就在天河商圈大幅扩容的热闹状况中，天河商圈购物中心的负面消息也接踵而来。近日，时尚天河陷入了无证营业，商户生意惨淡管理方却提前逼租，双方陷入纠纷事件；更早之前，万菱汇也出现了多家商户撤场的尴尬局面；最不幸的是，“靓点1836女子主题百货”悄然结业……　　

　　有资深业内人士分析，一个商圈进入成熟期后，可能会出现“成熟商圈陷阱”：商圈经过一段的高速发展之后，新增消费力的增长速度放缓；后面进来的商场大业主及商户，要以很高的成本才能挤入成熟商圈，进入之后会更容易遇到各种困境。

　　目前天河商圈不少商场的尴尬事件，会否和“成熟商圈陷阱”有关，或者，这仅仅是商场本身的原因所致？

　　现象：“后来者”的尴尬

　　去年，天河商圈最热的话题是开业潮。

　　第一太平戴维斯的数据显示，2011年广州迎来了商铺物业的供应高峰，68.5万平方米的总量超过过去四年的新增供应总和；到2011年12月为止，本年开业的商业面积则已占到总存量的24%。在该供应高峰中，表现最突出的无疑还是天河商圈，因为太古汇和时尚天河的开业，天河商圈又多了两个广州之最：最高端的综合性购物中心、最大的地下商业空间。

　　进入成熟期的商圈表面风光，其实里面的商户要付出很高的代价。2004年年底万菱实业以7.58亿元的价格拍下了万菱汇，单算楼面地价，就达到了3341元/平方米。而2005年珠江新城“最后一幅住宅用地”(其实并非最后一幅，2009年有新的住宅用地出让)出让，楼面地价不过3348元/平方米。当时的珠江新城，住宅楼面地价要远远高于商用物业。而时尚天河的总投资，据称达到了26亿元。

　　以较高的代价进入成熟商圈，商场大业主自然有很高的期待，所以，在租金方面，定下的目标也比较高。满堂红商铺部高级经理郭海波介绍，时尚天河前期招商时，每平方米月租金定在七八百元左右，贵的则达到1000元/平方米左右，万菱汇也相差不大。而正佳广场首层商铺，目前也只是1500元/平方米·月左右，差一些的只要1200元/平方米·月。很明显，这些后来者刚进入天河路商圈，就想向正佳广场这些成熟的购物中心看齐了。

　　商户支付了这么高的租金，自然对商场的经营寄予了很高的期望，一旦人气不足、生意不好，一些小问题也会演变成大纠纷。

　　问题：天河商圈有没有“成熟陷阱”？

　　在广州各个大大小小的商圈，总会有商场遇到问题。就在日前，海珠区某小商品批发零售中心再度传出小业主要求大业主退款的消息。

　　与之相比，天河路商圈近期的问题有点多。从“靓点1836女子主题百货”的悄然结业，到万菱汇的商家撤场，再到时尚天河的纠纷。就算是去年以来开业潮的热闹场面，也不能掩盖其中的暗流涌动。

　　“后来者”们陷入这样或那样的困境，是否意味着天河路商圈开始了“成熟陷阱”的到来，消费力没有随着商圈的扩容而扩容，后来者将难以为继？

　　“商圈无论多大，消费者不可能跟着商圈的做大而增加，”在幸福物业公司执行董事总经理陈瑞标看来，天河路商圈的消费者群就是这么多，万菱汇、时尚天河的开业，不会让该商圈的消费群马上增加，所以只能和天河城、正佳广场等一齐“争抢、瓜分”原先的消费群体。但对于新购物中心来说，要想消费者马上改变消费习惯，谈何容易？“进入成熟商圈，大业主的期望高，商户的期望也高，因此更容易出现各种问题”。

　　商业地产资深操盘手李天奇也认为，天河路商圈确实面临市场饱和度的问题，购物中心数量太多，面积太大；此外，天河路商圈购物中心之间的同质化问题也一直没有得到很好解决。此言不虚，有地产研究机构的调查显示，在天河商圈的天河城、正佳、太古汇、万菱汇这4大商场中，同一国际连锁品牌开了3个门店以上的店铺占了35%；开了2-3个门店的占了45%。国内品牌中，开铺率超过3个门店的更超过40%。

　　即使问题多多，陈瑞标也好，李天奇也好，均认为天河商圈的“后来者”仍然有机会，天河又一城是最好的案例。毕竟，地铁线交汇、地下通道、写字楼林立、商业氛围浓厚，这些优势，目前广州还没有出现新的替代者。

　　出路：降低预期很重要

　　对于天河路商圈“后来者”的出路，人们已经给出了很多药方：细分市场，差异化经营。但在郭海波看来，“后来者”降低心理预期很重要。“先让租户能经营下去，商场成熟了再升租金，这样，退租事情就有可能少些发生”。

　　当然，进入天河路商圈门槛高，如果要再放水养鱼，就要进入的大业主具有足够雄厚的资金实力，要有几年少赚钱甚至不赚钱的打算。

　　陈瑞标认为，先“谷旺场”非常重要，如果商场长时间冷清，要重新“谷热”，难度是很大的。

　　业界观点

　　幸福物业公司执行董事总经理陈瑞标：

　　我们都说十年人事几番新，商场是一年人事几番新，商场洗牌是很正常的事情。即使天河城、正佳，也还在洗牌。只不过，成熟商场洗牌的迹象没有那么明显。

　　商业地产资深操盘手李天奇：

　　天河商圈市场饱和度始终是个问题，商场数量太多，面积太大。此外，天河商圈同质化的现象也比较严重。

　　满堂红商铺部高级经理郭海波：

　　新的商场都很难一开业就旺，天河城、天河又一城等，都经过了很长时间的培育才有今天的状况。