市场热度：★★★★★

    初步评判：就像小康时代的当代人一样，商业地产自诞生以来就有先天性“三高症”，只不过这“三高”不是“高血压”、“高血糖”、“高血脂”，而是“高投入”、“高风险”、“高回报”。受高额利润的驱使，商业地产项目成了地产开发商眼中的美味佳肴，但遗憾的是，如果你的资金量不足以达到“高投入”的标准，那么高利润也就成为“画中饼”。

    业界有人披露，一些商业地产开发商自有资金仅５％就敢大胆投资商业地产开发项目；还有一些投资商，虽然自身经济实力不够，但有一定市场眼光和社会关系资源，想在商业地产项目开发上，以“四两拨千斤”之力，靠少量的资金投入，通过精心策划的产权式操作手法，达到促进当地商业地产项目创新目的，当然最主要的是，达到资金快速回收的目的。对开发商来说，用产权式操作手法来做商业地产项目是拯救因市场定位或其他决策错误的商业地产项目，或者包装烂尾楼成功的一个非常好的操作手法。

    解剖这种操作手法，发展产权式经营不外乎以下几个步骤：首先是将产权、经营权和所有权分开；然后再将其分割成便于出售的销售单元；按着推出“售后包租”投资计划，以较低的投资门槛，诱人的投资回报率来打动商户，当然，这一切都是在理想经营的状态下，经过如此包装后，商业地产项目便身价陡增，据业内人士透露，现在产权式操作的投资门槛一般为人人都可以支付的８万～１０万元，回报率也由过去的６％～８％升到了８％～１０％，返租年限也由从前的３～５年完成现在的８～１０年，用这种手法操作，可以在短期内使价值１万元／平方米左右的商铺价钱陡升至２万元。还有一种操作手法是，投资者一次性付款后，由承租的经营商返租商铺，客户可选择６～１０年的资金回收期，年回报率１０％～１７％。在承租商售后包租合同的保证下，价值１万元／平方米的商铺可疯狂地飙升至５万元／平方米，为了创造新高，有些此类项目还通过拍卖手段，创造了９．８万元／平方米的天价。有人算了这么一笔账，价值１万元／平方米的商铺如卖出２万元／ｍ２价格，即使１０年包租，收益为８％，但投资者的收益也只有（８０％～５０％）／１０＝３％，这也就是为什么产权式操作遭遇信誉危机的原因，实际收益与投资商户的期望值差距太大了。而在具体操作中，产权式操作方法对产权的分割，使得项目后期经营会遇到前所未有的困难。

    从某种意义上说，产权式操作经营商业地产项目也只能是权宜之计，有时甚至会加大商业地产本身的风险。

    论点阐述：产权式操作掣肘商业地产运营。