年代的水平。经营者大多只管圈钱、收租，根本不考虑其他。  
 
    清华大学教授吴峨曾对大红门的市场做过深入调研，他指出， 大红门服装批发市场仍处于自发阶段，缺乏有竞争力的品牌形象，目标市场定位比较乱，关键是缺乏能领导市场的龙头企业作市场后盾。另外，服务业供应链上的面料供应、成衣加工、国内外批发、连锁零售各环节，还处于无序发展状态，缺乏可持续发展的长远规划与专业化的产业布局。再有就是市场管理和企业运作及技术水平较低，还不具备国际竞争力。他认为，服装批发市场要做大先要做强，强在创新设计，做出品牌，同时在资本运作、经营管理、组织结构、人员素质上要适应快速反应的需求，进行彻底改造。  

    面对各种新老业态的激烈竞争，有关专家认为，除了政府应控制有形市场的过分集中，合理规划布局，区分功能，引导市场提升功能升级外，作为批发市场还要把有形市场和无形市场一起开发，向商户提供信息服务、技术服务、配送服务、降低交易成本、推进市场由低级向高级发展。“市场立足之本就是服务”天雅相关负责人向记者直陈，传统批发市场经营环境差，服务意识欠缺，长此以往，很难在市场中立足。 

    虽然受诸多硬件条件的制约，传统市场的服务理念还显落后，但在服务意识的建立和服务手段的技巧化上，不少优秀市场也亮点频闪，如天海成立了党支部，党员挂牌上岗，老总林雪兴终日以市场为家，帮助商户解决困难，增强了市场凝聚力；众人众的前期协商制度，对商户“先礼后兵”，管理既有人情味又不乏公正和严肃性，都对稳定市场商户起到了重要作用。  

    尽管传统市场的诸多弊病对新兴市场而言不复存在，但以商业地产形式而成的服装批发市场，是豪华的金钱游戏，动辄十几个亿，或者几十亿的投资，这就需要一系列的复杂的资本运作，而一旦哪个环节出现问题，可能对市场运营就是致命一击。 

    拿招商来说，由于沿袭了地产商的开发思路，运营商急于回笼资金，因此只要能把项目卖出去，具体经营什么根本就鞭长莫及。而北京这两大商圈业态集中度密集，一定程度上存在过度竞争。为了吸引厂商入驻，自然要颇费心思，如卖产权、炒概念等，但此种运营模式能否支撑项目的持续发展则要打上问号。有一点不得不提，招商的质量会是市场的一个非常重要的差异性因素，它将决定该市场在未来成为一个明星，还是一个凡夫俗子。 

    中国商业地产联盟秘书长王永平认为，目前的商业地产运营模式主要有三种，无论哪一种，运营方都可能对具体的摊位失去控制力。一种是“商业＋地产”模式，开发商不关心物业是否卖掉，造成控制权旁落；第二种是把商业当做地产，比如有的大商场当起了二房东，谁给扣率高就和谁合作，也容易失控；三是把地产当商业，把物业可持续经营，但管理方重视不够，做甩手掌柜，从而丧失对市场的判断力。  

    另有专家指出，地方政府对商业地产开发是非常重视的，大型商业设施具有较强的市政效果，一些地方政府不顾当地的经济发展，一味的积极推动，而且过于重视城市景观要求，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。  

    业内人士指出，市场的目标不是要建最大、最漂亮、最舒适，或者说最贵，而最重要的是要确保这个商业中心能够产生最佳的投资回报。同时，新项目上马，还要对京城市场的消费能力和市场饱和度做详细调研。 

    要有大量反映城市消费能力和消费总量的数据体系，找出消费规律。在市场饱和度上，首先从城市服装批发业的整体规模，近十年，或者更长时间内的发展速度、发展状况进行宏观说明，然后对城市重要的商业设施进行全方位的调查，包括对他们的规模、经营状况，租户结构等等要进行彻底的调查。 只有这样，才能最终把握服装市场的商业规律和形态，进行准确的市场定位，不同质化，不跟风，这样的商业项目才能实现持续的辉煌。 

    规划契机 时装之都助力  

    市场和产业永远是个互动体，没有产业支撑，批发市场即使有天大的气势，最终也避免不了萎缩的结局。从这个角度考虑，北京时装之都的构划必将推动批发市场的发展。  

    去年11月，北京市人民政府和中国纺织工业协会正式发布促进北京时装产业发展，建设“时装之都”规划纲要。根据这个“纲要”，将把北京建设成为引导中国服装发展的设计研发中心、信息发布中心、流行时尚展示中心、精品名品商贸中心、特色产业集群和产业链集成中心。  

    政策的支持对于北京纺织服装产业来说，无疑是个复兴的征兆。保守估计，目前全市拥有各类服装纺织企业上千家，工业总产值超过130亿元。另外，日益增长的消费需求和时尚氛围，使北京成为著名服装品牌的聚集地。与此同时，北京的服装纺织行业已有一定的产业规模和品牌优势。在原有大华、顺美、威克多等北京品牌进一步发展壮大的同时，一批女装、休闲装、童装品牌脱颖而出，如白领、爱慕、派克兰帝、依文等成为区域性知名品牌，雪莲、铜牛、绅士成为中国名牌，形成明显的优势。目前北京年销售额过亿元的服装企业已有20多家。在规划之下，几年之内，这些数据都要翻番。  

    北京产业基础之所以还能保持现在的地位，与批发市场的策应密不可分。其实，细心观察，不难发现，批发市场的现有格局和产业的格局是吻合的。产业在走升级之路，批发市场也同样要升级以适应产业的发展需要；传统纺织企业要壮大规模，就要生产高附加值产品，走品牌化道路，传统批发市场也同样需要经营革新，获得新的发展空间。 

    北京新老批发市场的并存格局也正反映出现有的产业格局，而传统的批发流通商业＋现代的经营模式，对产业发展也形成了巨大动力，不但可提高城市经济总量，并可带动城市的现代商业的综合发展。北京两大商圈的集聚效应，在全国已具有一定的品牌效应，产品辐射在华北、东北和西北地区有较大影响力，同时也有相当一部分出口国外。两大商圈的集散功能初显规模优势，这对北京建时装之都起到了推波助澜的作用。  

    而在时装之都的规划中，同样也涉及到了批发市场：培育发展服装商贸和集散中心，在服装流通已初成体系的基础上，通过改造、规范具有示范效应的批发市场，进一步形成具有首都特色和现代气息的服装流通市场，充分发挥北京市场对国内外服装品牌的集散能力。这对北京服装批发市场的整体升级，市场的功能不断完善，定是个利好的政策。北京市委书记刘淇到丰台区调研时就强调，坚持科学发展观，创新发展思路，明确区域功能定位，进行产业规划，大力发展优势产业，把丰台大红门地区建成中国北方服装集散地，使服装产业成为丰台区经济发展的新亮点。  

    借此契机，丰台区政府也以大红门至木樨园为中心区域，划为北京的“第五商圈”，全力打造北京服装商务中心区。在未来的几年中，大红门将引导商家在经营规模、方式上实现错位经营、优势互补，逐步做到综合与专业、批发与零售及面向不同社会群体的有效组合。 

    同时进一步扩大服装研发、展示、贸易、物流及加工容量，延伸服装贸易的配套功能，经营范围辐射到整个国内市场，并扩大进出口业务。在信息交流上，大红门将加快发展公益性与商业性相结合的信息发布、咨询等机构，提供形式多样的信息服务，发展服装产业链上的相关行业如包装策划、品牌代理经纪、展览、世界交流、流行色预测、时尚趋势发布等，促进“大红门服装”品牌和功能的全面形成。大红门正在将商圈内整合后的集约型产业化优势融入到了“时装之都”的创建中，通过时装这个最为大众所接受的载体，缔造具有地域特色的商业文化，推动整个产业链的更大发展。  

    清华大学经济管理学院教授吴峨先生认为，大红门商业区将成为一个现代化、生态化和人性化相融合的，面向全国以至世界的服装展示交易中心，由它衍生的物流配送、服装加工产业也将渐成规模。  

    两大商圈的形成及特点  

    作为北京市八大市级商业中心的大红门商圈， 20多年的时事变迁，到今天，这里已集聚了40多万商业贸易从业人员，逐渐成为北京最具批发商业氛围的大红门商圈。20年前，一批浙江人聚集在这里，以一间间小作坊、一个个小地摊开始了艰难的创业，20年间，大红门服装业就像一团雪球越聚越大，从地摊到店面，从单个店面到连成一片，直到形成服装商业街。而大红门也渐渐成为一个品牌，一个集服装加工、信息发布到贸易展示于一体的综合性商业区。  
目前，大红门商业街共有服装、服饰、面料、鞋帽、日用百货批发等各类市场24个，营业区面积约40万平方米。据不完全统计，商业街拥有1000多个服装品牌，在国内外知名的品牌约有100多个，平均日货物交易量约1600吨，日均客流量20余万人次，年交易额几百亿元。大红门是我国长江以北地区最大的服装集散市场，大红门服装城、新世纪商城、天雅服装大厦、京温大厦等大型服装和面料市场，在北京乃至华北、东北和西北地区都享有较高知名度，甚至辐射到东欧、西欧等国家和地区，大红门已经成为北京最重要的服装商贸区。  

    北京动物园商圈自1980年就开始形成。近年来，动物园商圈已经建成了一批较具规模的专业化服装批发市场，东鼎、天乐、众合、金开利德等七八个专业服装市场，构成了整个动物园服装商圈。动物园商圈的服装个性、时尚色彩浓厚，货源多出自广东、福建、江浙一带，产品辐射主要在北京当地及周边地区，在三北地区有一定的辐射。因该地区处在北京市中心位置，再加上产品定位时尚且价格低廉，吸引着众多的都市年轻人到此选购，零售份额占很大比重。