24万平方米的上海正大广场，55万平方米的北京金源时代购物中心，42万平方米的广州正佳商业广场……超大型ShoppingMall越开越多，商业专家却要站出来给Mall降降温。人民大学商学院博士生导师黄国雄教授昨天说，购物中心现在是总量饱和，结构失衡，泡沫凸显，重在提高。

　　黄国雄教授在“城市ShoppingMall发展机遇与挑战，暨金源新燕莎MALL未来发展对策主题论坛”上浇出了这盆冷水。他说，Shop-pingMall无论是在全国还是在北京都是处于饱和状态，有些区只有40万人口就要建四个购物中心，完全超出了现实的需要，商业地产投资过热，存在着泡沫问题。同时，商业结构失衡也应引起重视，这主要是城市MALL，社区的购物中心和郊区型的ShoppingMall三者之间比例不平衡。黄国雄透露，北京某区目前还有几个Mall即将开业，他呼吁投资者多向社区商业倾斜，不要一味相信规模创造利润。

　　据了解，ShoppingMall的投入大，资金回收慢，一个数十万平方米的ShoppingMall投资多为数十亿元，通常至少需要十余年才能收回初期投入。而目前消费者逛Mall的习惯还需要逐渐养成，具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才还十分缺乏，这些因素也使ShoppingMall的发展步履维艰，这种新型业态在中国的消费市场还处于起步阶段。

　　中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。空置率较高一直是商业地产被认为投资过热的主要依据。2004年在商品房空置面积总体下降的情况下，商业地产空置率达到3000万平方米；2005年1月至3月，商业房地产空置率同比增长了20.3%。

　　几个大型ShoppingMall的先驱者正在探索一条中国Mall的发展道路。金源新燕莎Mall总经理傅跃红说，经过统计，初期进驻金源Mall的一半以上的商户都没有在ShoppingMall里经营的经验，金源Mall开业一年来，已经近100家不适应ShoppingMall经营的商铺被劝退，同时有120家知名的国际、国内的畅销品牌被招进来。黄国雄认为，这种每年30%的置换率是ShoppingMall健康发展的一个评估指标。同时，金源Mall与15家旅行社签订了合约，把这个超大的购物休闲中心发展成为一个北京西部的景点，打开中外游客的购物钱包。为了解决“商场太大，逛着太累”的问题，他们尝试把品牌打散，以品类为标准布局各品牌。这些经营方式有别于百货商场，对提高Mall的赢利能力做出有益的尝试。