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      一．中国商业地产的开发已经进入了新的历史时期。这个新的历史时期从商业房地产开发来看，经历了四个阶段。　　 　　
 
    1，  90年代初期。主要是以6个城市5个特区的中外合资为契机，改造百货商店来提升整个城市的发展水平。96年以前，合资项目基本停留在百货业的开发上　　 
   
    2， 96年以后，随着连锁的发展，商用房的开发进入了第二个时期，主要解决超市问题。　　 　　

    3， 90年代末期，兴起商业街改造、新建的热潮。 　　

    4，  新世纪全国兴起了购物中心热。全国已经建成并营业的有54个，营业面积680万平方米，平均每个13万平方米。正在建的有200多个。增加2000万平方米，保本销售额每一万平米必须卖8000元才能维持日后的发展。2000万平米必须增加销售额1600万，占社会零售额4%，如何使之合理化，使它充分发挥作用，不造成新的闲置和浪费，是地产商、开发商、经营商共同的任务。
                  　　
    现在，我们进入了一个新的发展时期：1，随着城市范围的扩大，城市等级的提高，加上商务部提出每个城市必须进行商业规划，对旧城的改造，新城的开发，商业用房，带来了新的商机，从现在来看，主要解决商用房级差地租问题。
                  　　
    马克思提出土地的级差，房地产商开发也必须考虑房地产的级差地租。包括两个含义：1，商用房的地理位置决定了他的价值和盈利水平，2，级差地租对项目的投入和产出的关系。级差地租2决定了商业整体形象的树立。传统的做法，房地产商只管开发不管经营，在很大程度上一直是以房气定商气，以商气促人气，以人气保商气。现在应该有一个新的概念，以商气定房气，以房气促人气，以人气带动商气，三气合一进行互动。
                  　　
    二，围绕购物中心谈三个问题 　　

    （一）购物中心的本质
                  　　
    本质应该是多业态多功能多形式的商业结合体。多业态——各种业态的结合，有主题业态、基础业态，配套业态；国外对购物中心功能的评价，是“在这里没有买不到的商品”，“没有提供不了的服务”，如何利用本质来研究其发展问题；同时形式多样，包括规模大小多样化，平面设计多样化，立体动感多样化，不要搞一个模式，以大来作为购物中心的特点。这是有偏差的。并不是越大越好。购物中心应该以人为本，以文建市。现代商业特别是购物中心，他塑造了群众的生活环境，是一种生活方式，因此结构规模应该研究他存在价值，服务对象，以及在全面实现小康社会中所起的作用，一定要树立这样一个基本观念。购物中心作为现代社会生活方式构成了全面实现小康社会。
                  　　
    （二）购物中心发展过程中出现的认识误区： 　

    1， 不是越大越好。 
    综观世界资料，美国2/3的购物中心的平均面积是9700平方米；日本01年投产建成的140个购物中心平均面积20700多平米，00年是18000平方米,99年是16000，规模有点扩大，但平均是20000米左右；英国现有1400个购物中心，共2800万平方米，平均每个购物中心的面积是14700平方米，。现在全国54个购物中心100％在80000米以上，100000米以上的占49%，规模太大对一个地区有没有这么多的购买力，能否承受必须研究。
                  　　
    2， 购物中心不是一种业态。 
    原内贸部把购物中心作为八种业态来说，我认为购物中心是多业态的结合体，是商业企业为了产生群体效益而在某一个空间所采取的集聚模式。综观它的发展过程，最原始的形态是集市贸易，农贸市场，消费者不自觉得集中在一起形成集市；随着现代经济的发展，进入了发展形态。包括商业街、购物广场。已经进入了市政建设的范围，必须和市政建设相结合，这不仅仅是企业自身的行为；最高形态就是当前出现的购物中心，建在城郊结合部，是为了适应城市的扩大化，住宅的郊区化、别墅化。而业态是对企业对经营形式的选择，而购物中心的发展必须和城市的发展相配套。
                  　　
    3，把购物中心当作城市形象工程，　　这是客观的，但形象仅仅是外在的，内在需要考虑实际需要问题，即解决购物中心的发展不是为了形象的树立，必须考虑到可持续发展和经济效益，因此形象第一还是市场需要第一，必须处理好这个关系。而如今“形象大于需求，开发重于经营，政府热爱企业”，仅仅考虑形象工程，盲目扩大，越多越好。
                  　　
    举例：江西有一个市，25万人口，人均收入4100元，整个购买力是十多亿，已经建了15万平米的，现在又建了15万平米的购物中心，加起来30万，不算街道上小商小贩，这样的规模是否实际？
                  　　
    4． 购物中心的建设不是一个单纯行为而是一个系统工程。
    从国外看，购物中心应当是土地开发、商品经营、物业管理三者独立经营，各自运作。一个企业要承担这种问题，可能会导致“吃不下”。
                  　　
    （三）．在购物中心的建设中，要处理好几个关系。 　　

    1． 城与市。 
    有城才有市。城以市在，市以城兴，以城建市，以市兴城。在城市建设中，市场建设和市政建设要结合起来。 
  
    前几年，有人提出随着电子商务的发展，传统商业将会消失。我认为完全是错误的。电子商务作为一种经营模式是客观存在的，但代替不了传统的商业。因为现在购物观念改变了，购物、休闲、旅游、健身，这些东西在网上无法解决。
                  　　
    业态没有生命周期。每一种业态都有自己存在的空间和方式，特定的消费者。至今没有一种业态退出历史舞台。所以我们提出了百货要精，连锁要连，专卖店要专，专业店要全，便利店卖时间，不同业态有不同经营方式。
                  　　
    作为市场的建设应该是政府的事情，塑造了生活环境，改善了消费方式，提高了群众的生活质量。这与三个代表、小康社会联系了起来。不抓市场的市长不是好市长。市长就只有两个任务，市场建设和市政建设。市场要顺乎民意、符合民情、解决民需。 零售业是与市场经济俱在的业态，会长期存在。 　　

    2，商与业的关系。 
    有商才有业，有业才聚商。没有业绩和销售额，商人也呆不住。 　　必须考虑商业可持续发展、经营者的问题。
                  　　
    3，开发与经营的关系。 
    现在重开发轻经营。开发好办，但如果不考虑经营，必然是有场无市，商走市衰。如刚才说到的江西有一个城市，就那么多生活水平，人口。过去房地产的开发，以住宅为主，以工用为辅，商业用房要迁就于房地产开发的现状。而不是首先来统一规划、开发、形成优势互补，树立整体形象。民族园有22万平方米，有奥运大道，四环路那边，是很好的地方，但是进去一看，作为超市、商用房非常不适合，因为设计时没有考虑超市、购物中心、大百货是什么要求，因此开发和经营要相结合，才能提高整体的商用房价值。
                  　　
    4，研究建筑与设计关系。 　　如何针对商用房来研究其布局、结构、形象，我提出购物中心要解决四点：
                  　　
    a,亮点。该购物中心有什么不同
                  　　
    b,卖点。不同地段不同区域不同城市要有自己的特色，要明确自己的主力店。如果两个店统一经营，那有一个店是多余的，如果错位经营，就会形成优势互补；
                  　　
    c,兴奋点。顾客购物有兴奋点，若所有商店千篇一律，顾客就会产生疲劳，购物中心是休闲，是社交，是娱乐，应该有不断的兴奋点，使顾客有不断的新的感受；
                  　　
    d,结合点。作为购物中心是有若干个商业街构成的，如何结合？包括通道、转折，如何形成一体，开发建设时就要考虑到这一点。购物中心不是百货的扩张，规模的扩大，　　
                  　　
    5． 规模与效益的关系。 
    有规模才有效益，适度规模适度效益，最佳规模最佳效益，过度规模会产生零效益或负效益。规模要产生效益要解决三个问题1，与城市经济发展水平相适应2，与群众的消费水平提高相适应；美国去年的商品零售额是32000亿美元，美国人口27300万，人均购买力达12000美元，中国13亿人口4万亿人民币，人均购买力3000元人民币，必须承认这个差距。Shopping
                 
     mall出现了是好事，但目前还没有成为购买力的主体，因此要考虑规模，要研究保本销售额。要考虑城市总体购买力和流动购买力。
                  　　
    因此，要慎重研究和探讨购物中心的选点、规模和经营结构。要研究不同商业用房区位特点、业态模式、形体结构合理布局。