地生度，度生量，量生胜：第四商圈，成熟再等10年

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     中国最大的火车站广州南站已于本月30日开通运营。尽管这个新客运站二期工程仍在建设中，受益春运因素，从广州市区以及珠三角主要城市接驳南站的公交、地铁、出租、客运班车等交通网络已开始逐步完善。

    迈入高铁时代的广州番禺，有望作为广州第四大商圈后发崛起，建成“一小时黄金都市圈”的商业核心，目标锁定本地和珠三角地区消费者的“钱袋子”。尽管商圈规划还在论证阶段尚未对外正式发布，但是对未来蓝图的看好已经吸引了各种类型的商业“巨无霸”落户。

    购物中心、餐饮中心、批发展贸市场、物流中心、建材中心、旅游商贸……到底哪种业态适合进入高铁轨道枢纽时代的番禺商圈，只能留待市场检验。

    南站周边集聚多个商业“巨无霸”

    近期，距离新火车站1000米的美嘉国际服饰城大规模向外招商，该服饰城占地面积40万平方米，首期建筑面积22万平方米可提供商铺近8000间，规模比目前广州老火车站成熟商圈———白马、站西等大十倍。美嘉国际服饰城董事李德锋表示，该项目前期投资1.5亿元，后期将持续投入3.5亿元，“未来将成为亚洲最大的服饰城”。

    广东本土商业巨头海印集团投资15亿元的“海印又一城”落子番禺南村，该项目占地面积100205平方米，建筑面积达21.7万平方米，总投资约15亿元，包括大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商务公寓以及大型人工湖，是人与自然紧密结合的大型郊外购物中心。目前沃尔玛山姆会员店已经入驻开业，整体项目预计于2012年末全部竣工并投入使用，届时有望成为广州市番禺区首个大型购物休闲娱乐中心。

    记者从广州经贸委获悉的广州市商贸业重点项目国际招商推介汇编了解到，广州南站附近集聚的大型商业项目还有：距广州番禺新火车站仅有10分钟车程的广州国际商贸城也在建设中，该项目由广百集团牵头开发，总投资预计达145亿元，总建筑面积576万平方米，项目总体计划分十大功能区域，分别是：食品港、服饰港、文化港、日化港、化工港、汽车港、电子港、物流港、生活港、会展港。全部建成后，将成为全球最大的产品进出口贸易、研发和展示中心。“目前，广州国际商品展贸城首期580亩‘国际新材料展贸港’已经签约。”广百集团办公室负责人接受本报采访时说。

    此外，还有距离新火车站10公里、“巨无霸”体量的五湖四海国际水产交易中心日前也正式开业，该项目总投资近5亿元，占地面积约20万平方米，集水产、海味、冻品、展贸、美食于一体，将成为泛珠三角地区最大的、全国首创“五区联动”最具规模的国际水产交易中心。

    距广州铁路新客站约10分钟车程的广州五洲国际建材中心，项目建筑总面积28万平方米，总投资5亿元人民币，聚家装设计中心、家具、建材、装饰材料、运动商场、生活家电、餐饮配套、娱乐设施等多种业态为一体的大型家居建材购物中心，项目现已进驻香江家居、迪卡侬运动超市、四海一品等多家知名企业，共同构建广州南部家居核心商业圈。

    它到底能容纳多少业态？

    新火车站商圈的具体规划尚未公布。根据暂未对外正式发布的《番禺区广州铁路新客运站商旅经济圈规划白皮书》，番禺将规划作为一个巨大的产业中心来布局“一带六区”的产业空间，以及一个真正的以亚州最大的客运火车站商旅经济圈为放射极点的大规模商旅经济圈组团将成型。它的核心定位为缔造“中国广州新客站新H OPSCA都市综合体”和开创“中国首个生态交通CBD”。

    虽然具体规划还无定论，但是依仗亚洲最大交通枢纽以及土地空间优势，番禺提前吸引了各种类型的商业巨头纷纷抢滩。值得关注的是，对于这个广州正在崛起的第四商圈来说，是否有利于其形成鲜明的特色，它们是否能在番禺商圈好好存活？

    例如，有业内人士指出，新火车站商圈的前景只是对于零售业而言，这里并不适合发展专业市场。楚睿商业有限公司项目总监李天奇表示并不看好物流商圈的规划。“南站是客运站，即使有高铁，针对专业市场而言，能利用到的地方也并不多。而且，番禺地理位置向南，若以公路货运位置，这里的辐射范围很有限。”

    广东省连锁行业协会会长孙雄认为，现在对新火车站商圈的投资过热，一哄而上，不大理智。他认为，轨道枢纽的商业服务业如何做、如何定位对于广东甚至国内商业来说是一个新课题。

    在广东商学院流通经济研究所所长王先庆看来，包括专业市场在内的各种业态集聚火车南站商圈周边，是因为未来有强大的市场容纳能力，这里是珠三角窗口型的市场，有着高起点的规划、优质软硬件配套，前景光明。

    “为什么现在已经投入和即将投入运营的都是大型高端现代商业项目？那是因为这些商家没有孤立地来看新火车站商圈，而是看中了新火车站激活了整个番禺新城板块。随着商业中心的南移，广州未来的商业在番禺，新火车站的投入使用，只不过是番禺商圈启动的标志性事件。”王先庆说。他认为，如果将新车站商圈放大到辐射珠三角乃至整个华南片区来观察，多种商业业态云集番禺是必然现象。

    未来到底怎样的商业业态才适合番禺商圈，这只有靠市场来检验。但是至少，目前入驻番禺的几大商家对前景非常乐观。

    五湖四海国际水产交易中心副总经理陈瑞标表示，广州目前最成熟的专业市场商圈都集中在火车站附近，新火车站搬迁到番禺后，也会形成一个新的专业市场商圈，5年之后，番禺将成为专业市场重镇。

    美嘉国际服饰城总经理王东伟表示，“高铁时代”将使这个商圈充满无限想象，因为除武广高铁外，贵广高铁、南广高铁、广深港高铁、广珠城际以及广州地铁2、3、7号线都在此交会。

    地理纵深

    第四商圈的表征：

    汽车购物时代？

    “火车一响，黄金万两”，这在广州的流花商圈、依托东站形成的天河北商圈已得到体现。广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，广州火车南站激活的番禺商圈，未来完全有可能超越天河商圈，并形成自己的鲜明特色。

    “因为现在，中国已经进入工业化后期，是服务业的时代，是汽车购物时代。番禺现在这种后发优势已经很明显，因此，大型的餐饮娱乐场所、购物中心、专业展贸市场都在此安营扎寨。”王先庆说。

    作为广州第四商圈的番禺，未来将形成三个鲜明特色。“首先，番禺商圈适应城市未来商业发展的家庭汽车时代，而北京路商圈可以说是步行与自行车时代，天河路商圈可以说是公交时代；其次，番禺商圈将形成低密度开发的特色，项目之间距离较远，周边视野开阔；第三，商业项目呈现出高端化和大型化趋势。”王先庆说。

    他认为，与老城区的成熟商圈相比，番禺商圈最大的是后发优势，可挖掘空间巨大。而老城区的成熟商圈，由于大型商业设施的高密度开发，车流与人流负荷已越来越高。但是，作为后发商圈，番禺商圈的成熟至少还需10年时间。