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     黄国雄：商业地产的发展如何理性思考？刚才王建民总裁谈了这个问题，我想继续谈这个问题，我讲三个问题。第一个问题，怎么评价当前商业地产的发展，我用四句话：总量不足、结构失衡、潜力巨大、泡沫破裂。这是当前商业地产遇到的问题，随着改革的深入，给我们造就了一个充满生机的楼市，同时也促进了商业地产的发展。从这个角度来看，在几年内，商业地产能够发展到目前的程度，已经是非常不容易。我们的地产发展前景是非常好的，主要是因为我们起步完，发展空间大。外资进入后，会带来整个零售市场的开放，带动了商业地产的发展。城市化的进程促进了每年有1200万的农业人口进入城市，城市的发展要提供更多的就业机会。现在房地产商都在转变进入商业地产，从这个角度来看，商业地产的发展有很大的潜力。

    但是必须看到，目前商业地产的发展，存在泡沫，存在失衡的现象。这个失衡包括区位的失衡和业态的失衡。在流通领域中，有很多需要开发的。但是我们过渡的进行零售业的开发，零售业的开发中又过渡的对大型购物中心的开发。尤其是各个地方的形象工程，所以从这个角度来看，存在泡沫。从这个角度看，现在是存在形象大于需求，政府讲形象不讲需求，全国160多个大城市，都要求定位于国际大都市，这种定位就促进了盲目的开发，导致了整个供过于求现象的出现。所以在不少的项目中，出现了这种情况。

    北京一年的商业地产空置率达到了41万平方米，今年销售增幅是在33％，但是竣工的面积已经达到了70％。从这个角度来看，商业项目还会继续的生产，因此我们要理性的思考，而不是一拥而上。

    商业地产的开发应该是理性慎重、有秩、渐进而不是盲目上。现在存在盲目上马的情况，一个中等的城市要建105米的大道，40万的人口要建四个大的购物中心，所以目前矛盾还没有充分的暴露，因为现在还是处于投资的阶段，如果经营的话，矛盾马上就会出现。所以搞商业地产的要有序、渐进的进行，促进商业地产健康的发展。

    商业地产的发展应该处理好，几个关系，有12个关系，因为时间的关系只讲几个关系。

    一、城与市的关系，城为过市为生。要研究因时制宜，因需而变，不要盲目的发展，要根据实际的情况发展。

    二、商和业的关系，有商才有业，没有商业活动就没有业态。有业才可以聚集商，没有业就无法聚集商，最后的结果就是商走出业的情况，所以要研究商业的情况。

    三、超前和适度的问题，商业地产的发展，必须考虑超前性，没有超前性，就没有科学性，也发挥不出零售企业的协调性，这种超前必须建立在适度的基础上，这种超前是有限的，要研究当地的现实购买力和潜在购买力和未来的购买力要进行适度的超前。

    四、市中心和社区商业关系。现在我们的规模越来越大，主要是研究市中心的商业结构，大型的MALL的发展模式，从西方这几年的发展情况来看，包括美国、日本，更多的是注重社区的商业中心，即社区的购物中心。美国、日本、英国基本上维持2—3万平方米的社区购物中心，应该以社区商务中心为基础，充分发挥商业街和专业市场的作用。这个基础没有，整个城市化的发展就受到了影响。要多注重社区的商业发展，因为现在的市中心的商业规模已超出了需要。

    五、业态和商业的关系。作为城市的发展来看，要考虑整个商业形态的情况，商业形态就是指商业企业产生群体效应在城市某个空间集聚的程度和模式，这就包含了商业中心、购物广场等形式，这些的发展与业态要有机的结合。

    六、商业地产的发展要重视外部形象与内部结构的平衡。

    外部形象要有自己的特色，内部的结构要突破商业运行的规律，要研究一个商业地产必须考虑到亮点、卖点和连接点。

    七、规划和策划的关系。

    现在整个的商业地产的发展，只注意了规划忽视了策划，忽视了调查研究，用规划进行论证，实际上一个地区该建什么样的业态，建多少要进行调查，必须从策划开始，要重视市场调查。沃尔玛进深圳，一个店花费了2000多万研究深圳的情况，研究珠三角的情况，从这些问题可以看出他们非常重视调查研究。

    八、出售和出租的关系。

    我们现在商业地产发展过程中，主要考虑建了就卖出去，收回就可以了。从国外的经验来看，开发商、经营商和物业管理商是三者分开的，专业化强可以相互变通，促进整体水平的提高。如果自己建设、经营，自己是物业又是管理，所以就影响了效益的关系。