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    商业地产这几年被业界誉为地产中的几朵金花之一，相当多的房地产公司纷纷进入该领域开发。同时，伴随而来的，也是以往住宅开发中没有碰到过的困惑：到底怎么定位？怎么经营？是租还是售？怎么实现商业和地产的共赢？

    近日，本报主办开元房产协办的“第二届中国商业地产高峰论坛”邀请到了国内一流的专家和开发商，在浙江商界职业经理人厉玲的主持下，他们共同讨论了这一话题，其中激荡出来的思想非常值得业内参考。
　　
    四大问题困扰商业地产
　　
    发言者：中国房地产业协会秘书长顾云昌

    商业地产在这几年迅速发展的同时，我们也看到了面临的很多挑战。第一个问题是空置。这几年全国的商业地产，占整个房地产的竣工面积数量的10％左右，但商业地产的空置面积占整个空置面积的四分之一左右，而且还以每年10％甚至是20％的速度在增长。

    第二个问题是商业地产的人均面积过多。商业地产人均面积为1平方米最合适，最多不超过1.5平方米，但是很多城市目前已经超过了这个标准。

    第三，售价攀升过快。这几年大家都看好商业地产，所以价格不断地攀升，这里面有很大的虚数。

    第四，结构不太合理。现在在卖的主要都是购物中心，实际上不同的业态是由不同的收入决定的，在收入低水平的阶段，大量采用的是传统模式的物业，shopping mall是年收入3000美元以上才可能成为一种消费模式。

    此外，是商业地产的融资体制。前几年很多地方把商铺卖给小业主，并承诺给予每年8％左右的回报，三年回报期满后再让你来管。这种模式现在来看，问题很多。目前正在发展的方向和长远的目标，应该是尽可能地发展房地产基金，用基金的方法来发展商业地产。
　　
    走“酒店＋住宅＋商业”的复合之路
　　
    发言者：开元旅业集团董事长陈妙林

    开元旅业是一家以酒店业为主导，以房地产业为支柱的企业集团。在较长一段时间里，开元旅业一直集中投资于酒店业，直到1999年，我们才开始进入房地产业。

    目前，我们已走出一条旅游休闲业与房地产业结合开发的新路子和新模式，实现了房地产业与酒店产业双轮驱动，在业界独树一帜，如千岛湖开元度假村。我们所提倡的“酒店＋住宅”开发模式受到业界的瞩目。

    在“酒店＋住宅”复合地产模式初步取得成功以后，我们认为如果将复合房地产的组合提升为“酒店＋商业＋住宅”的模式，那对于提升开元的品牌知名度，加强开元旅业集团业务组合的协同和互补，保持健康而较为快速的扩张，将会更具有比较优势。

    正是基于这样的认识，开元旅业集团以复合房地产模式进入了商业房地产开发领域，并以shopping mall为主要商业业态定位，分别在杭州、上海等地操作了多个购物中心。

    或许有人会问，国家已经将shopping mall项目作为宏观调控的重点之一，开元为什么对它的前景依然如此看好？我们认为，调控意味着促进健康发展，调控更给我们创造了机会。我们所走的复合地产营造，实际上是已经不是房，而是城与市。我们坚信中国城市化的进程不会就此停滞不前，调控的目标是最终能形成秩序，这对企业的经营环境而言是件好事。
　　
    商业地产黄金时期尚未到来
　　
    发言者：大连万达集团董事长王健林

    我个人的理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业＋地产，我认为商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，这就是商业地产。如果开发完了就卖出去，我认为就不一定是商业地产了。

    在中国目前来说，我认为商业地产还不是进入的最佳时期，或者说中国商业地产的黄金时期还没有到来。

    商业地产有三个要件和前提：第一，收入水准；第二，市场需求；第三，房地产金融。国际商业地产发展较好的国家，无一例外都是商业地产基金投资，是退休基金、保险基金、政府基金，这种求稳的基金对房地产回报率要求不高，才能支撑商业地产向前发展。但是中国目前还没有开发出房地产信托基金的基础，因此商业地产的黄金时期还没有到来。

    只租不售，这是做商业地产切记的一点。因为销售之后再进行商业规划整合，就有两个方面保证不了：经营的整体性和经营的有效性。根据我们的观察，凡是卖掉商铺来做商业地产项目的，九成以上的命运都不好。有个别成功的，那就是天时、地利、人和或者是蒙对了。

    做购物中心的发展商，几乎九成多以上是从房地产商转行而来的，包括了万达，不可避免地带有房地产商的思维定式。自己先做规划，挺好看的，各方面都挺好，就开始建了，建得差不多了再去招商，甚至是建好了再去招商的，谈不成，就成为了弱势，你就要被迫屈辱地接受别人的价格。

    因此一定要做对程序，一定要先租后建，招商在前，建设在后面。而且招商不能仅仅是主力店一个问题，我们是七八个主力店，决不能是一个业态的，一定要是不同业态的主力店组合在一起，这样才能满足一站式的购物需求。

    购物中心在国际上有一个理论：十万平米以内叫做“最佳规模”，而中国因为人口众多，我个人认为可以是15万平方米，这是最佳的上限。规模和效益是连在一起的，并不是越大越好，规模一大效益就下降了。要求佳而不是求大，要求比较效应。

    轻松是做不了地产的，没有这个方面的准备是做不了的。不过虽然麻烦和辛苦，这种投资却是正确的投资，一朝下去，晚则三年，快则两年，一过了这个过渡期，就坐着收钱了，而且是每年提高。
　　
    购物中心盈利有三大法宝
　　
    发言者：新加坡超群公司首席执行官黄亮生

    怎样让你的购物中心达到盈利？怎样从发展到管理的过程中，达到有效的回报率？成功由三个方面决定：一、财务。到底购物中心能够达到多少毛利和盈利。二、租户的满意。三、消费者。

    购物中心是非常高技术的产品，不是简单地找一个懂地产的人就可以做了，它还包括了IT、机电、绿化、餐饮、物管等，都需要有一批人。设计师给你的方案，能否赚钱却要看你的方法，需要一批团队来做。

    中国购物中心的潜力是非常大的。美国有3亿人口，中国有13亿人口，潜力非常大。很多不同类型的购物中心，现在还没有在中国体现出来。如果要成功开发购物中心，需要的不仅仅是一个财务的承诺，还有发展的承诺，还有你的人员和其他的资源要有一个完整的团队，来达到更好的回报率。
　　
    社区商业需要培育
　　
    发言者：坤和集团董事长李宝库

    我们现在正在打造的社区商业，最重要的就是“社区”两个字。社区商业有一个鲜明的特点，就是店面小和散，而且和日常生活息息相关；社区商业的服务范围，我们认为是1公里到1.5公里之内，辐射到周边的居民。

    在社区商业的开发上，我们有几点体会。首先，应该各方携手。社区商业涉及到社会的各个方面，如何形成一种新的社区商业模式，共同推动健康商业的发展，这是一个重要的话题。我们除了和商家讨论外，也和土地、规划方面的专家讨论，希望这些规划能够实施得好一点。

    其次是共创。参与社区商业的各方，充分地利用各自的职能优势，共同制订社区商业的游戏规则，使之成为现在商业配套的有机组成部分，为社区居民提供便利、优质的服务。

    我们在有些地方的项目中做了一些实践。去年年底，我们尽管是把小区沿街商铺卖掉了，但和买家做了约定，必须要做我们规定的服务业态。销售的价格，在一定的时间之内，再还给你们。

    比如当时卖的是每平方米1万元的商铺。经过两年，如果你按照我们规定的业态在经营，经营得很好，在两年以后将销售额的5％，或者是7％再次的返还给你。

    这样，社区商业有了一个培养期。在这个培养期的商家经营中，有很多的困难需要共同承担，开发商如果是拿出一个合理的补偿，有一个共同的价值路线，共同的渡过这个培养期，那么商家和居民都会给你更多。
　　
    商业地产有不成熟的一面
　　
    发言者：合富辉煌常务副总裁黎振伟

    城市经济与消费水平的提升促进了商业地产的发展。城市建设与房地产业迅速成为商业地产发展的基础。在这么多机会的过程中，我们有什么样的困惑呢？

    矛盾一是开发的短期性与经营的长期性的矛盾；其二是商业地产的系统性与开发商经验的单一性及政府规划发展局限性的矛盾。

    对中国商业地产发展，我有两点认识。首先，要承认商业地产产生的阶段性，不成熟性，所以一些错误是难免的，关键在于总结与提高。

    其次，商业地产发展经营的长期性，需要在实践中磨合。广州天河城是中国收租盈利的购物中心，经过了十年的发展，租金一开始是3500万元，现在是5亿元。早期是很痛苦的，时间也是很重要的。不能脱离经营讲开发，同时也不能脱离开发讲商业精英。
　　
    今年消费市场前景看好
　　
    发言者：中国商业联合会副秘书长王耀

    商业房地产，与商业是密切相关的，做商业房地产必须要对商业有所了解。与商业房地产相关的有几大问题需要关注。

    第一，需要关注目前各地都在做的城市商业规划。现在已经完成的有20多个省市，都通过了当地政府批准，还有20多个是目前正在做，还没有批准。

    这些规划的做出，基于我国目前商业的基本情况。2004年，我们的消费零售总额突破了5万亿元，农村消费市场增长速度明显加快。此外，去年最大特点是餐饮对社会消费的贡献率是最高的，达到了17.2％。

    第二，需要关注大型连锁企业。从2004年我国零售在百强规模的迅速发展中可以看到，2004年超过100亿元零售额的企业有15家，比2003年增加了5家，而且零售百强中从事百货业的企业明显在增长。此外，家电专业店的发展规模比其他的专业店的发展要快。

    第三，是外资的步伐现在明显加快了。到2004年底，已经批准的外资是304家，比2003年增加了40家。2005年，国际大连锁企业的步伐已明显加快。

    消费市场的逐步好转，消费的升级对市场的作用会越来越大，这是2005年的主要特点。在对整个形势的预计中，我们估计消费的零售总额会增长到6万亿元，其中城市会达到4万亿元，农民达到了2万亿元，餐饮会保持高速增长，估计会达19.3％，CPA大概是3.4％左右，零售价指数是2.6％，这是对整个消费市场的基本分析。
　　
    三大对接来实现良好回报
　　
    发言者：铜锣湾百货华东区总监杨建伟

    目前地产与商业之间的对接，由于两种资源没有很好地结合，造成了商业地产找不到好的项目，好的项目也找不到好的商家。

    那么如何实现百货主力店与商业地产的有效对接？第一，规划上要完美对接。共同选址——做到未雨绸缪；商业策划——进行市场细分；商业比例——巧用“黄金配比”；商业服务——创造共同价值。

    第二，地产与商业的定位对接。商业地产开发，首先确定其定位是社区商业中心还是区域商业中心。从规划单一商业经营角度转变为规划城市发展高度。做好项目定位、客户定位、租售比例等准确定位。

    第三，合作模式的对接。商业地产合作模式的前提是树立双赢理念，相互创造价值。百货主力店可以与地产商结成战略联盟，实行订单地产。开发商与百货主力店强强联合，共同打造商业地产，同时科学定位、专业分工、做自己该做的事。
　　
    做商业地产“专、繁、难”
　　
    发言者：江南摩尔总经理石永昌

    三年前，我们是一家纯粹的房地产开发商，误以为商业＋地产就是钱，就开发了一个很简单的商业街，经济效益非常好。正因为这样的误解，到了后期，真正地去做shopping-mall的时候，才发现千头万绪。

    刚拿到一个shoppingmall项目的时候，我是觉得非常简单，但是前期找顾问公司和策划公司的时候，连续遭到了五家策划公司的拒绝，说是没有办法做，别做了。我这才发现了这个shoppingmall的门槛之高，对人才、资金，以及后期的整个持续管理的要求，都是非同小可。

    如果说，做住宅地产是一步曲的话，这个商业房地产就是三部曲。之前有前期的培育过程；之后有完整的后期管理。虽然社会和当地政府对我们这个项目非常认可，但是越来越感觉到肩膀上的担子很重，有很高的门槛。我个人的体会是三个字，专、繁、难。

    做商业房产真是不容易，如果没有特殊的需求，没有很好准备的话，我觉得这个行业确实是有风险的。