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  【陈建明】：大家好！可能下午几个小时的论坛应该说大家比较疲劳，接下来我主要针对商业地产的投资开发跟大家做一个交流，应该讲就是在经过08、09到2010年的发展我想在座的企业从开发商到开发以及其他的相关企业应该说对于国内的房地产市场强劲的发展空间应该有共识，所以我想从目前来讲其实已经做房地产开发的企业后面工作就是怎么样一个方式在房地产领域获得持续的发展，其实我知道我们在座的企业当中应该说有大部分可能从事建筑施工以及其他的低碳相关的行业，可以这样讲，如果说非地产开发企业想转型做房地产开发的话，应该说在未来两到三年左右的时间是最后的转型机会，原因何在大的省会城市一线二线城市房价在六七千甚至七八千一万两万价格上，这种价格几千或者一两个亿做开发其实已经很少机会，相反三四线城市因为房价相对比较低，另外很多小的县城因为招商引资不容易，所以当地政府还是乐意比如说你手里一两千万，一两千万在县城或者小的地级城市依然获得很好开发机会，地产开发行业并不是一个应该说绝对靠企业竞争力的行业，客观的讲地产行业是转国家的机会钱，大家看过去这么多年万科的房卖的很好，同时我想在座的一些中小型开发商咱们开发的房地产也没有什么大的问题，原因何在就是只卖贵贱问题或者快慢问题，取得原因在于国内的经济需求推动，所以房地产应该讲不是房涨价，其实地价在升值。

　　因为今天在座很多是属于房地产相关的服务包括工程建设以及其他的企业，我们这几年时间其实很多的国内二三四线城市做很多的配合，的的确确不少企业应该说过去两年时间之内坚决的进入地产开发领域确实获得很好的收获，客观的讲合乎以及向装饰装修等等配套的行业，客观的说大家在赚辛苦的钱，地产开发相对比较简单的事情，如果说在座的做地产开发的相关服务的一些企业对于地产行业感兴趣的话，实际上在今后最多最长五年时间，五年时间之内大家还有可能做地产开发，五年之后当中国的县城房价达到四五千的时候意味着一两千万想做开发已经不可能，所以第一点国内房地产行业这个从开发角度这是第一个机会，就是在县城地级城市依然存在以小博大来做地产开发的事情，2010年一线房价被政府调控为几乎按兵不动或者动很少，但是大家看到这些县城包括地级城市一些发展滞后的一些省会城市就是二三四线城市今年房价表现异乎寻常的好这是第一个机会。

　　三四线城市依然有开发机会。第二点商业地产的行业机会，商业地产整个行业类似于房地产在2000年，大家想象万达至今为止没有上市，没有上市的情况之下他的董事长可以排在中国首富身价，万达在国内三四十个购物中心以及酒店，一但上市董事长的财富一定超过中国排名第二的次首富，应该讲会有很大的距离，应该讲万达其实过去将近七八年的时间因为我这边公司跟万达比较多的一些协作，其实也是在看万达这么多年其实举一反三批评与自我批评自我模式发展方式做检讨并且及时纠正，可以这这样讲，今天为止万达整个发展模式已经很成熟成功，他们的问题很少，03年到06年的时间大家可以看到那个时候万达其实很多地方王健林包括选地都是拿这个城市老的商业区地，当年天津万达也是距离天津老的步行街很近地方，这个方位一个问题地块不会很大，的的确确周围可以利用周边到商业圈故事好讲但不好卖，中国所有老的商业步行街大家发现无论企业再做，还是政府再做都很挠头，包括北京的东城区政府的主任也同时是王府井大街管委会主任，王府井大街反复做调整政府改造但是实际上有很多问题。很多企业就是很奇怪这么多人怎么生意不好做，我们讲传统老的商业步行街人很杂，当中很多的旅游市场，旅游人口越多因为应该讲人多很杂其实消费水平不高，所以至今为止其实除了北京上海老的步行街伴随着旅游市场提审，北京上海南京路或者北京西单应该说本地中高端消费逐渐的在这个地方的比例增加，所以说这个地方的商业比过去好作很多。

　　除此以外，绝大多数城市的中山路、南京路、其实整个商业不好做，万达最早拿的地都是靠老的商业步行街的确故事好讲声不好卖但是后期经营问题很大，所以最早期万达天津、沈阳、很多城市这种方式，地不大位置应该讲的确黄金宝地，但经过这个过程以后06年以后万达拿这种土地从过去的商业区改换成这些城市的CBD或者金融中心商务区，万达第二阶段拿的地全部商务区拿地，另外拿地的地块绝对比过去要淡，因为我们知道商业首先购物中心做足的市场人气但购物中心或者商场需要中长期的回报，但是商场对于周边的这些写字楼、公寓、商铺、住宅的销售是绝大的拉动，所以万达从06年开始拿的地，一个是在商务区之外拿的地足够大，前面的部分做万达的购物中心以及酒店，后面的大块土地来做写字楼、公寓、住宅、商铺。

　　第三点，过去因为拿的地不大所以卖第一层把二三四楼持有出租给沃尔玛，后来发现一层经营问题很大，另外后期万达05、06年资金链相当紧张，当时实际上万达已经某种程度上也会出现资金链断的问题，当时国际上几个大的商业地产投资机构包括麦格理等等都在给万达来做对接，那么当年万达广场一层出售商铺，楼上持有的这种方式对于很多的国际机构来讲大家是无法接受二三楼沃尔玛是机构持有，一楼是小业主跟中国小业主共同分享这个物业有问题，所以当年王健林进行国际化融资过程当中难度很大，现在就是万达的所有项目变成了卖的部分前面的购物中心还有酒店一平米都不卖，后面的写字楼、公寓、商铺、住宅从头卖到脚，万达从05、06之前的阶段，土地的位置、土地规模、销售的方式到了今天很成熟很成功，去年的上半年其实万达的销售的跟万科其实差距不是很大，我们大家很清楚万达经过不到十年时间来讲综合体的开发模式，其实地方政府也喜欢听这些概念，我们讲任何行业地产也不例外，其实一个成功的行业做营销一定要讲故事，故事讲的好政府乐意听，然后老百姓也乐意听，应该讲万达其实综合体的模式一个万达广场一个城市中心这个概念所有的政府领导都爱听，于是万达绝大多数项目是招商引资的方式拿到的特别好的价廉物美的土地。

　　一这种故事同时对于销售的阶段因为前面的这些商场还有酒店作为世界五百强领军的沃尔玛、家乐福他们作为主力商家，所以在销售的阶段，普通老百姓投资人看到万达广场这么成功的做法，这些国际零售商于是万达的写字楼、公寓、商铺、住宅卖的又贵又快，我想任何市场经济来讲，任何商品都需要讲故事，光会做东西还不可以，应该会讲故事，应该讲商业地产龙头企业万达应该说过去八年的过程故事讲的很好，我们讲万达广场也是应该讲综合体作为他的一个主文化主体方式，如何集中政府愿意听，投诚也愿意听愿意付高的价格，商业地产大家2010更多感觉到政府调控房地产，所以住宅政府并不是很支持的，或者信贷比的方面但是商业地产一路的红一路绿灯，大家这个角度关注实际上来讲的的确确商业地产有着巨大的爆发力，今天就仿佛2000年之后的地产产业，商业地产有着巨大的发展空间，不仅会问万达实际上是过去那么多年做住宅或者转型强化做商业地产，对于很多的中小企业来讲是不是每年可借鉴性。

　　我们讲到各种类型商业地产，某些类型可以创造以小博大的这些类型，08、09年我经营的公司在山东潍坊做珠宝城，不同地产有不同的资金需求，全国专业的批发商，专业市场和批发市场可以以小博大的类型，大家对北京有所熟悉的话，北京排在前两位最大是金源商贸，那个项目是60万购物中心，我这边公司其实03年更金源最大的主力上做顾问，做顾问中心之外就是世贸在北京最大的批发市场商圈来做百融世贸商城，这个老总在期货市场很厉害，当时损失很厉害，当时他拿三千万离开期货市场做百融世贸大不能想象北京南三环地方做60万平方米市场拿三千万资金怎么能够呢？03年其实就是商业地产的开发，客观的来讲，政府很难招商引资这种企业来做，一般的人对于商业地产不熟悉不敢碰，所以蒋给政府付一千万出头约金签订企业的合同规划设计，应该讲全国几乎所有城市的政府对于在这个城市做最大规模的商业地产项目的开发商应该讲政府很清楚，你是给他来打造地标做形象，所以政府在土地款项的支付方式上都会比较灵活有利配合你。所以03年姜总包括找设计公司策划机构做项目策划方案，这边公司配合他做百融世贸三期的策划，大家很清楚商业地产跟住宅不同的地方在于比如说住宅地产，住宅地产并非买产权，产权要完成各种手续，批发市场可以卖经营权，经营权销售实际上是房地产销售环节当中政府政策的真空地带，因为经营权的销售就等于说本来一年五万的租金，十年一百万你一次付五年可以付40万，十年可以付80万，本身跟政府政策并不产生冲突，所以姜百融4三千万资金一千多万付土地款剩下做启动经营权的销售一个星期将近八个多亿，实际上去年我们山东地下潍坊昌乐，昌乐县应该说全世界排在第三位蓝宝石之乡，这个开发商总共一千万大股东五百万，二股东还有三股东总共五百万，三位从工没有做过地产，去年项目做推广，5月10号做奠基当地领导县委书记包括县长好不容易给他做这个事情，结合各方面资源推动。

　　5月10号奠基，开发商一千万资金给政府付五百万土地款，之外设计公司包括策划公司费用手里不包括两百万，5月10号做奠基，希望这边5月17号做收款，上个做奠基意识5月17日就收款，一直拖到5月27号做内部认购，一个星期回了四千多万，这个老板6月19号自己买一个奔驰，10月底正式开盘，基本上三个人愁一千万到年底七千万纯利，实际上商业地产也走过七八年过程，在省会城市尤其一线二线城市发展相对成型，在三四线我们讲五六线城市处在发展初期，地产开发领域的的确确很多机会存在，刚才讲到的在县城小的地级城市和其他建筑行业或者别的行业转型做开发依然就机会，之外就是做商业地产，很显然不同类型的商业地产项目实际上应该讲不同的特征对于资金的要求也不同，无论万达、还是金源客观的讲如果以小博大依然有些机会，以小博大做商业地产的机会其实在于专业市场，我想首先简单做这样一个因数，因为时间的问题不太可能讲很多。接下来如何在二三四线城市如何开发商业地产。

　　大概十个内容第一简单给大家讲一下大型的面积在十几万、二三十几甚至四五十万平方米的商贸，这个应该说过去十年时间，全国很多企业抢破头，但是最终大家发现12万平方米以上购物中心客观的讲对于资金实力要求很强很强，没有一定的资金实力绝对不可能轻易碰这个项目，区域的一些项目四万至十万这个比较多。商务去中高端购物中心之所以这个做一个分类介绍，实际上希望大家对商业地产有一个清晰的类别的一个概念区别。应该讲其实我们把所有商业地产分成两大类，一大类就是产业流通比如说专业市场或者批发市场，另外一大类就是日常消费的大众商业，比方说购物中心包括商业街以及餐饮娱乐。第五类，市场类型商业地产街区以及底商，第八旅游商业地产，第九，城乡统筹商业地产问题，第十二三四线城市成功商业地产项目操作路径。

　　首先讲这个大型的商贸，目前讲两个案例，一个广东东莞的华南网，当时应该两个开发商做外贸做走私出身，在东莞做一个规模庞大的项目，当然也是做的号称南方第一，这个项目到后来实际上开发商拿的地比较大，当年卖不少商户，但是后来的的确确存在市场的问题，商业地产决策首先三个问题第一开发类型，第二开发的一个规模，第三开发的节奏把握。很显然每个城市应该讲到能做多大规模，或者在城市这个区域能够做多大运作实际上最基本人口问题，商业还是大家兜里掏钱出来。基本上五十万平方米住宅对一万商业，开发商做地产不能简单政府给你控规给多大做多大，做多大政府领导很高兴，但是高兴也是一个短视角度因为楼盖以后招商开业开不起来是一个死项目，所以规模要做一个清晰判断，50万平米作业对一万的商业，三百万住宅你做三十万商业可以做，三百万住宅能够支撑大概六万商业，多的20万平米的住宅你需要有能力把人从远处吸引过来，把人远的地方吸引过来也就是三个办法，第一娱乐其实迪斯尼环球就是做娱乐典范，迪斯尼做的很强，上海开了以后迪斯尼商圈就是全中国，这个投资可行第一就是娱乐做的很强，第二需要新的业态做新东西有差异化，第三的的确确招进来很多品牌扎堆，品牌扎堆能够把人赚过来，如果面积达同时三个问题没有真正解决就是一个死项目了，大家很清楚目前来讲能够政府手里拿出几百亩上千亩土地应该说绝对的财富，过去大家其实不懂地产包括黄光裕国美地产，04、05在北京东四环到东五环一百多平方米的项目，国美号召电器一样做地产，一百万平米的住宅同时大概带13万的商业，国美这个项目整个销售周期一年半时间，一平米四千多结束了，他隔壁的星河湾当时卖四千多的时候隔壁就卖价卖到1.5万，今天为止星河湾就是绝对大内高手，现在星河湾还在卖四期五期，今天来讲北京东四环二手住宅的价格现在至少在2.5万的价格，换句话来讲，黄光裕国美地产这个项目至少少赚一百个亿，所以很多开发商最开始做地产因为资金问题大家其实短评快的做法，但是实际上如果解决资金问题的前提之下其实谁能够拿下大块土地恰当控制开发节奏只会赚更多尤其目前这个阶段地价生长速度很快很快，09年房价那种方式涨，实际上能够拿到一大快土地我们讲这个项目其实拿到大块土地一定是考虑到未来中长期发展做好规划，政府一定逼年尽快开工要满足政府开工的要求整体的规划方案包括开发节奏保持一个原则，就是你宁可让地空下来不能房空的，地空下来都是钱，房空就是巨大资金压力。

　　住宅没有关系楼盖起来房一般空不了，空其实也是价格卖的高低问题，商业盖太大就会导致你的巨大的风险。华南MALL实际上2001年2002年这样产品，最后转达了北大资源，北大资源飞机上看到华南MALL被美国一个杂志排名位世界十大奇迹之一，于是收购这个项目，收购这个项目北大资源实际是北大方正专门做地产这一部分，收购之后还有大片的住宅，北大资源不亏，住宅很快的销售其实也是应该讲整个项目应该说这个收益不错，目前巨无霸的商业现在很艰难。

　　北京的金源商贸项目，这个项目对于绝大部分开发商不可借鉴，愿意何在，他这个老板其实人脉深度绝对不是一般开发商实力，北京昆明乃至很多城市拿土地都是拿三五千亩，目前这种市场环境之下金源集团应该有能力拿这样土地，金源也是讲这个概念，金源全中国所有城市拿的地，都会带一个规模在30万到五六十万不等的大型商贸项目，所以说当地政府也袁屹请他来，交换条件能够有两三千亩额外土地做世纪城的住宅开发，所以北京三百万平方米的世纪城黄老板应该讲至少百亿的收益来做金源商贸的投资，60万平米整体投资成本应该是20多个亿，当时其实北京一个集团租金源18个万平米委托我们这个顾问公司做顾问，客观的讲黄老板大智慧的人，当时其他在60万平米当中商业用地一期40万，他采取把不同的部分租给几个大的批租商，再去租小商户，这种方式最大程度降低它的风险，实际上基本上18万平方米的租金其实租金两块多钱，总体来讲60万平方米的面积第一年的租金大概是4个多亿，60万平方米成本应该不超过30个亿，第一年租金4个多亿应该很好不错的，开业之后第一年包括一些都亏损很厉害，燕莎和铜锣湾做一个合资公司做一个18平米运营管理，第一年注册资本金几乎配光掉了，客观的讲在座开发商或者国内一般开发商做不到，燕莎其实应该讲每年租金在1.9万，第一年亏八千多万，黄老板免五千万，如果这个燕莎做不下来整个项目有风险，我想对于大型十万或者更大面积购物中心对于绝大多数中小开发商不可以轻易碰的东西，因为他对资金要求很高投资周期很长，另外没有足够的这些销售的物业平衡你前期资金很难维持。

　　第二部分区域性购物中心，面积5万平方米到10万平方米不等，澳洲的保险公司到中国来跟中国人寿谈合作，在中国做商业地产的投资，当时也是我接待，反复说中国的商业地产，首先第一种，十几二三十万平方米大型的商贸在保险资金认为那都是一个风险偏大的类型，经过大家的一个考虑判断应该说未来讲在中国有着很强劲的发展潜力，另外风险不大的类型就是面积四五万平方米，到十万平方米左右的有超市百货店，再加上规模庞大餐饮娱乐这种区域性购物中心，换句话说，这种购物中心未来中国将有持续庞大发展规模可复制的类型。大家比较了解新加坡凯德质地，凯德置地中国商业地产其实几块操作的内容，第一块就是来福士广场，来福士北京上海、成都这些大型城市来福士属于我后面讲到他是针对中高端适合开在商务市场比较发达，比如说周围大批的写字楼、酒店包括一些靠近CBD或者金融区域。来福士广场对于凯德来讲就是他的中高端依托商务市场购物中心的品牌，这种类型在一个城市顶多能做一两个、两三个不适合持续大规模复制，嘉贸就是我们讲区域性购物中心，周围只要十多万人口居住就干开这种加贸购物中心，超市百货电影娱乐等等餐饮。目前国内很多北京华联都是凯德置地投资北京华联进驻，这种作为嘉贸一个策略补充，比如说这个城市这个区域有三个嘉贸的购物中心，三个嘉贸可能没有覆盖到晓得社区范围来开北京华联，所以当时中国人寿以及澳洲保险公司大家反复沟通可以在北京CBD，或者上海、南京武汉商务区来开这种中高端的商务类型，应该讲商务环境比较成熟购物中心应该讲来福士广场并不适合再一个城市过渡复制，但是在中国的省会城市每个城市逐渐能够开一粮价这个可行，嘉贸可以一个城市开出三家五家甚至十几家规模，北京华为购物中心作为社区补充规模量可以更多，其实我们07年给哈尔滨的福顺尚都做这个项目那个也是被凯德置地购物中心收购。当时我们讲区域购物中心，如果我们在座开发商这个城市拿到综合体，可以十万平方米左右，应该讲那么规模应该说做到四五万到九万十万这个区间只要当地市场够成熟，那么这个规模相对可行的，及时未来你的资金有问题需要已经战略投资商应该讲并不难引进投资者，最棘手的可能后面所谈到的这个社区类型的购物中心，北京华为普遍面积两万多到三万这个类型应该说还有发展的空间，前提是有足够的资金实力凯德收购这种物业或者租下来让北京华联做战略合作做经营不存在这个问题，出问题实际上邻里中心，可能我这个东西在座一些开发商也许曾经有过这样的经历，或者大家会在很多城市发现当然因为规划不合理，或者没有反复缜密的思考，很多城市开发商比如说做面积在一万到两万平方米的社区商业，大家发现这种楼现在没人要，原因何在？

　　我们讲商业地产领域也同样存在生态链，比如说海里面鲨鱼对鱼有影响的，但是对于海底虾米一样，小虾米跟鲨鱼没有关系，当然鱼和小虾米他们之间一定影响，对于新区的发展来讲，五六万到十万平方米区域购物中心就相当于这个区域的鲨鱼，开发商做的这些比如说住宅带这些底商，无论餐饮还是做便利店，这种相当于小虾米这个级别，当中最棘手的比如说面积在七八千到一两万这种面积应该讲大的商家进不来，一个超市进来一万多两万平方米，这个一万多到两万平方米商业地产在未来区域性的购物中心做竞争的时候他基本上没有活下来的可能性，所以在2001年2002年大家讲这个模式就是苏州邻里中心，应该讲苏州工业园区政府为了招商引资自己花钱做的邻里中心，这个邻里中心是苏州工业园区管委会，拿钱免租金来或者自己办的超市给老外看的，他作为整个苏州工业园区招商引资成本，所以可以存活先来，但是对于绝大多数开发企业来讲，我们做的这个一两万这个社区商业其实需要自己来维持，这个其实很尴尬这个处境，大家觉得好象我们身边这种商业现在很正常，我告诉您因为周围没有人口数量不够大，在这种社区商业周围三工业左右没有开大型的区域购物中心，未来一旦这种区域购物中心开起来这个项目几乎逼死无疑，连华容万家这个企业也在研讨，国内华容万家国内开一两千个超市，09年因为进入世贸原因，政府对一些企业有保护，沃尔玛都能够进入重点城市，很多地级城成为我们很多零售商可以大动全脚的时候，很多国内企业到北京、上海学习家乐福沃尔玛怎么做自己回到城市做一个面积比较少的城市，06年以后大家发现两三千平米超市纷纷倒闭什么原因？觉得华容万家是我们管理团队的问题，其实小的便利店和一两千平米超市，以及沃尔玛家乐福八千一万大卖场也是一个生态链，大卖场对小便利店没有关系但是一两千平方米这种超市，一旦周围两三公里开起家乐福这个超市很快完蛋，咱们市场总在变，我们看到很多过去几年也曾经辉煌的一些老板，做商业地产做零售从巅峰到谷底的经历。

　　06年的时候我见过一个老板，当时他讲，在2000年以前国内的家电做空调的行业叫南有苏宁北有爱华，爱华其实是一个以石家庄为根本地起家做空调连锁的企业，苏宁在当时的空调遇到瓶颈的时候空调往后端延伸做全系列的家电，爱华的老板当时它的转型就是到北京看家乐福、沃尔玛，然后在河北的任丘做了一个爱华超市，这个超市在周围一些逐渐大的商业进来之后很快完蛋了，这个老板06年我第一次见的时候很多车辆，08年我再见的时候在北京买七八套房他的座驾宝马7变成了北京吉普，的的确确地产有巨大机会，但是我们讲商业地产最精华一个东西就是变，市场总在变过去人均一千块两千块到现在四五千七八千，市场总在变，人们消费习惯总在变，所以对大家要求很苛刻，万达去年1月20号他们在北京开年会，应该讲万达这个团队我们这里到地下的员工的确举一反三，万达每年下半年会举办员工的论文比赛，及时一个小的招商员或者负责招聘保安保洁可以写论文参加万达论文比赛，每年会从全国论文当中选出几十篇形成论文集，在论文集里面选出十篇出来万达年会在北京全国各地老总来听几个员工宣读宣讲自己论文，请一些企业专家做点评。客观的讲万达全国这么多购物中心购物广场需要大批人力，所以他需要很好发现机制，我们觉得大学像学术方式一样的一个论文比赛在万达每年都在做，客观的讲我来看及时万达各地他们讲万达广场，第一代、第二代，第三代第四代店跟当年公司策略不同所以当年模式不一样，所以反复检讨，万达王健林之所以到去年到今年其实还没有上市就能够成为首富，其实这里面这个团队的的确确举一反三摸索市场，应该讲有很多值得大家关注的东西，这个当中我想比如说万达很多不同的城市来做，市场再变不同城市有差别，另外实际上每个城市拿地块，地块周围环境不太一样，实际上我们大家会想一般认为家乐福、沃尔玛国际上过来有绝对的竞争力，实际上沃尔玛比家乐福做弱一点，很多程度出现这样的情况，比如说在乌鲁木齐当地的排名第一的超市叫好佳佳跟家乐福的竞争应该讲家乐福绝对打不过他，顶多平分秋色的的确确商业地产还是伺候中国人，在座每一个人无论自己做开发做管理做顾问大家对我们自身就是一个消费者，自己消费习惯怎么样用这个心态理解把握周边的人是怎么样一个心态，怎么样一个方式特别多变，我想这种心态对于做成功商业地产至关重要。

　　其实社区的商业最大问题我们讲如果要么去做四五万平方米以上的商业，要么您就做简单产品，就是我讲到底商或者餐饮街这种，做社区周边发展产业两端，或者做区域购物中心或者做零散商业，最忌讳就是面积在一万或者两万区间的项目。

　　商务中心中高端的购物中心刚才已经提到过了，每个城市比如说在北京的国贸，国贸就是一所高端购物中心包括来福士国际广场，我想这种类型应该在每个城市不太适合做很多，这个项目基本上是不允许不太可能去做商务的销售，如果做中医高端商务市场中心必须期待并且足够的资金实力，并且组织管理另外不去卖商铺，万达也是属于商务类型中高端购物中心。

　　第五类就是市场类型商业地产，最开始提到北京百荣世贸，百荣世贸就是可以以小博大的类型，每一个城市无论省会城市还是地级城市这个城市周边的建材市场或者其他的各种批发市场客观的说过去这么多年全国做建材做批发已经成就了很多人，国内做建材市场的绝大部分的老板都是当时这个里面比较调皮捣蛋的农民，专业市场的的确确不像购物中心招进大品牌，另外很好整合本土中小商铺，专业市场国内开发商大家可以以小博大类型，当然以小博大应该讲销售跟住宅销售差别很大，实际上需要很好的做这些整个项目的规划设计不能有问题，另外营销的操作不能有问题，我们其实左边实际上是我们在北京百荣世贸，右边我们08年在乌鲁木齐做的一个市场，另外这个是我们去年山东潍坊昌乐做的珠宝城，还有街区的，街区实际上提倡一点建议，我们只做小规模三四万平方米的商业街而且一定建议大家比如说做商业街做餐饮或者别的不能做综合的，我记得01年的也是政府公司号称翻版王府井，那个街应该02、03年当时卖商铺很容易卖，当时很多投资人买之后基本上没开业，形式应该讲个别项目才勉勉强强开起来，政府对大都市街定位最后做商业，后来街拿掉变成大都市变成商务办公，做步行街建议大家做小规模专业性步行街。

　　底商类型商业地产大家做住宅开发可能附属底商很容易买，一方面一个总体规模不要太大，很多商铺面积达单价上不去，另外租金情况来讲，实际上应该不会有很好预期，大家做住宅周边的底商大多数项目其实简单的做可能导致一个问题面积偏大，商业地产客观讲能够城里拿一块不错地段做开发，商业地产应该讲整个项目很大部分的利润，所以我们比较多建议其实及时做底商或者商业街的规划，如果能够做到那么比如说这是两层或者三层的商业，一层、二层、三层已经跟隔壁可以分开租也可以整体租。

　　再一个旅游类商业地产一个简单的结集，旅游类商业地产最开始万达假概念做主题，应该说过去这么多年商业地和住宅分开是一个绝大的错误，实际上商务是一张牌，然后住宅应该讲有这个商业作为你的核心的部分，跟政府谈条件然后希望政府给予很多的优惠，价格低一点配套费免一点，其实商业地产是整个项目开发很重要的概念和内容，这个故事讲的好，所以整个的这些土地出让成本比较低，另外后面一定拿比较大地块土地做住宅，这样住宅在前期有良好的收益，应该讲现在来看华侨城我们把这些所有开发商在国内做地产做的成熟的应该说都称之为主题地产商，万达是以综合级做主题去跟政府谈招商引资要地，把后面大快土地做住宅做写字楼、做公寓、做商铺、做销售。华侨城一样，华侨城拿欢乐谷作为旅游主题找政府谈合作，政府在欢乐谷的周围给大片土地做住宅，实际上现在其实很多人无论是讲旅游概念还是说这个老的社区真正懂行开发商一定这个理念转过来，就是专业住宅开发商，或者专业商业地产目前开发商，实际上商业是综合性开发灵魂或者主题，开发商需要伴随未来商业地产发展对于自身战略策略作为一定的检讨，然后做一个提炼给自己公司的开发讲一些概念出来，这个概念如果说跟商业做融合的那一定对于整个项目应该说获得低价土地在未来销售获得更好帮助。

　　说到讲故事的问题，实际上我觉得住宅来讲其实龙湖，龙湖作为重庆起家开发商高端住宅，真正龙湖的别墅其实做景观做环境我相信很多企业都在做，但是龙湖在讲做别墅景观的概念的时候应该说我相信比绝大多数的做别墅开发商要讲的好，首先龙湖同纬度的，你住这个别墅区感受城市所形的环境，过去别墅更多房子一样小树，等到树长大已经住十几年。龙湖这些成树怎么样种植，我们每一个成树种植方式以每一个龙湖居民早晨从主卧室打开窗户你的第一个目光看到这个角度来去做他的这个树种植，我想其实做地产的这个行业过去十年应该讲地产行业其实是一个大家利用土地可以赚到钱，现在或者未来十年地产行业伴随着众多巨型企业出现，地产行业也需要其他行业做产品，那么做销售要回讲故事，要需要能够跟文化主题结合，这个方式很显然提升企业竞争力，我们原来在成都做的大规模土地的开发，跟政府谈条件讲条件更需要更多的概念和理念以及品牌，应该说其实政府关注的两个角度，第一个角度是建筑形象。第二个角度是品牌的规模，我们前天其实在有一个温州苍南的开发商跟政府关系打的很好，大家都在抢地，苍南算是目前中国县城第一个房价过两万的县城，在苍南一亩地都在一千多万价格，当时过来也在讲怎么样一个方式拿地，客观的讲，真正想从政府手里拿到优质土地无非两个方面给政府做的这些道具确确实实有形象有高度，包括建筑的高度，第二品牌的组合，无论五百强也好国内级别品牌商家对于综合性开发的有帮助，最后做一个简单的总结。

　　因为时间的关系不太可能展开细细讲，二三四线地产应该目前来讲其实刚刚走上征程目前有着巨大机会，应该讲其实大家关注到的以下几点应该说可以相对好的控制风险，只要控制好风险就一定赚钱。第一点成功的决策路径，商业地产一个决策其实无非是刚才提到的第一开发类型我们讲商业地产两大类型一个产业流通各种批发市场另外现代商业购物中心等等，这两类当中专业市场可以创造租金售价最高的类型，比如说北京的国贸，大家想国贸作为北京最高商场，国贸租金其实一平方米09年年底的时候一平米一个月大概合到90多美金，后来一平米一天不到30人民币，专业市场里面硬件设施和管理比国贸低很多，但是我们讲流通专业市场当中流通售价一种。类型决策规模决策开发组合包括开发节奏把握，应该说不同类型可能差距很大。

　　第二点，大家从规模以及未来的怎么样在这个大类型确定以后还需要做一个细化目标市场的定位，未来这个商场今后主要的消费者60%。

　　第三点，成功的设计途径，应该讲关注功能其实胜过形态。

　　第四点，招商的途径应该讲品牌招商方面需要下大功夫。很多国内级别的超市百货等等招商其实是公关操作，中国环境公关招商是密不可分的环节，经营管理来讲客观来讲需要团队做买新经营管理。再一个资金的运作，真正做购物中心需要足够资金实力，如果公司把自己做商业地产的定位落脚在商业街这个很简单包括专业市场这个类型应该销售为主导，实际上对资金要求不是很苛刻，但是做购物中心有门槛，很多企业03、04年一些合作项目有不少公司因为资金问题后来死掉了。第七点就是节奏把握，刚才提到目前这个阶段无论哪个企业能够任何城市拿到拉开规模的土地，无论是80亩、200亩、1000亩做好规划把握好开发节奏，大家很清楚比如说09年年初到年底其实价格差很多，年初可能比如说某些楼盘可能九千，到年底两万多，客观的讲你年做的太快实际上这个几乎是翻倍利润拿不到的，目前来讲应该讲大家抢地意识已经很强，所以拿到一块地应该讲要倍加珍惜把握好节奏大的地块一定是要做到，宁可让地空下来不能让盖好房子没人租没人买。谢谢大家！

　　主持人：商业地产是本届年会主要议题之一，与商品房不同，商业地产相对新颖和发展相对较好领域，陈建明老师报告商业地产不同类型入手条例明晰，用大量的图片对中国商业地产做科学疏理和评判，并对商业地产未来走向做出预测分析，给我们提出具体投资意见和建议，再次用掌声对他精彩的报告表示感谢。各位代表、各位朋友博鳌论坛2010年第六届建筑与房地产业年会主要议程到此结束。紧张严肃的一天时间我们举行了简单隆重的开幕式，进行了激昂热烈喜庆颁奖盛典，还进行举办六场专题报告，这六位演讲专家从国家政策行业动态、市场分析和规划设计、发展走向等不同侧面对当前的房地产建筑业房地产业的发展现状和未来走势做了深入浅出形象生动的阐述、讲解、分析和探讨，相信了今天他们带给我们这些信息、数据、观点、结论对于我们各位企业代表2011年企业规划管理和发展能给出一些思考、借鉴和指导促进，代表组委会再次对到会各位专家、领导还有各位代表表示衷心的感谢。