提要：从农贸市场到便利店、超市、购物中心、MALL，当商业地产从初级发展到高级阶段时，需要开发商理念的提高，也需要专业人才的加盟。
　　
    在房地产开发的热浪中，目前最热的恐怕就是商业地产了。今年1-5月，全国商业地产投资达到458亿，同比增长38.7％。在建项目面积同比增长94.7％。在房地产投资放缓的大趋势中，广东上半年房地产投资仅增加9.9％，而商业地产投资却增加了50.1％。
　　
    与此并存的，是商业地产人才的紧缺。为此，《中国地产》日前采访了中国商业地产联盟秘书长、《商业时代》杂志社执行总编辑王永平。
　　
    作为中国为数不多的商业地产专家，王永平认为，作为商业地产的“初级阶段”，底商的市场需求将逐渐饱和。深圳最近的一项调查显示，商业网点中58％的是底商，专门为商业设计的项目仅占12％。而真正的现代商业，应该是体量较大、业态结构主要是新兴业态、综合运营的能力较高的综合性商业项目。他认为，这种完全意义上的商业地产需求依然旺盛；而当商业地产开发进入这样综合性商业项目的开发阶段后，人才的问题便愈加突显。
　　
    不懂商业地产很容易出问题
　　
    商业地产需要的必须是复合型人才。既懂房地产，又懂商业。用大连万达王健林的话说，“不是一般人都能够玩的”。这话并不是吓唬人，成功的住宅开发商并不一定能成功运作商业地产。
　　
    商业地产与住宅开发有两大不同：一是商业地产是先招商后开发，而住宅是先开发后销售；二是住宅项目主要是卖，而商业地产主要是租。
　　
    国外的商业地产项目都是先招商，招商进展到一定程度之后才贷款、开工。银行在决定贷款时首先就要看大的商业集团在项目招商中所占的比例，比例越高自然项目的风险就越小。而国内许多开发商还是按照住宅开发理念或传统的商业地产开发理念去进行开发，不了解在现代商业地产项目中不同的业态对建筑有不同的需求，结果不是招商进度不理想，就是招到的客户也会出问题。石家庄有一个12万平方米的商业地产项目，招商谈了2000多家企业，但到建筑结构封顶时，一个协议都还没签。开发商以为项目所在地相当于北京的王府井，地处黄金地段，招商应该没有问题。殊不知在不同的业态里，对地段好坏的标准是不同的。比如沃尔玛，就需要在市郊的地段，因为它需要大量的停车场，而且是免费的，如果在黄金地段，那么大面积的停车场得需要投入多少资金！它还需要交通通畅，市中心的地段显然也不行。除了选址的特殊要求，商业地产在物业上也有其特殊的需求。有一个商业地产项目建成后才开始招商。一家建材商有意进驻，但发现项目的承重标准达不到要求，因为建材对承重的要求高于一般百货、超市；换了另一家仓储式商业机构，又出现层高不够的问题；令开发商追悔莫及。
　　
    在国外的大型商业建筑无一例外都是租赁。这就要求开发商不能当“甩手掌柜”，开发商和投资者要一起去培育这个市场，而市场是瞬息万变的，如何及时把握市场的发展趋势，引进相对稳定的商业业态的客户，保证较高的出租率，这都不是一般开发商所能掌握的。显然，成功的商业地产开发，必需有专业人才参与操作。
　　
    商业地产人才严重匮乏
　　
    目前这类专业人才非常缺乏。目前商业地产需求旺盛的一个重要原因是连锁经营在国内的兴起。连锁经营需要了解一个城市的总体规划、城市的交通流量，要把握城市人口结构等许多宏观因素。而连锁经营在中国发展的时间不长，这方面的人才依然匮乏。
　　
    商业地产的营运人才也非常缺乏。许多开发商希望商业物业建成后自己来营运，这就需要专业的营运团队，但实际上很难找到。本来这种新兴的、复合性专业是需要富有活力的年轻人来做，但由于人才缺乏，不得不让一些退休的商业老将出马。
　　
    许多开发商虽然在从事商业地产，但对商业业态的发展缺乏研究。这种研究包括目前各种业态――百货公司、超市、便利店等各自的发展趋势、相互的关系，电影、娱乐机构有哪几家现在做得比较好，等等，都需要进行市场跟踪。再有就是著名企业的发展趋势，如欧尚现在的全国发展战略是怎样的？能否在几年内进入这个城市？星巴克进入一个城市时对人均GDP的要求，等等。这种业态研究甚至应该包括对国外相关业态的研究。有了这样的研究，在商业地产的开发中才会有针对性。当然，这样的工作可以交给“商业地产分析师”，但事实上，这样的人才也十分缺乏。
　　
    虽然地产企业一般资金雄厚，可以高薪聘请人才，但由于目前市场上这类人才紧缺，找到理想的人才并不容易。很多大学由于认识上的误区，盲目追求时髦，把一些商业专业都改为“国际贸易”等华而不实的专业，影响了市场真正需要的专业人才的培养。当然，开发商对这类人才的储备也不够重视。
　　
    如何迅速培养商业地产人才
　　
    对于如何解决商业地产人才匮乏的问题，王永平认为，房地产行业应该做出自己的贡献。比如开发商可以拿出一部分资金支持“商业地产分析师”等相关专业的建设、扶植一些中介顾问机构，通过这种方式推动这个行业的专业化发展等。

    王永平认为，在提高商业地产专业化程度上，开发公司里需要有懂商业地产的人，但并不一定需要养一个团队，而是通过选择几家有潜力的中介机构，把相关的专业工作交给他们做。这样，既可减少开发商的投入，也有利于这些专业机构的发展。“相对于一个商业地产项目操作失败带来的损失，这部分投入是很值得的。如果开发商认识不到这种专业化的需要，认为花十几、二十万做一份50页的专业市调报告不值得，那么项目启动后，他面临的，可能就是数以百万、千万甚至数以亿计的损失。开发商必须要有所为有所不为。就像商业机构在按照商业规律发展，把针头线脑放到社区的便利店一样，房地产企业也要把更多专业的工作交给专业机构去做。”
　　
    此外，商业地产行业内的论坛、由专家开始的培训课程，也是加强商业地产人才专业化的一个有效途径。作为中国商业地产联盟的秘书长，王永平表示，该联盟还计划邀请国外的专业机构介绍国外商业地产的开发理念、运作模式，组织开发商参观国内成功的商业地产项目，并且将通过和高校的沟通，对相关课程进行调整，加速商业地产人才的培养。