北京站商圈北至长安街，东至北京站东街。独特的地理位置使得北京站商圈的构成异常丰富。

    长安街商业后花园

　　每天14万人次的客流量，黄金周和春节期间更是高达25万人次，加上周边3公里内云集了高档写字楼18座、高档公寓29栋、高级酒店16家，位于长安街畔的北京站无疑成为了商家眼中的风水宝地。

　　独特的地理位置使得北京站商圈的构成异常丰富。不仅有街边的北京特产小超市、小餐馆，还有像恒基商城、中粮广场这样的大型商业航母。“长安街的商业后花园”之美誉也因此由来。

    东“贵”：
    名品锁定高档消费群

　　商圈以北京站前街为分水岭，东西侧的风格定位迥然不同，体现出了不同的消费定位。东侧的恒基商城和中粮广场明显定位在白领、外国人和消费能力较高的企业老板。拥有BOSS、PRADA等国际名牌的18名品俱乐部，来自意大利、法国、西班牙、德国的高档进口家具和家居饰品，ITAT、2C、屈臣氏、肯德基等一些中档的服装、百货和餐饮，专营国外进口食品的食品店……东侧商业并不仅仅是把眼光放在北京站庞大的人流上，而是把目光聚焦在周边的国际饭店、高档写字楼、高档公寓，甚至是全北京真正的高消费人群上。

　　此前，同样定位高端的恒基商城和中粮广场并不成功，经历数次的变脸后才重新确立自己的独特定位。中粮广场从最初的以服装服饰类为主的高档百货，转变成经营高档国外家具专业店和一小部分服饰、百货。恒基商城则从最初的高档百货到后来低档的小商品批发市场，又到现在的中档百货中心，不断变换着经营项目。值得庆幸的是，市政府特批的4个地下停车场入口和购物可免费停车的优惠，及一些快餐店和特色店为恒基商城逐渐聚拢了一些人气。

    记者在调查中发现，到恒基商城购物的顾客有外地游客、外国游客和周边写字楼的白领等；中粮广场的消费者主要是白领和高端消费者。外地旅客购物的比例相对较少，周边写字楼工作的白领则占到了大部分。外地游客大多是短期逗留在北京站附近，用餐是他们主要的消费，肯德基、味百咖喱、永和大王、田野家、呷哺呷哺等快餐店就成了他们的消费对象。一到用餐时间，快餐店家家客满，好多人还要排队等候。“恒基商城的人气不少是这些餐馆给带起来的。”一位工作人员说。

　　在恒基商城和中粮广场内，一些特色店独具风味，而且在北京也就仅此一家。中粮广场有一家“中国红”红瓷专卖店，这种红瓷是2005年获得专利的新瓷器，也是到目前为止，只有中国成功研制了这种大红瓷。与中国国旗、国徽颜色一致的“中国红”红瓷很是吸引人们的眼球，通体的大红色，描有金色中国龙和彩色山水画的各种花瓶、茶具、磁版画等，其品种近100种。“一些领导人把它作为国礼，赠送给外国朋友。”专卖店老板说。

　　恒基商城有一家专营英国茶、英国瓷器和tea time（下午茶用餐区）的古典玫瑰园。“英国茶是以加入其他香料经过烘焙而成的茶品。浓郁的香味是它的主要特色。英国有400多种茶品，我们根据中国人的口味引进了约克下午太妃红茶等100多种。”销售人员告诉记者，美国人、日本人、瑞典人、中国台湾人，及国内的白领、演艺界名人是这里的常客。

    西“贫”：
    高人流带旺特产经济

　　与北京站前街东侧的中高档商业形成鲜明对比的是，西侧主要分布着一些中小型的超市、快餐店和北京特产专卖店，目光直接聚焦在庞大的北京站旅客身上。

　　北京站每天的客流量是14万人次，其中有不少人在北京站滞留达到5个小时以上，吃饭成了他们在北京站的最大消费。恒基商城的快餐店人均消费水平在10元到30元，对于一些低收入者来说是承受不起的。北京站前街西侧的一些快餐店和北京站西侧广告牌后的路边小吃摊成了这些低收入者的主要用餐区。

　　来一趟北京总要带些北京特产回去。大部分游客都会去北京特产商店购买如烤鸭、茯苓饼、果脯等。全聚德、六必居等一些北京老字号也进驻北京站商圈，在超市内开设专柜。

    旅馆：
    实惠价格受青睐

　　“我们已经没房了。”在北京站东侧的一家旅社内，5平方米的大厅拥挤着七八个订房的旅客。令他们失望的是，这家旅社的客房已全部订满。他们只得在周边寻找其他旅社。走到京列招待所时，几个40多岁的男女热情地围了上来。“住宾馆吗？双人间100元/天，标准间80元/天。还有洗浴中心，洗澡加客房一共120元，多划算……”

　　晚上六七点，北京站西侧出口的门前，十来个中年妇女在人群中搜索住宿的客人。“双人间100元/天，标准间80元/天，我们的宾馆在前门，有专车接送。”一位妇女指着北京站西侧的广告牌说。记者表示要再考虑一下。那位妇女就给记者塞了一张名片：“如果要住宾馆就打名片上的电话。”记者随后来到了那位妇女所指的专车区。马路拐角处停着一溜面包车，总共有近20辆。据司机师傅介绍，这周边的旅馆比较适合中低收入人群，生意十分红火。

　　人流量：1647人/半小时

　　调查手记：3月5日14时20分至14时50分，记者在恒基商城南门做抽样调查，共有1647人在半小时内经过。

　　车流量：822辆/半小时

　　调查手记：3月5日13时45分至14时15分，记者在北京站东街和北京站前街的交汇处做抽样调查，半小时内共有822辆汽车通过路口。

    商家资讯

    国外家具全部撤出
    恒基商城转型综合百货

　　日前，记者从恒基商城获悉，经营国外高档家具的恒基商城地下一层和地下二层已经基本撤空，这里将被改造成综合百货区，预计今年8月完成改造。

　　“由于北京站商圈缺少综合百货大商场，所以我们将地下一层和地下二层改成以服装和餐饮为主的综合百货区，并引进一部分运动品牌。目前，恒基正在与多家企业洽谈，其中包括ONLY等时装品牌。”北京恒兆置业有限公司行政助理王琳琳透露，今年，占有恒基商场近2万平方米的“恒基燕莎百货”合约将到期，恒基将全部收回。恒基有可能会采用燕莎奥特莱斯的形式，自己引进一些大品牌。

    专家问诊

    车站商业为旅客提供最大便利

　　火车站商业有特殊的要求，其配置应当是以为旅客提供最大化的便利为目标。实现这一目标应当做到以下几点。

    □ 针对旅客需求设置

　　火车站的旅客需求按照重要性程度依次为：候车时的餐饮、休息需求，旅行应急商品的需求，旅行接待服务、信息需求，特产、纪念品需求。车站商业的设置结构，应当以此为据。

　　在火车站的旅客很可能有特产、纪念品需求，但这不是旅客的首要需求，许多火车站商业期望抓住特产、纪念品市场，结果只能是感叹：火车站有人流无商流。

    □ 以最人性化的布局安排

　　国内火车站设施布局安排欠缺人性化是一个通病，旅客携带大量行李、标识不清，以及过多的交叉动线、上下台阶、进出门户不仅浪费旅客的宝贵时间、有限的体力，也导致经营效益不佳，而且形成安全隐患。

    □ 针对性的服务设计

　　与一般商圈不同的是，这不仅体现在需求的内容上，还体现在对服务的要求上。比如说，换乘候车的旅客就餐，不仅时间有限，而且往往随身携带重要的行李，这就要求餐厅不仅能够快速提供食品，还应当有较宽阔的通道和便于旅客存放行李的空间，乃至提供把旅行包锁在座位旁的软锁，以保障就餐环境的舒适和旅客财物的安全。

　　如果与以上要求相比，北京站商业配置的完善度相去甚远，车站的商业配置应当被看做是车站的基本设施配备，极有必要统筹北京站及周边的空间资源，合理规划车站商业及相关服务设施。

　　另需要说明的是，商务配套商业与车站商业的特点截然不同，临近北京站的写字楼商业应当清晰自身的定位，企望两者兼顾是不行的。

    专家点睛

    焕发新活力的北京站商圈

　　自古以来，车站码头都是商家必争之地，在很多城市里，越是靠近这些地方的地区商业就越发达。火车站商业一般有几个特点：一是车站人流虽大，但停留时间短暂，难以形成各业态齐全、商品品种丰富的真正意义上的商业中心，二是适宜经营的商品有限，以方便食品、旅游纪念品、旅行用品以及小百货等为主，餐饮、旅店等服务性商业有较大的市场；三是车站商业的诚信和口碑往往对商圈的商业环境起到至关重要的作用。
 
    北京站商圈的商业经历了数年的变迁和调整后，形成目前的格局有其特殊性。首先北京站商圈已不单纯是一般意义的车站商业，据了解，随着北京西客站的建成启用，北京火车站的运送旅客功能已经减到了原来的1/3，因此为旅客服务的商业设施发展必然受到制约，而现存的也以具有北京特色的、经营规范的商业服务业为主，这在很大程度上改变了广大消费者对以往车站商业的不良印象，也为其他形式的商业在商圈内的发展铺平了道路。

　　另一方面，随着周边写字楼的大量开发使用，商圈内的商务环境逐渐形成，而为这部分商务人群服务的商业属于现代商业街区的范畴，其形态及经营模式也必然遵循现代商业街区的发展规律，即形成商业、写字楼、酒店、公寓、娱乐设施、停车场等各要素相配套、相组合、互为依托的商业群体。像具有代表性的恒基中心、中粮广场等商业通过不断探索，明确自身的商业定位，已经逐渐走出了多年的困境，向更加成熟的经营方向不断调整和扩展，这也正是北京站商圈重新焕发新活力的源泉所在！

     商家故事

    寻找属于自己的天空

　　初见吴光，平凡而豁达的气质与她的身份似乎很难联系起来。她是恒基商城一层一家专营男女服装和外贸服装的布意坊主人。这家80多平方米的小店即将陪伴她度过5个年头。回顾起这些年来的风雨历程，吴光感慨万千。

　　1995年，不甘心在国企度过一辈子的她下岗了。在接下来的7年间，她频繁地更换着自己的工作，国展家乐福、美国第一纸业金百意纸业、佛士德、路华奴都留下了她的足迹。但她始终没有找到属于自己的那片天空。

　　一天，某广告牌上的“布意坊”加盟热线吸引了她的目光。一直想自己做点生意的她发现这是一项很好的事业。随后，她拿下了杭州服饰品牌“布意坊”的代理权，成为北京的代理商。

　　有了项目，接下来的事就是选址了。北京站每天有14万人次的客流量，方圆1公里内有多个大型商厦及高档写字楼，包括东方广场、中粮广场、光华长安大厦、国际饭店、凯莱大酒店及北京站附近的多家高级酒店。得天独厚的位置和庞大的人流量让她决定进驻恒基商城。

　　“刚开始经营的还不错，但随后就开始不理想。商家间的竞争也愈发激烈。”吴光感慨道，布意坊的窄众定位并不适合北京站附近的顾客需求，所以在经营布意坊的同时吴光又引进了一些外贸货源。实践证明，这些外贸服装很受客户的欢迎。

　　但事情并非一帆风顺。从2005年开始，为迎接即将到来的第29届奥运会，北京市政府开始对北京站附近的商业进行了大范围的整顿，加上北京西客站建成后大大分流了北京站的旅客量，吴光的生意并不如先前红火了。

　　今年10月，吴光的合同就到期了。面对越来越贵的房租和并没增长的客流量，吴光有些迷茫。这片属于自己的天空能否灿烂如初，成为吴光心中最大的问号。

    道路交通调查表

    名称　　　　　　　　　　　　　  数量
    马路宽度　　　　　　　　　　　　36米
    马路类型　　　　　　　　　　　　9车道
    过街天桥　　　　　　　　　　　　1个
    地下通道　　　　　　　　　　　　1个
    公交线路　　　　　　　　　　　　703、103、104、744路等54条公交线路
    地铁　　　　　　　　　　　　　　地铁2号线

    商业配套设施调查表

    名称　　　　　　　　　　　　　  数量
    服装店　　　　　　　　　　　　　88个
    快餐店　　　　　　　　　　　　　60个
    家居用品店　　　　　　　　　　　40个
    家具店　　　　　　　　　　　　　40个
    饰品店　　　　　　　　　　　　　31个
    烟酒和食品摊位　　　　　　　　　15个
    超市　　　　　　　　　　　　　　10个
    美容美发　　　　　　　　　　　　10个
    餐馆和餐厅　　　　　　　　　　　9个
    玩具店　　　　　　　　　　　　　7个
    银行　　　　　　　　　　　　　　7个
    书店　　　　　　　　　　　　　　5个
    路边小吃摊　　　　　　　　　　　5个
    酒店和宾馆　　　　　　　　　　　5个
    小卖部　　　　　　　　　　　　　5个
    咖啡馆　　　　　　　　　　　　　4个
    奥运产品专卖店　　　　　　　　　3个
    药店　　　　　　　　　　　　　　2个
    北京特产专卖店　　　　　　　　　2个
    招待所和旅社　　　　　　　　　　2个
    工艺品店　　　　　　　　　　　　1个
    邮局　　　　　　　　　　　　　　1个
    音像店　　　　　　　　　　　　　1个
    旅行社　　　　　　　　　　　　　1个
    茶餐厅　　　　　　　　　　　　　1个
    加油站　　　　　　　　　　　　　1个
    西饼店　　　　　　　　　　　　　1个
    茶叶店和茶具店　　　　　　　　　1个

    广告牌租金调查

    北京站出站检票口右上方灯箱广告牌5.8米×1.7米  25万元/年

    北京站第一候车室A1一、三翻9.9米×2.7米  3.35万元/月

    北京站售票处灯箱5.8米×1.5米  2.5万元/月

    商铺租金调查

    恒基商城一层租金80平方米  30多万元/年