12年前，华堂商场进驻朝阳路时，这里还是一块靠纺织企业支撑的洼地，很难把它与商圈联系起来。12年后，这里变身CBD后花园。朝青商圈，与其说是商业培育了地产，不如说是商业与地产共同成长的结果。它已从当初靠华堂商场、易初莲花等少数商场和超市强撑的艰难环境中走出来，衍变成坐拥20余家中高档社区、商业业态逐渐趋于完善的潜力商圈。

　　商业繁荣带火地产投资

　　李志生是华堂商场的总经理助理，在华堂商场十里堡店已经干了12年，亲眼见证了朝青商圈从无到有的过程。他说：“1998年4月，华堂商场刚进驻朝阳路时，这里曾经有两家国有商场，鑫帝大厦和雪银商厦。当时，这里是老纺织工业区，住户多是棉纺厂的职工和退休家属，由于工厂不景气甚至濒临倒闭和拆迁，很多职工面临下岗。因此，居民购买力较低。”

　　家住关东店的李女士当时在市政公司工作，经常到几家棉纺厂来买打折的棉毛针织品。这里每年都要办好几场展销会，价格非常便宜。展销会直接冲击了以服装纺织品为主营的几家大商厦的生意。同时，随着该地区开始搬迁，这里的商业氛围日渐淡薄，雪银和鑫帝两家国有的百货商场先后易主撤离。最后，仅剩下日资的华堂商场一家了。

　　华堂商场得以生存，经历了一番痛苦的挣扎，依仗着伊藤忠公司和中糖集团两家拥有雄厚资金的“大树”支持，运用了国际先进的管理模式顺应市场调整商品，得以独领风骚。华堂商场最初也以纺织类、百货类商品拼争抢市，当看到两家国有商厦相继“倒闭”后开始转变，加强超市生鲜食品的引进和销售。恰好赶上这里的拆迁大潮，华堂商场适时调整，为居民解了购买生鲜的“燃眉之急”。一下子，来华堂商场购物的人多了，购买生鲜食品的同时，带动了商场服装百货和化妆品的销售。再加上华堂商场是进驻本市的第一家日资百货企业，售卖的服装多带有日系风格，因此用自己独有的时尚风格吸引了南来北往的年轻人前来淘宝。

　　如此一来，不但华堂商场出了名，十里堡、朝阳路等地名也渐渐被京城的百姓，特别是年轻人所熟知。慢慢地，地产商纷纷将目光投向这里进行地产开发，也带动了住宅建设的兴起。

　　高档社区极具消费潜力

　　朝阳区商务委商贸流通科的褚志磊告诉记者，在北京商业规划的指导目录中，并没有朝青商圈的提法和明确规划，之前朝阳路和青年路这一带由于地理位置较大，多是工业区和企业的仓库，所以很难预先规划成商圈。这一商圈的产生完全是伴随着地产项目的蜂拥而至，由地产商圈定的概念。

　　如果沿用地产商们的概念，朝青商圈是指位于东四环与东五环之间，北起姚家园路，南至朝阳路，往西是寸土寸金的朝阳公园，东侧是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，北侧有亚奥商圈的挤压，西南向是国际焦点区域CBD，四大政府决策地围绕，朝青兼收利好。

　　京港城市大厦成为朝阳路上第一个商业项目后，中高端住宅纷纷拔地而起，新住户不再是纺织工业职工，更多地引入了在CBD等写字楼上班的外来白领，他们使朝青商圈的购买力和消费需求急速提升，带动了商家的进入。

　　五六年前，朝青商圈在CBD旁边崛起，以“CBD后花园”的身份成为住宅市场上的佼佼者。经过多年发展，昔日脚架纵横、塔吊林立的区域已经摇身一变，成为人流密集的中高端生活区域，朝阳大悦城、阳光新城市广场、西单商场入驻，周边华纺易城、国美第一城、天鹅湾等高档住宅崛起。

　　朝青商业业态布局的逐渐完善，集中在最近的两年时间。2009年3月28日，活力东方奥特莱斯开业；2009年9月10日，家乐福姚家园店开业；2010年1月21日，阳光新城市广场开业；2010年3月23日，CBD东扩区规划综合方案正式对外公布后，4月30日，十里堡西单商场开业；2010年5月28日，朝阳大悦城开业。业界普遍认为，朝阳大悦城的进驻，对整个朝青商圈起到了一个提升作用，电影院、溜冰场以及餐饮店铺的广泛介入，使朝青地区的商业设施更加趋于完善。

　　商场分散难聚商业合力

　　家住朝青商圈的徐小姐觉得这里的商业设施过于分散，难以形成商业合力。“我去过朝阳大悦城，去过活力东方奥特莱斯工厂店，也到过阳光新城市广场的华堂商场、家乐福姚家园店，但这里不像西单、王府井、前门商圈那样店铺集中，逛一条街就把大部分商场全逛了。在朝青商圈逛商场，一次只想逛一家商场。”

　　在传媒大学读研究生的王小姐也深有感触，“我们同学要坐公交到大悦城一般需要半个小时，这样，为看一场电影，再吃点快餐，往往就要用一天时间，不会再选择其他周边的商场去逛了。”

　　对此，李志生告诉记者，虽然地产商把朝青划为商圈，但是从商业角度讲，更应该是以“板块”称谓。尽管这里的大型商业设施已经趋于完善，但是各自的距离相对较远，再加上现在的交通不畅，往往让商业设施难以具备商业氛围。李志生认为，大家都看好这个商圈的潜力，觉得这个商圈的消费购买力较几年前有了本质的提高。不过，朝青商圈的商业氛围还需要继续涵养，商户们至少要做好两年的养市准备。

　　活力东方奥特莱斯工厂店开业后，世界500强家乐福超市也进驻这里；比西单大悦城面积还要大一倍的朝阳大悦城开业后，汇集了400家国内外知名品牌，更有60多家餐饮品牌到此开店。但是，购买力的分散，以及客流与商业容量的落差，直接考量着各商户的经营承受力。

　　目前，朝青地区商业设施更多承担着满足社区商业需求的作用。地产商们造市，希望这里形成区域商业中心，但是，商业设施的分散和路面交通的阻塞令这个商圈多业态商业较难形成区域合力。随着2012年地铁6号线的开通和路面交通的改善，可能将会得以改善。

　　西单商场朝阳店副总经理周京堂对朝青商圈表示出了充分的信心。他认为，朝青商圈在今后的两三年里将会成为一个实力强劲的商业中心。第一，朝青商圈的商业十分贴近社区，吸引了大批周边消费者；第二，这里集中了各种风味的餐饮企业，为居民的就餐提供了方便。不仅如此，各个业态的商业集中和并存的状态，方便了消费者的出行成本；第三，朝青商圈的停车很是方便，六条主干道加上2012年开通的地铁6号线必将会吸引朝青商圈以外的消费群。

　　商报记者 吴颖 徐慧 张笑嫣/文 焦剑/制图

业界谈商圈

　　培养忠实顾客需要2-3年

　　西单商场朝阳店副总经理  周京堂

　　我相信西单商场朝阳店在2-3年的时间可以培养出固定的顾客群。作为现代设施逐渐完善和成熟的商圈来说，朝青商圈在今后的两三年里将会成为一个实力强劲的商业中心。

　　“新移民”提升购买力

　　华堂商场总经理助理  李志生

　　朝青商圈是一个商业潜力股。中高档社区引进了中高端消费人群，为商圈的商业发展积聚了潜在力量。目前这里的居民都是高收入“新移民”，对许多商品品牌的认知度更高，不知潜力何时爆发。

　　商业项目之间缺乏合力互补

　　北京商业经济学会秘书长  赖阳

　　诸多商业设施由开发商自行开发建设，缺乏整体的综合考虑，互相之间位置不集中。每个商业项目之间主要是竞争关系，而不是互补关系。这里更适宜发展生活类商业，以丰富业态满足居民需求。

　　商住混合宜发展生活休闲商业

　　北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理  刘晖

　　商圈内居民家庭年收入在8万－15万元的比例最大，发展商业的基础相当扎实。朝青商圈属于商务、居住混合区，需要现代化的购物中心、超市。人们需要带上家人吃饭、逛街、看电影的生活休闲类商业。

记者手记

　　不远不近的尴尬

　　由于记者的家就位于朝阳北路与姚家园路之间，因此也可算是朝青商圈的居民了。作为地区居民，记者最深切的感受是，由于商圈内主要商业设施的零散分布，所以每次逛街，通常只会选择一家作为目标，而不会像在西单、王府井一样，可以在多家大型商业内随意进出。

　　事实上，朝青商圈的三大主力商业设施——华堂商场十里堡店、朝阳大悦城、活力东方奥特莱斯，分别位于朝阳路、朝阳北路、姚家园路三条东西走向的街道上，呈平行分布，由青年路南北贯通。虽然每个商业项目间的距离都不算远，也就是公交车三四站地的距离，但绝对不是人们步行5-10分钟即可到达的。

　　这种不远不近的距离，让各个商业项目的客群很难共享。人们无法通过步行，或是乘坐公交车，方便地从一家商场到达另一家商场。选择开车在目前的交通状况下则更不划算，相信谁要是试过在一个路口被堵30分钟后，都会自动打消这个念头。由于地铁6号线的施工，朝阳北路的拥堵已经全市闻名。受其拖累，朝阳路、姚家园路的交通也不容乐观。

　　而且与市中心的一些成熟商圈相比，朝青商圈尚缺乏有号召力的主力百货店和品牌专卖店。即便是朝阳大悦城，其品牌结构与西单大悦城相比，也显得单薄了不少。整个商圈内，餐饮、休闲、娱乐等商业设施更是相对匮乏。不过，相信随着道路交通状况的改善，几个大型商业设施功能的完善，以及未来更多商业项目的进驻，整个朝青商圈的商业潜力将得到进一步挖掘。届时，居住在此地的居民，也能在周边实现一站式购齐的愿望，不用大老远跑到市中心购物了。