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    “以省会为代表的大中型城市正普遍面临转型阶段。城市的消费群体已经对新商业形态有了强烈需求，而它原有的商业结构里又没有产生相应的商业模式，海口就是这样一座城市。”在联商网、省商务厅共同举办的联商网·2004中国摩尔（MALL）主力品牌拓展意向发布会上，深圳铜锣湾百货集团总裁陈智认为，海口并没有真正适合城市消费群体的商业，从这一意义上讲，海口商业地产远未饱和。
            
    国际购物中心协会大中华区首席顾问刘耀东则认为，海口商业地产运营模式应该回归物业出租，而中国商业地产联盟会长荀培路则认为，海口应该加强社区商业规划。专家们认为，海口融入泛珠三角，粤海铁路的开通，这些利好消息对海口的商业地产来说，将是一个空前的发展机遇。
            
    没满足消费需求就不能说已饱和 
            　　
    这是一种持续的投资热潮，先是欧美佳，再是广百、风华时代、第一MALL等一些楼盘试探深浅。接着，新外滩·复兴城、宜欣商业广场、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘。
            
    有关海口商业地产已经饱和的说法由来已久，有业内人士指出，行政区域调整前的海口，人均商业面积超过1．3平方米，这个数字远远高于国内平均水平。去年住在海口市中心城区人均拥有0.5平方米的商场，零售业人均面积早已大大超出国际标准。
            
    铜锣湾百货恰恰在这个时候进驻海南第一MALL，难道对海口商业地产的激烈竞争视而不见。对记者这一疑问，中国商业地产联盟主席、深圳铜锣湾百货集团总裁陈智认为，海口商业不能满足城市消费群体需求就不能说已饱和。
            
    他分析说，海南12万个商业网点，大多集中在海口，全省每千人15个，超过全国每千人12个。但海口真正的大卖场却极少，目前商业地产结构性不合理突出，商业主要分布在海秀东，琼山和海甸岛则很少。而这其中的关键是，海口没有一个真正的旅游步行街，每年近1000万的游客从海口下飞机就去三亚，游完了回内地，只要让这部分人留一夜就能给海口商业带来很大的利润。海口更缺少真正的集旅游、休闲、购物一站式服务的商场。目前海口岛外购房客如何购物，海口现有商业并不能满足他们需求，既然不能满足城市消费群体需求就不能说已饱和。
            
    中国商业地产联盟会长荀培路则认为，发达国家商业地产交易量占房地产交易总量的50%，而国内如上海等大城市还不到20%，海口这一比例更低。现在说海口商业地产已饱和，为时过早。
            
    外资鲇鱼将会使本土商业成鲨鱼 
            　　
    12月11日，外商投资大陆零售领域将取消地域、股权和经营范围的限制。外资进驻海口也许还需等些时日，但对海南这样一个年社会消费品零售总额不过200亿元左右的小岛来说，零售业能不紧张？对于海南零售业界的这种担忧，陈智和刘耀东认为大可不必，恰恰相反，外资鲇鱼将使本土商业成鲨鱼。陈智认为，面对来自国外“重量级对手”的竞争，“看起来这像是一个大问题，但假如把它分解之后，就会发现在每一个领域，我们都有着自己不可替代的优势。”他认为，海口本土商业在本地有旺盛的人脉，对本地市场适销对路有较强的经验，这是我们的优势。而国际购物中心协会大中华区首席顾问刘耀东则认为，外资进驻海口，将会使消费商品的品质越来越好，高端产品的价格将有一定幅度的下降，但日常消费品的价格不会有太大的触动。外资对将来海口零售企业的最大带动作用是通过竞争机制完成的。海口零售企业与外资面对面竞争的同时，也迅速地学习先进的零售技术，通过消化为己所用，可以壮大自己。外资鲇鱼将使海口本土商业变成鲨鱼，何乐而不为？
            
    海口商业应回归物业出租的模式 
            　　
    “据我了解，海口很多商业地产商常抱着卖完就走的经营思路，以售代租，尽量缩短开发周期，这其中将留下很多隐忧。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，海口商业应回归物业出租模式。
            
    王永平分析说，海口很多商业地产商以售代租，这种模式注定地产商不可能进行细致商业地产规划，同时也将风险留给了中小投资者。特别是底商和商铺，由于缺乏整体的经营主体，地产商只能将商铺卖给中小投资者以便资金回笼，中小投资者再根据自己对市场的认识再进行经营，不可避免地出现了混乱局面，开发前的规划被打乱。海口有些地产商采取返租形式，这其中的隐忧是我国商业地产市场仍不成熟，这种策略一旦不能兑现，将给个人投资者造成巨大损失，同时对开发商的损害也很大。因为返租虽可以在短期内聚集大量资金，但资金成本高，经营压力大。返租的承诺不能兑现，不仅信誉受伤害，还有可能被送上法庭。
            
    王永平介绍说，今年以来，面对诸多不成功的经营现实，有实力的公司开始聘请专业的商业规划和招商公司进行整体运作，运营上采取以商业持续良性发展的物业出租形式，效果很好，海口商业应回归物业出租模式。
            
    社区商业将成亮点 
            　　
    据海口市房管局统计，目前海口有小区437个，很多小区面积在10万平方米以上。与此同时，海口新社区建设步伐也在加快。中国商业地产联盟会长荀培路认为，海口在明年和今后一段时期应该在建设大型商业地产的同时，大力发展社区商业。
            
    荀培路分析说，据了解，目前海口社区商业的发展还很滞后，有地产界朋友就反映住在西海岸购物不方便。海口不仅新建社区商业设施数量少，而且现代化水平差，离以人为本，服务居民生活的要求有差距。听说海口商业网点规划明年底完成，他认为商业网点规划应将社区商业规划作为重点。海口社区商业究竟应该怎么发展？荀培路认为，首先社区商业它是针对小区里面的居民。那么它经营的内容呢？他认为也应该是跟老百姓日常生活密切相关的，而不应该成为专业性的一个商业形态，比如说做成服装街或珠宝街什么的，这肯定是行不通的。
            
    荀培路认为，海口优越的自然环境和政府的阳光规划，使得其房地产在全国树立了良好的品牌，内地购房客占了主导，这些有消费能力的居民不仅催生了海口高品质社区发展，更有利于社区商业发展。可以预见，海口融入泛珠三角，粤海铁路的开通，这些利好消息对海口的商业地产来说，将是一个空前的发展机遇。而今后一些适合社区商业的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将在海口得到发展，社区商业将成海口商业地产新亮点。