---

　　从2012年开始，因高租金撤离核心商圈的零售企业不在少数。尽管超市负责人对关店以“租约到期”回应，但核心商圈近年来租金过高已成不争的事实。核心商圈优质商铺日益紧缺，很多地下一层商铺租金也不再便宜，租金成本的涨幅超过普通中高端超市的承租能力。

　　眼下，商铺租金的持续上涨对传统零售业的影响还在延续，高租金可能会改变固有的区域零售业格局。显而易见，未来三至五年，随着租约的陆续到期，以及低迷的消费和各种成本的上涨，离开核心商圈的零售企业或将越来越多。

　　撤离核心商圈？

　　近日，咖啡连锁巨头星巴克进军中国内地的首家门店正式宣告停业。这家店于1999年在北京核心地段国贸一期开业，尽管星巴克方面表示，北京国贸一期门店已经搬迁至国贸三期。但业内普遍认为，国贸一期首层高昂的租金是星巴克这次迁址的重要原因。不仅如此，还有业内人士表示，内地首店关闭不会是个案，星巴克还面临着北京、上海等热点区域门店租约到期、租金大幅上调的压力。

　　其实，从去年开始，因高租金撤离核心商圈的零售企业不在少数。2012年5月，百佳超市位于上海淮海路巴黎春天地下一楼的城市超市悄然关闭。尽管超市负责人对关店以“租约到期”回应，但核心商圈近年来租金过高已成不争的事实。根据世邦魏理仕 《2012年第一季度上海房地产市场回顾》报告，核心商圈首层及二层商铺的租金报价已达54元/天/平方米及39.6元/天/平方米，并稳步上涨。

　　专家认为，核心商圈铺租急升，对大型超市来说，合约期满时最简单的做法当然是忍痛搬离。商业地产专家杨咏诗认为：“核心商圈优质商铺日益紧缺，很多地下一层商铺租金也不再便宜，租金成本的涨幅超过普通中高端超市的承租能力。 ”

　　同时，值得关注的是，虽然近两年受房地产政策调控，商品房价格上涨得到了有效抑制，但是对于商铺租金来说，始终呈现出一浪高过一浪的气势。一份最新的调查数据显示，自2010年以来，北京商铺租金每月都在上涨，截至2012年年底，北京优质零售物业市场（主要是指高端购物中心首层）平均租金已经达到了每月864.9元/平方米，即每天约29元/平方米，这一租金水平过去六年每年平均涨幅为7%。

　　而上海的商铺租金上涨幅度，虽然没有北京那么火，但从戴德梁行华东区研究部统计的上海五大核心商业圈的租金数据来看，却也足以让商家“望租兴叹”。戴德梁行华东区研究部的数据显示，上海最近最贵的商圈是南京西路，最贵的商铺楼是恒隆广场。上海五大核心商圈的租金为每天60.4元/平方米，其中陆家嘴商圈租金为每天45.5元/平方米，南京东路商圈租金为每天58.2元/平方米，淮海中路商圈租金为每天53.5元/平方米，南京西路商圈租金为每天85.8元/平方米，徐家汇商圈租金为每天72.6元/平方米。其中，核心商圈的本季度租金增长率约1%，其中淮海中路商圈的本租金季度涨幅达3.97%，若接下来始终维持这样的涨幅的话，年平均涨幅将接近12%。

　　悄然改变的业态

　　不仅如此，生意如日中天的星巴克标签店撤离北京CBD已不是偶然，与之同样不能承受租金之重的，还有更多的品牌店。此前媒体热点关注的上海乐购关闭镇宁路店也同样是迫于租金压力，有员工爆料称镇宁店租金从52万元涨到174万元，涨幅约235%。而随着这些品牌的撤离，业内人士发现一线城市核心商务区的业态也正在悄然生变。

　　“以前逛淮海路，能大包小包买很多东西回家，现在满眼望去都是奢侈品，看到啥都真心买不起。”，“现在的CBD商场改名奢侈品汇好了，LV，Dior，真叫霸气外露，相反苹果专卖店、星巴克在这里真是算平民品牌了。 ”

　　记者发现，高房租令许多商家退避三舍，最终比拼的只剩下资金实力，除了有专门主题规划的商业街以外，京沪等城市核心商圈一线铺位的入驻商户，基本以展示形象店、奢侈品店为主，基本找不到特色小店。从京沪两地星巴克原店铺的继任者都是奢侈品牌店来看，这应该不是一个巧合。如今国贸一期一层大多都是奢侈品牌，根本找不到歇脚的咖啡店或者餐饮店，更别提便利店的身影了。

　　上海商业经济研究中心首席研究员齐晓斋表示，由于租金涨得太快，现在也许只有奢侈品店能承受得起核心商圈一线铺位的租金，或者是一些品牌形象店，像苹果展示店、或者一些运动品牌店、汽车展示店等。这些店宁愿亏本经营，只是将在核心商区开店作为中国市场战略的一部分，利用核心商业街的人气镀金，用单店的亏钱整体起到树立和拉动品牌形象的作用，一旦品牌知名度建立，品牌成熟，就会逐步撤离，毕竟谁也不会顶着巨大的租金压力长期赔本赚吆喝。

　　但是在他看来，核心商圈的功能一是作为周边写字楼的配套，二是为各地游客服务。商家在涨租的时候，也需要清醒地认识到，作为一个完善的商圈，需要有相当比例的餐饮、轻餐饮品牌、便利店等作为配套，否则奢侈品、形象店的比例过高，经过一段时间的发展，很可能带来一些负面效应：消费配套服务不完全，客户忠诚度下降，最终对长期的商业经营不利。“商铺再抢手，也只是提供了一个场所，真正赚钱还是得靠品牌商家经营，而像星巴克这类生意好的品牌店，也就是真正的商家都做不下来，那么租金价格应该是有问题的。 ”

　　不过，据相关媒体报道，可能有许多奢侈品品牌在上海或北京高得离谱的租金压力下也根本赚不到钱，它们在内地开设门店主要是为了获得“大脑占有率”。据美国《福布斯》双周刊网站报道，拥有古驰、圣罗兰和宝缇嘉三个品牌的PPR集团一季度销售不如预期。”同样，知名腕表与珠宝品牌伯爵预计2013年在中国的销量增幅不会超过10%，为连续8年来的最低水平。据世界奢侈品协会报告，2012年农历新年期间中国奢侈品消费大幅下滑，而中国人在海外的奢侈品消费上涨了18%，其中主要是在欧洲。因此，部分奢侈品公司也会考虑调整内地战略，放缓在中国的扩张脚步，重新考虑门店的作用。

　　一场商圈的变革

　　商业租金的快速上涨与商圈的成熟度以及商业功能开发不配套紧密相关。尤其是后一因素对租金的影响更大。事实上，只有少数国内企业会在其拥有的物业上经营，而绝大多数企业都采取租用地产开发商的物业资产。这也导致，越来越多的国内零售商抱怨，不断上涨的商业租金与扣点让其增加的收入都被地产商拿走了。

　　相比日本市场，其最常见的是商业综合体与商业主体联合开发的项目。有专家表示，在目前这种商业功能开发缺乏配套的情况下，很容易陷入租金经济的发展模式中，商业平衡将会不断被打破。而这种状况在一线城市表现突出，楼宇经济和土地财政的结合异化了商业生态，不具备可持续性。

　　但将商业租金的大幅上涨放置全球视野下却是正常现象。高纬环球在2012年发布的《全球主要商业街报告》指出，全球顶级零售市场从2012年以来一直发展活跃，特别是亚洲和美洲市场的出色表现引领了租金的上涨趋势。报告对62个国家的326个顶级商业街区进行了调查，其中147个地区经历了租金上涨，只有49个(15％)地区的租金有所下滑。对比2011年，租金下滑街区比例占到19％。可以佐证的是，同年香港铜锣湾地区租金上涨34.9％，达到2630美元/平方英尺，超过纽约第五大道而成为全球最贵的零售街区。

　　受影响最大的莫过于大卖场和大百货这样传统的商业业态。福州蓝天量贩超市有限公司董事长陈永庄表示：“福州的商业租金也在快速上涨的周期中。”从去年到现在，陈的超市所在地的租金上涨幅度在20％至50％不等，但利润率却只有1％至2％，偶尔会有2％至3％的利润率。从行业基本面来看，目前大卖场形态的商业普遍都处于微利状态，平均毛利率只有2％，再加上上涨的劳动力成本，导致这类企业在高租金商圈内生存的空间越来越小。

　　这也让众多零售企业采取相对稳妥的保守战略。据报道，北京早春二月餐饮管理有限公司是一家面向中高端的餐饮企业，它的店面通常位于繁华的写字楼和商业区。其董事长付明文表示：“现在的租金高得离谱，我们已经一年多没开新店了。”通常情况下，他们采取逆向计算方式，例如考虑材料、人工成本，再加上房租，最后得出承受价格的底线。“有的地方租金太高，没必要冒险。”他表示，北京的商业租金从去年到现在上涨了50％，但的确存在着有价无市的现象。这种租金虚高的现象在一二线城市都或多或少地存在，而对比香港等地的一些繁华商圈，即便再高的租金也会有市场。

　　但一些小型业态的商业企业仍会在高租金时代获利。例如专卖店、精品店、老字号等，这类业态坐享成熟商圈旺盛的人气，毛利率水平普遍较高，其竞争力要远高于大卖场、大百货等业态。

　　变数在于这些小型商业业态或许会遭遇“人气”涣散。早期商圈的成熟主要依赖于大卖场等大型业态所聚敛的超强人气，通常小业态会附着于大业态周围。如果后者纷纷迁移，前者的处境也将变得不太乐观。汪亮对大业态转移后的商圈前景也不看好。他认为，一个成熟商圈的建立需要长期的培养，一旦破坏即便将来房租下降也很难恢复。“短期内小业态还能维持，但原来的商业生态破坏了以后，人气的降低不会让它们存在太久。”

　　上涨势头有望放缓？

　　不过，虽然租金上涨趋势依旧，但也有业内对之看淡。调查显示，在过去几年持续上涨之后，京沪等地的商铺租金已经遭遇了明显的压力。戴德梁行华东区研究部人员表示，由于越来越多国外的零售品牌通过上海这个门户进入中国市场，再加上市中心商业物业的升级，中心商圈主要商业物业的租金在今年会延续上涨的趋势。然而，考虑到GDP和消费品零售总额增长放缓，专家认为中心商圈主要商业物业租金增长速度会有所放缓。

　　同样，戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事陈淞泓也预测，2013年到2014年，王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍会出现5%-10%的租金上涨，但北京各大商圈不会再出现2011年租金大涨的局面，转为小幅调整。

　　“世界经济尚未完全复苏，中国经济增速放缓也是现实。在这样的大背景下，商铺的拥有者还是有必要预判未来的走势，适当对租金进行调整。同时，作为一个健康的商圈业态，餐饮店、咖啡店、特色店应该各占一定比例，达到供需平衡，因此根据不同品牌店的租金也应该有所不同。同时，考虑到未来电商将对家庭消费产生的重大影响，未来店铺租金将不会持续上涨。 ”齐晓斋表示。

　　还有专家表示，随着电商的出现，如今的商业业态和人们对商品的购买方式已经有了颠覆性的变化。因此各个商圈每年有10%的商铺主动进行调整，给自身找到更好的定位。对于商铺租金上涨，他认为受多方因素影响。大而言之，与国家宽松的货币政策有关，小而言之，与市场供需有关。“或高或低都不是问题，市场杠杆会进行有效调节。只要有后继者进来，商铺租金就会不断上涨，而如果涨得太高了，没人接盘了，自然就会下来。

　　此外，对于各类品牌店来说，也遵循着适者生存的原则，能赚钱的留下，亏钱的走人，优胜劣汰。即使走了，品牌店也总会在中国市场找到适合它开店的店铺位置。”有业内人士认为，即使是一线城市，目前也存在商业面积过剩的情况，某些区域一铺难求，某些地方空置率高。而作为房地产研究者，更看重的是城市消费水平的提高，以及消费质量的提升。、