只关心“有什么”，难免让人忽视短板；关注“缺什么”，则有助于通过改进变得更加强大。

    对于商业地产而言，有消费需求存在、有资金实力匹配、有合作资源支撑、有专业团队执行，自然是再理想不过的事情。然而即使这些理想条件全部成立，我们也会感受到中国商业地产和全球其他市场的诸多不同。

    在中国商业地产领域，或地产属性、或商业属性至今依然居于主导地位，金融内涵被明显弱化。由此来看，研究和判断当前中国商业地产缺什么，的确是一个非常有意义的命题。

    我个人认为，商业地产应视为金融行业的一种表现载体。遗憾的是，中国商业地产至今依然没有构建起与之相适应的、有助于价值提升的资产管理系统，没有达成符合商业地产产品逻辑的成本结构，也没有确立激励投资人稳健发展的退出机制。这是目前中国商业地产的客观现实，也是行业未能获得更大突破的主要瓶颈。

    其实1990年购物中心和商业综合体就已经在中国出现。表现形式为业主方将自己拥有的物业，以市场价格或预期价格租赁给经营者和使用者，并由运营方提供不同形式的管理和服务。业主的诉求在于通过租赁收入形成稳健和有增长趋势的现金流，进而获取不动产价值及其增值，包括资产的运营价值和资产的资本价值。

    显然，业主最关心的指标是租金水平和承租者实力，包括承租能力和经营能力。这是购物中心作为金融产品、作为不动产的本质特征。

    本世纪初，中国购物中心借助房地产爆发大势快速崛起，依附于住宅进行商业开发几乎成为当时的普遍做法。开发商通过提供为住宅项目配建的商业设施吸引买房人的目光，并以此拉高住宅溢价能力。即使每平方米住宅只多卖出几百块钱，整个楼盘就可能成就一个数字巨大的增收成果，有时开发商甚至可以沉淀出一个购物中心资产，并规避了部分税收。

    这个时期“强地产、弱运营”的态势极为明显，租金收入并不被开发商看重，免租和贴补装修、甚至为零售商承诺业绩保底都可算作稀松平常的事情。当然，这种做法肯定不符合商业地产的产品逻辑，也因此发生了不少不该发生的故事。

    记得有一家实力强大的外资商业地产企业一直精心研究着进入中国的发展策略，但他们在和我的交流中，始终无法理解中国商业地产市场出现的独特现象，以致最终选择了退出，不得不说这是一个不小的遗憾。试想当初他们真的进了中国市场，或许有可能改写今天的购物中心发展版图。

    2008年以后，中国购物中心开发商逐步放弃了单纯对数量的追求，运营主导作用显著增强，优秀购物中心也展现出了很强的商业竞争力和消费服务活力。总体而言，这个时期购物中心的资产运营价值日益受到重视，而资产的资本价值则因为股权退出方式的缺乏依然无法获得充分体现，于是很多商业地产和购物中心企业，如印力、合生、金茂、世茂、正佳、云南城投等纷纷开始尝试CMBS等债权性资产证券化方式。目前市场已经发出了一个强烈的信号，相当多的商业地产商都在想办法寻找不同方式的退出路径，无论是寻求二级市场的收购，还是证券化乃至REITs。依此展望，有资本后盾、有退出通路的资产管理者正在逐步赢得物业控制的主动权。

    应该说，中国购物中心发展的前两个时期，只是在对经营内容进行不断的调整和完善，并没有真正考虑资产系统的完整构建。进入现阶段，以资产管理为中枢的发展模式趋向形成，更多开发商和投资人乃至运营者对建立一个完善的资产管理系统的诉求日益清晰强烈。这也是中国购物中心发展进步的集中体现；意味着地产开发、商业经营、社会服务开始成为资产增值过程必不可少的业务环节，而资本价值已然跃升为购物中心的最终目标；购物中心也从过去的业务操作层面进化到系统构建层面。

    一般而言，商业管理更强调点线结合，如调研、定位、规划、招商、运营等，因为这些工作都是为长期经营所作的必要铺垫。资产管理则更强调组合系统，以确保商业地产从投资融资到资产退出的每一个步骤都能符合资本市场的要求。

    如果站在更长的发展周期看，在提高资产的资本价值的决策中，极为需要投资人和开发商、管理人平衡好运营投入与资本收益之间的关系，不能为了收益而牺牲运营。在同业竞争加剧的环境中，让消费者获得更大满足是非常关键的。目前有些企业过于强化收益而忽视服务投入的做法，或许在今后的较量中将面临较大挑战。

    商业管理向资产管理的融通转化进程已经启动，但两者之间从来不是从属关系，它们分别对应着共同目标下的不同责任。商业管理和资产管理将通过协调运作，形成一个各有分工但又深度交融的合体关系。资本价值和资产管理成为主导方向，商业管理和开发建设成为增值工具，商业投资通过高效运营实现退出成为核心目标。

    存在即合理。在成长阶段，基于不同尺度，对购物中心做出不同解读也很正常。比如从零售视角对购物中心定义的生活方式中心的结论，再比如从地产视角得出的购物中心就是住宅产品的溢价工具等；因为毕竟购物中心最终的服务展现方式就是商业经营体。

    但是从长期规范发展的高度讲，中国的购物中心一定会通过模式重构与国际市场全面接轨，资产管理也理应成为其中的通用语言和共同标准。由此可以预见，中国商业地产的缺失和短版——资产价值发现系统和运行系统，一定会通过资产管理这条纽带得到逐步弥补。

（作者为中购联购物中心发展委员会主任）