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　　3月29日，北京尚都SOHO正在搞一个摄影活动，中庭聚集了几十人围观，然而一层到四层的商铺却依旧没有几个人光顾，其中一大半的商铺已经关张了，场景甚是凄凉，如果不是摄影展带来的这点儿人气，这个周末尚都SOHO几乎要被人遗忘了。二楼的商铺几乎都已经关闭，只剩下“食草堂”还在坚守，“卖得很差，本来以为养几个月能好起来，这个月比上个月业绩还差。估计再坚持几个月就得撤了。”导购小姐忧虑地表示。

　　周末，记者走访了位于CBD核心区域的世贸天阶、尚都SOHO、LG双子座、星光天地和外围的美罗城、百盛购物中心、迪卡侬等商业地产项目，发现除了世贸天阶以外，其他项目基本都完全没有形成周末的购物氛围，呈现出冷清的场面，而且商铺空置的现象很明显。

    第一大商圈的隐忧

　　如果说到北京的商圈，人们自然就会想到传统的王府井、西单商圈和新兴的燕莎、亚运村、公主坟商圈。然而，随着最近几年CBD建设的提速，CBD商圈已经悄然成为北京规模最大的商圈。根据世邦魏理仕提供的最新数据，截止到2007年12月底，CBD商圈商业地产存量已经达到59万平方米，远远超过王府井和西单的43万平方米和33万平方米的存量。世邦魏理仕预测，2008年CBD区域内还将有近20万平方米的商业面积进入市场。

　　虽然有这么多的商业地产项目不断入市，但是不菲的租金价格让CBD区域内的商业地产项目空置率不断上升。根据高力国际最新数据显示，CBD区域的租金价格已经达到每月每平方米147美元，仅次于王府井的153美元。但是其空置率却远高于王府井。“食草堂”的导购小姐告诉记者即使在尚都SOHO这样位置不算太好的地方，70平方米商铺一个月的租金也高达近两万元。

　　在世贸天阶，记者看到目前大多数国际品牌主要集中在南街的四层商铺中，空置率比较低，周末的人流也比较多地集中在ZARA、JACK&JONES等少数几个品牌店；而南街的商铺就要差很多，空置率超过了一半，基本没有什么人流，与南街商铺形成鲜明对比。而LG双子座中除了二层的晨曦百货有一些客流，三层、四层和地下均有很多店铺是关闭的。“这里周末和平时人都很少，这个地方是个典型的写字楼，不太适合搞商铺，而且交通很不方便，很难停车，生意真的很清淡。”位于大厦一层的NOVO店里的导购面对稀少的顾客也很无奈。

　　而位于东四环边上的美罗城、百盛购物中心就更是惨淡经营了。记者看到，在美罗城偌大的经营空间中到处都是空置的商铺，空置率超过了50%，只有国美电器和楼上的一些餐饮还在维持经营，其他楼层基本都是闲置；而百盛购物中心也好不到哪里去，周末的商场里看不到如织的人流，与其复兴门的百盛店形成鲜明反差。

　　“从最近一两年CBD推出的的商业地产项目看，基本每个商业地产项目中都带有大量的商铺面积，从供应量来看确实是超过了这个区域的消费承受能力；而且这些商业项目都选择走高端路线，定位雷同，势必造成同质化竞争，过高的租金也势必导致空置率的上升。”世邦魏理仕研究部董事綦晓梅分析。

    商圈缺乏整体规划

　　目前，CBD商圈内几乎汇集了国际知名的顶级品牌，卡地亚、PRADA、爱马仕、GUCCI、BOSS、路易·威登汇聚国贸商城，劳力士Rolex、俏江南落户LG双子座，PRADA、CHANEL、GUCCI等国际一线品牌则入驻新光天地，世贸天阶的品牌虽然整体低于国贸商城和星光天地，但是引进的GUESS、GINT、ZARA等品牌也属高端品牌。綦晓梅觉得CBD的商业项目过度地集中在高端，其实是高估了CBD商圈的消费能力，“其实这个区域的消费也是存在高中低的消费层次的，但是一味地扎堆儿在高端市场，显然风险是很大的。”

　　造成CBD商圈商铺项目多走高端路线，其实和这个区域高涨的租金分不开。“不像传统商业街百货商场采用流水倒扣的模式，CBD商铺一般都是收取固定租金的方式，而过高的租金压力势必让一般利润率不高的业态很难进驻，经营高档商品就成了商家不得已的选择。”綦晓梅告诉记者7-11曾经想进驻CBD的某一个商铺，但由于租金昂贵，经过核算后还是放弃了，因为按照他们平均的收益根本支撑不起昂贵的租金。在CBD某高档写字楼上班的张小姐告诉记者，他们写字楼里原本有几家价格已经很贵的餐厅了，但是最近还是不得不退出这里，“价格这么高的餐厅也还是支撑不起这里的租金。”

　　“虽然市场总体供大于求，但是一些商铺空置率高，还是自身的硬件存在问题。”戴德梁行商铺部助理董事张家鹏认为。例如，世贸天阶北街招商不成功还是因为结构没有设计好，出现了隔断，二楼的商铺也是单面的，商业氛围受到影响；而LG双子座本身是座写字楼，大堂是按照写字楼的风格设计的，基本没有什么商业氛围，再加上缺乏专业的招商推广手段，门可罗雀是必然的。

　　还有一些商铺则是因为经营形式存在问题，例如，建外SOHO开盘以来一直面临着出租率不高，租金上不去的问题。华高莱斯策划总监刘葳认为这是因为开发商急于回笼资金，将商铺全部卖出去，但是也就失去了对商铺的控制权，就难以把握入驻经营商户的档次和经营范围，各个业主从自己的利益出发招商，整个商场不能形成清晰的定位，难免杂乱无章。尚都SOHO面对的也是这个问题，小业主经营的商品非常杂乱，商品的档次上不去，也很难吸引CBD的消费者。

　　此外，CBD商圈过大的车流和经常性的拥堵问题也将制约这个区域的发展，停车难、停车贵、堵车等问题在CBD商圈表现得尤为明显。例如，LG双子座由于不好停车而长期客流不足，世贸天阶则缺乏必要的地面停车车位，机动车入口指示不明显。

　　定位过度集中，业态单一，租金过高以及交通缺乏规划等问题已经整体影响CBD商圈的健康发展，未来随着更多新的商业项目的入市还将加剧这种矛盾。