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　文前提要：京沪穗三地的顶级商圈正处在快速发展阶段，对投资者来说，其投资机会主要体现在介入其外围商圈，以及当“二房东”赚取租金差价两个方面。不过在投资之前我们也要多做调查，对当前的市场行情做到心知肚明。

　　“很多国外知名公司要我们在王府井商圈内寻找商铺，但很遗憾的是，我们无法满足他们的愿望。”北京一家知名中介机构商铺部有关人士如是说。这不仅仅只是一个简单的市场现象，而是近年来顶级商圈不断蓬勃发展的真实写照。

　　根据记者了解到的信息显示，近年来京沪穗三地顶级商圈发展速度很快，租金一再上涨，致使商圈本身量级不断得到提升。而在这种变化过程中，作为顶级商圈的特点越发明显。在此本刊将对三地的顶级商圈做一次全面盘点。

　　在此需要做出说明的是，此次重点介绍的顶级商圈主要为具有历史积淀，并发展相当成熟的商圈，如北京的王府井、西单和国贸商圈，上海的南京路、淮海路以及徐家汇商圈，以及广州的北京路商圈、天河商圈等。

　　顶级商圈前景可期

　　“目前一线城市的顶级商圈正面临着一次绝好的发展机遇。”上海五合智库总经理邹毅博士在谈到三城市的顶级商圈发展前景时如此表示。

　　在邹毅看来，经济水平的发展是促成零售业发展的一大不可忽略的因素。在他看来，近年来国内居民的购买力在不断增强，这导致国际上的一、二线品牌不断扩张自己的领地，纷纷前往顶级商圈内开设分店，这对顶级商圈的促进作用是显而易见的。

　　统计资料显示，目前京沪穗三地顶级商圈的租金水平一直维持在10%左右的涨幅。如在南京路，一套面积为110平方米的沿街底铺，三年前的租金为130万元左右，而目前则达到了170万元左右，年均涨幅约10%。

　　有业内人士告诉记者，少数位置较好的商铺租金涨幅还要高于该水平。美联物业商铺组副营业经理娄峰告诉记者，在南京东路上，有的商铺租金报价已经接近70元/平方米•天，相比三年前，其上涨幅度达50%以上。

　　顶级商圈内租金的上涨，一方面与经济运行大环境相关，另一方面与商圈本身能级的提升也不无关系。如在北京王府井商圈内，一些国内二线品牌因为已逐渐无法适应租金不断上涨的情形，而主动退出；在上海的南京路上，同样也有国内的二线品牌主动退出，进而选择在中山公园等新近发展起来的商圈内开店。

　　近日，全球知名房地产服务及投资管理公司仲量联行发布年度《零售商信心调查》报告结果显示，2008年零售市场整体仍将非常乐观向好。“扩张”成为众多零售商在2008年的关键词，100%的受访者表示2008年将把开设新店作为一项主要的扩张策略。从选址偏好来看，北京、上海等一线城市仍是零售商扩张的首选之地，区域方面长三角地区位于领先地位，其后依次是珠三角地区、西部和华中地区、环渤海经济圈。

　　租金仍处在上涨通道

　　专家表示，从目前的发展趋势来看，京沪穗三地顶级商圈内租金仍处在上涨通道内，未来租金还会继续上涨。

　　记者通过对京沪穗三地各个顶级商圈的租金发展情况排摸，以及分析其发展趋势来看，虽然目前租金水平已经发展至一定的高位，但是专家认为并未攀至顶部。而随着国际一线品牌的加入，租金水平还会持续上升。

　　上海：成国际一线品牌展示“窗口”

　　根据仲量联行的监测结果显示，这过去的12个月内，包括Zara、H&M、C&A、Next等时装品牌在上海的大型购物中心都开设了专卖店。越来越多的世界品牌入驻，使得上海顶级商圈内铺位紧俏，预计今后至少两年内，市中心优质地段零售店面供应不足的状况仍将持续。其中尤其是一些新兴商圈特别值得关注，比如像上海新天地板块华府天地周边区域商铺，现在也是行情看涨，呈现一铺难求的局面，未来发展潜力巨大。

　　娄峰表示，目前沪上三大顶级商圈呈现供不应求态势。他说：“如果想要在南京路、淮海路上开店，往往要等半年甚至一年的时间才能找到店面。有不少公司就是因为找不到合适的铺位而推迟了开店计划。”

　　目前南京路已被定位成为世界顶级商业街，目前其租金水平在整个上海滩来说，处于顶部。东起外滩三号，西至南京西路梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场“金三角”，整条南京路包括其外延部分已汇集众多世界品牌，如阿玛尼(Giorgio Armani)、万宝龙(Mont Blanc)等等。目前南京路上的底铺租金已经超过50元/平方米•天，部分市口较好的铺位已经达到70～80元/平方米•天。

　　位于淮海路的上海无限度休闲广场于2005年被摩根士丹利收购并重新开发后，2007年10月正式开业，该项目主要针对年轻一代富裕消费群，引进如Diesel等品牌。相对南京路来说，淮海路上的业态主要以经营时尚类商品为主，而消费者也主要以本地的白领为主。娄峰表示，淮海路上的租金价格在40～60元/平方米•天之间，成都路以东部分租金水平相对较低，在40～50元/平方米•天之间，成都路以西部分较高，在55元/平方米•天左右。

　　徐家汇也已发展成为一个重要的商业圈，港汇广场、美罗城、东方商厦、太平洋、第六百货等商场，已经形成完整的、错位竞争成熟的徐家汇商圈。目前其街铺主要集中在华山路、天钥桥路以及漕溪路上，业态相对来说比较分散，有服饰、餐饮、美容等不一而足，但由于这里能够汇集巨大的人流量，这为商铺经营创造了浓厚的商业氛围，因此这里街铺的租金水平也并不低，目前在30～50元/平方米•天之间。

　　表1上海顶级商圈商铺租金表(单位：元/平方米•天)

商圈	具体商铺	租金
徐家汇	天钥桥路街铺	32
淮海中路	淮海中路茂名路	45～50
	淮海中路瑞金二路	55
南京东路	步行街商铺	70-80
	南京东路福建中路	50

　　数据来源：美联物业

　　北京：品牌调整带动租金上扬

　　北京顶级商圈的定位已逐渐明晰，受零售业强劲需求的带动，北京顶级商圈内商铺租金不断上涨。

　　北京顶级商圈与扩容速度较快，这在一定程度上为经营者提供了更多的选择，但对于商铺租金价格却起到了反作用，因此近期租金上涨速度与上海相比，相对缓慢一些。不过受2008年奥运会的利好刺激，分析人士认为今年租金上涨幅度不小。

　　北京链家地产商业部有关人士告诉记者，近两年来，北京顶级商圈内部分商城和购物中心一直在不断进行品牌调整，如在王府井商圈内，部分国内的二线品牌在逐渐淡出，取而代之的是国际一线品牌。

　　北京链家地产商业部业务经理董润川告诉记者，在几个主要商圈中，王府井商圈的高档购物中心平均租金水平最高，底铺租金在30～55元/平方米•天之间，但是少量铺位可以达到100元/平方米•天以上。

　　西单商圈在时尚和流行的汇聚地，主要面向追求时尚的年轻消费群体，商业定位以中档为主。2007年初以来，西单商圈内大型主题商业亮相频频，有美晟国际广场、西单MALL、西单大悦城、喜来广场等一批新建商业中心项目推出。即便如此，但在大量客流量的支撑下，租金仍可保持较高水平，西单商圈20～30元/平方米•天。有分析认为，西单商圈将发展成为一条全长5.4公里、由西单商圈向北延伸到新街口的“商业大动脉”。其区域特点如下：首先它地处CBD核心地段，该区域聚集了北京市70%以上的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所，是北京市最具商务办公条件、最能体现入住公司良好形象的甲级写字楼聚集地。董润川分析认为，由于国贸商圈内商铺较为分散，而且部分老项目相对偏低，因此区域内整体租金水平并不高，在15～25元/平方米•天之间。

　　表2北京顶级商圈商铺租金表(单位：元/平方米•天)

　　数据来源：北京中原地产、链家地产

　广州：高端商铺租金价格还将上涨

　　在分析未来广州顶级商圈的发展潜力时，分析人士指出，高端商铺租金必将持续走高。

　　以北京路为中心的北京路商圈，与以天河城广场为中心天河商圈，都是广州的市级商业中心区，一老一新两大商圈如今已经形成广州市的顶级商圈。广州顶级商圈租金水平一直也在不断走高，据业内人士介绍，在过去的一年，租金已经上涨10%了。

　　根据世邦魏理仕的分析报告认为，跨国零售商继续进驻，国内连锁零售店需求强劲，带动华南区零售物业租金。广州和深圳经济发展强劲，居民收入水平不断提高，将在2008年吸引更多的外资零售商进入和扩张，其中时装、珠宝钟表、餐饮和健身等行业表现活跃。零售物业的租赁将持续活跃。

　　北京路商圈经营的业态非常丰富，衣食住行娱乐等各个方面全部囊括。而且其发展历史也很长，可以追溯至明清时期。广州中原策划部总监易伟锋告诉记者，目前北京路上的底铺租金水平在33～50元/平方米•天之间，少量临街底铺达到85元/平方米•天左右。

　　与北京路商圈相比，天河商圈是广州新近发展起来的商圈，虽然“资历较浅”，但是其后劲十足，已逐步形成了以百货零售、IT数码、文化娱乐三大产业为主的多元化业态。沿着东西走向，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货……众多商业设施以让该商圈发展成为华南最大的商圈。易伟锋告诉记者，天河商圈的租金已达到40元/平方米•天左右，逐渐向北京路商圈靠拢。

　　表3广州商圈顶级商铺租金表(单位：元/平方米•天)

商圈	具体商铺	租金
北京路	北京路步行街	85
	中山五路北京路	55
天河城	宏城广场	25
	天河城旁街铺	20

　　资料来源：广州中原地产

　投资顶级商圈以“傍”为主

　　对投资者而言，如何在顶级商圈内寻找机会呢？对此，专家认为有两种方式，一是“傍”顶级商圈，再一个就是当“二房东”。

　　所谓“傍”顶级商圈，是指投资者寻找合适的机会，在商圈规模不断扩大的时候提前介入。记者了解到，目前京沪穗三地的顶级商圈内，现有的商铺资源非常有限，而且几乎找不到出售的物业。娄峰在接受记者采访时表示，目前在上海的南京路、淮海路以及徐家汇三大商圈内，现有的商铺都只租不售。他说：“在淮海路上，一套面积约100平方米的底铺年租金已接近200万元，有谁愿意将这样一个‘聚宝盆’拱手相让呢？”

　　现有的商铺数量有限，而且其价值已为大家所熟知，因此寻找现存的物业进行投资确实有不小的难度。因此专家提醒不妨转换思路，抓住这些顶级商圈规模不断扩大的时机，提前介入外延区域，或许能够获得不错的投资回报。专家表示，顶级商圈规模的扩大，新的商铺会受惠原有人气，因而其发展潜力不小。

　　目前京沪穗三地的顶级商圈仍在进行能级提升，在商圈内经营品牌不断向高端集聚的同时，其规模也会扩大。如上海的南京路，在“十一五”期间，南京路商圈的整体规划面积将达180公顷，“十二五”期间将扩大到600公顷。还有北京的西单商圈，同样也面临着规模扩大的时期。在规模扩大的过程中，必将有不少新增项目推出，投资者可以从中找到投资机会。

　　除此之外，做“二房东”也是一种投资方式。记者了解到，目前在京沪穗三地的顶级商圈内，能够见到一些“二房东”的身影。这些“二房东”先将商铺租赁下来，然后转租出去，赚取其中的差价。

　　专家解释说，差价包括两个方面。第一种是转让费差价，所谓转让费，是指商铺转租时收取一笔费用，名义上为装修补偿，但实际上即使是空铺转让，也会收取此类费用，这已成为市场“潜规则”。目前转让北京王府井内一套面积约150平方米的底铺，转让费在50万元到100万元不等，而与两年前相比，已增加不少，董润川估计至少上涨20%。也就是说，如投资者在两年前在王府井租赁一套商铺，两年后仅转让费一项至少可以进账10万元。专家表示，由于最近几年顶级商圈内租金一直呈上涨态势，因此转让费一项肯定是稳赚不赔。记者了解到，在上海的南京路、淮海路、徐家汇，以及广州的北京路商圈内，几乎都存在收取转让费现象。

　　第二种差价就是商铺租金差价。记者了解到，在最近两年，京沪穗三地顶级商圈内商铺租金都维持在10%左右的涨幅，也就是说，随着商铺价格的一路走高，当“二房东”也会有不小的收益。不过这需要投资者对商圈的未来发展态势做出科学的研判。因为只有判断准确了，才能获得收益。如目前上海南京路上的底铺租金普遍超过40元/平方米•天，那么现在以这种价位承租下来，未来租金必定要超过该水平才能获得收益，否则只有接受失败的后果。

　　就目前的情形来看，邹毅认为，中国国内居民的购买力仍在不断增强，因此意味着将会吸引更多的国外一线品牌进驻，而京沪穗三大一线城市是这些品牌的首选地，因此未来这三大城市顶级商圈的租金价格还会进一步走高。如此看来，与淮海路有着密切联系的新天地，最近华府天地整体推出的精品商铺租金价格在20～30元/平方米•天之间，与淮海路上的租金相比，有不小的差距，尚处在养“铺”阶段，应有上升空间。