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   【主持人】感谢荀会长的精采演讲。商业地产是一个高风险、高回报的行业，所以商业地产开发就要注意网点布局科学性、合理性，以求社会发展、城市形象和企业的三赢，今天有形请到黄国雄教授，下面有请黄国雄就科学制定城市商业网点规划进行演讲，大家欢迎，有请黄教授。

    【黄国雄】大家好，我非常高兴参加这个会，首先要感谢呼市的市政府和中国商业地产联盟给我这个机会。呼市是一个很好的地方，应该说在中国经营发展当中是一个最大的城市之一，它虽然起步晚、基础差，但是发展快，具有巨大的社会潜力。它对处于三个经营圈的交叉点，它既是西部开发区东部边缘，又是振兴东北老基地一个重要的地方，同时还是京津石大的北京经济圈的后勤基地，因为今后电力主要要靠内蒙输送，从这里来看具有很大的潜力，在这里召开这个会具有三重意义。一方面能够健康推动中国商业地产的开发，另外一方面也能够给呼市带来人气和商气，我祝贺这次会议成功。

    【黄国雄】前面几位领导都做了很好的报告和指示，我想中国的商业地产与发展已经到了关键的时期，这个关键的时期既存在着机会和发展空间，同时也存在着泡沫和过度的开发。如何走好寻找机会，争取空间，是我们商业地产能够进一步振兴和发展，还是继续盲目开发、恶性竞争导致我们不少地产商的破产，我认为我们已经处于关键的时刻。那么这个关键时刻主要基于三个方面：

    【黄国雄】第一方面，随着今年我们全国市场的开放，也就是到12月11日开始，我们结束对世贸组织的保护承诺，明年起外商企业就不受区域、不受形态的限制，所以可能就加快了开拓中国市场的步骤，这应该说对我们带来了新的机会，要投资、要扩大网点必然要增加商业地产的需求。

   【黄国雄】第二个方面，中国的零售业已经进入了大发展、大调整、大组合、大跨度的时期。那么调整大跨度、大发展时期，也给地产带来机会。调整中也可能有一些情况带来困难，比如说泡沫怎么调整，过度开发怎么缩水，这些问题也可能在不同方面影响着我们的发展。

   【黄国雄】第三个方面，就是我们国家调节经济力度加快，这个加快就直接影响到银行的贷款，影响到我们今后继续发展所具备的条件。在这样三个条件下，我们必然存在着机会和空间，也必然存在着泡沫和过度开发带来的危险。那么怎么制定城市商业网点规划，直接影响到城市商业地产健康发展的问题，对于这个问题我再讲三点意见：

   【黄国雄】第一，商业地产的开发、城市商业网点的规划，首先要树立这样几个理念：1、城市网点的开发本身是在塑造着一个城市的生活环境，就是把城市网点规划包含着城市商业规划的开发，要作为塑造城市生活环境来营造、来对待。从这个角度来看，要提高我们对城市商业的建设，因为现在的商业不仅仅是一种交易形式，本身也是一种生活方式，不管是业态的选择，还是经营方式以及服务质量，每一个都与我们广大消费者建立最直接、最密切，最广泛的关系，影响着城市居民生活的质量和生活方式，因此要以这样的形态高度认识商业地产的发展，来认识我们商业发展管理规划制定的重要性。

   【黄国雄】2、城市商业规划直接关系到城市的形象，因此我们既要通过商业管理的规划作为城市的窗口，作为城市的中心，作为城市乡镇的建设来加快或者是健康地建设步伐。因为一个城市不能没有自己的核心，以城兴市，以市兴城，城与市是共存的关系，从这个角度来看要把两者如何协调发展，如何一体化，有效地树立了城市的形象，这里面就涉及到如果过度开发就损害了城市的形象。

   【黄国雄】3、城市的规划实际上城市资源的有效利用，规划什么？规划城市的商业发展的总量，包含了总量和单体的规模，包含了科学的摆布城市的观点，包含了合理的城市结构，这些都直接关系到城市资源的有效利用，关系到整个城市发展的问题。4、要树立起城市的竞争力，它是生产力加流动力加活力，光诱生产力是不行的，光有生产没有交互，没有渠道，城市本身应该是商业的结合点。

    【黄国雄】没有流通力不能提供商品的销售和组织商品的服务，生产就无法发挥，产能就不能得到充分的利用。同时文化力既是历史文化的沉淀，也是现代文明的表现，现代文明的表现包含着商业道德、价值观念、服务质量和服务品质，从这个角度来看，城市的三力都在不同程度上与我们商业的整体规模、整体素质有直接关系。按照四个观念来研讨城市发展归规划，使城市发展规划能够健康协调稳固发展。

    【黄国雄】第二，如何搞好城市的商业发展规划科学性的问题。我想主要表现在很多的方面。第一，要有适度的超前性，也就是城市的商业发展规划要适度超前，但是要防止过度的开发。适度超前能够起到引导生产、引导生活，树立城市形象的作用。

    【黄国雄】但是，如果过度开发会导致问题，有商才能有业，有业才能聚商，不能商业就没有税收，从这个角度有商就有业，同时有业才能聚商，没有利润，没有生产的空间商业是聚不住的，聚不住商就可能导致商走业衰，产业要考虑自身的发展，考虑自身的盈利。这里面应该明确一条，建城容易兴市难，财政拨款、集中集资，引来外面的资金进行建设，但是进来以后怎么办？所以说从这个角度来看一定要研究，要考虑到它的超前度到底在什么地方，不能过渡开发，但是没有超前就起不到积极的作用。

    【黄国雄】2、要研究市场的需求性。任何的城市需求都是相对的，任何一个商场要有一定的消费群体来支撑的。比如说百货商店按我们预测每平方米6000至8000，如果不卖到10亿很难保本，一般的地区需要6000至8000的条件，就是每一个地区像北京市大城市1万平方米在1.5至2亿之间，所以要考虑市场需求的问题。我们存在这个问题，第一句话就是形象大于需求，既考虑形象不考虑实际需求，荀会长都举了很多的例子，形象大于实际，有一个区建设四个，一个商业街3.5公里长，但是这中间应该是过度的，没有考虑市场需求的问题。所以需求必须考虑到我们的人口，我们购买力，我们的经济发达程度来决定我们商业的发展规模。3、研究生态发展的平衡性。

    【黄国雄】一个市场的建立，一个城市的整体商业中心必须考虑到协调不协调的问题，这个平衡既包括单体内的扩产设计， 顾客的通道，货物的环境，能够建造一个舒适、健康、绿色的商场，创造一个群众美好的购物环境，这个要平衡；在商圈也有一个平衡问题，像这么多商场，我认为商场不怕多，就怕重，重了两个会有一个失败，多了就能互补，所以我认为首府广场在这个程度上并不是多元。我认为有三大优势，第一大优势就是后发优势；第二是功能优势；第三是区位优势，它处于中央中西路的交叉点，南来北往交通很方便，具有一定的生机。

   【黄国雄】这就是产权位相互之间的协调，能够实现优势互补，不要搞重复经营，如果重复经营就可能不是你死就是我亡。第三这个商圈与其他商圈的经济关系。因为一个城市不能聚集在一个地方建设，它有城市，有区段，这个区段应该要考虑平衡的问题。市中心和区域中心，区域中心与社区商业，社区商业和街道商业每一个都要有配套化，因为不可能所有呼市都跑到中央区，要有城市的特点，尤其是郊区发展；第四还有包括大型集团的关系，最近有关于大型集团培育的论证工作，但是由于这个论证工作使我想起了一个问题，就是中国市场的今后走向，是靠这些还是靠其他，我提出了中国的商业要立足中小，重视中小，发展中小。

   【黄国雄】我认为中小是三个概念，一个是中国中小城市，中小城市是中国的经济基础，从城市化水平来看，我们其他的商市平均39％，人口向城市转移不能再转移到上海、北京这样的地区，中小商业应该成为中国商业的基础；中小城市商业外资也不容易进入，也不敢贸然进入，也没有力量全部进入，因此要研究，要充分的重视中小城市商业发展。所以我提出国家复制大型商业，地方要积极地支持中小商业发展。

    【黄国雄】第二个中小就是发展中小连锁，中国大型连锁要进行培育，但是目前条件还不是充分具备，比如说统一采购问题、统一配送问题，我们还缺乏客观条件，缺乏资金，缺乏发达的交通条件，而且给管理带来了很多寻租成本的增加，发展的观点，摩擦成本的增加，到一个地方开店有很多的困难，要进行不断地调节，很难经营一个城市。第三个就是管理成本的增加。从这个管理角度来看，应该立足于发展中小连锁，就中小连锁才能够发挥区域的规模效应，在区域内我们能够统一配送，就能发展。第三中小就是中小的商业企业，这是与广大群众联系最密切的企业，这些商业企业应该包含着作为我们就业的单位，作为我们与广大群众建立最密切的销售点，应该靠中小，而不应该靠大连锁，大连锁要搞也要考虑中小连锁网点的建立，所以必须考虑两手抓的问题。

    【黄国雄】我们在研究中山西路这个区域内商业结构规模和它的合理分布的时候，还要考虑呼市其他网点怎么考虑，怎么布局。所以从这个角度，应该有一个合理布局的问题。第四商业发展，一定要考虑它的实质性，也就是说我们研究不是一下子建成就行了，就是我刚才说了第一我们存在了毛病是形象大于需求；第二带来的毛病就是开发。陈司长也说了，现在我们开发商很大程度有集中心理，找一个地方，占个地，找一个批条就一下借款，借款开工，在这样的情况下，既解决我卖出去就行了，从这个角度没有研究今后商业怎么发展的问题，集中开发。

    【黄国雄】商业开发对房地产需求有它的特殊性，有它自己的特定含义。包括区段的选择，外形的设计，内部结构的形成，都有自己的特殊性，就在这样的情况下，我们说不能考虑开发，应该在开发的同时来研究经营的问题。在这当中起到很好的作用，把两者牵在一起，在行动上能够协调，能够形成共同塑造新型的又注重到城市新环境，又建立新的商业模式，我认为这两者是非常好的。

    【黄国雄】第五，要研究它的效率性。地产是个产业，商业是个产业，产业就必须要有投入才有产出，要考虑成本，要考虑回收率，要考虑回报率。我们现在潜在着效率速度，既考虑效率不考虑速度，所以整体上来看很多泡沫就出现了，因为没有效益，你再加快速度也是没有用的，因为整个还是要以追求利润，这是商业企业生存的必要条件，是社会继续发展的条件。从这个角度来说，我们必须把效益与速度有机结合起来，所以我们提出科学的发展观，实际上就是要研究这几个问题，也就是说在商业地产科学发展观要研究起来。

   【黄国雄】第三，我想简单讲一下商业地产工业历史性的转变，进入新的历史阶段。1、从单体的开发转到整体功能的开拓，也就是过去我们房地产开发，既考虑到地产开发、住宅开发剩下多少留给商业使用，现在我们要研究，就不仅仅是我们去剩下群楼，还是底商进行完成，一开始是立足于整体开发，研究合理的布局，研究区位的优势，研究如何从人气、地气与商气的发展，建成一个创造财气，才能够达到商业的目的。2、要从业态的开发转向商业的开发。业态开发就是对某一个经营品业态我们建设什么样的环境，比如说超市是按照什么建设，百货按照什么建设，这一块开发现在可能还存在，但是更多的要研究城市的商业形态开发。

   【黄国雄】所谓城市商业形态是关系到城市形象。我定义叫做商业形态是城市商业企业在城市某一个空间的集聚形式或者是集聚模式，就是怎么研究商业扎堆的问题。商业需要扎堆，但是需要商业又不能扎堆，这个堆扎在哪里？按照传统商业来看，应该是三个发展阶段，三个发展模式。一个就是原始形态农贸市场，集市贸易，传统的商业店、夫妻店；现在的发展形态已经发生了变化，出现了商业广场、商业广岛，商业一条街，使这个地区的人形成这个地区的繁华，这是现代；从未来发展来看，或者是最高发展形式来看出现SHOPPINGMALL，大型购物中心、商务区。

   【黄国雄】这个发展具有一定的条件，不是随便就能建成的。所以我们在研究房地产开发要研究商业形态发展，要研究商业形态的发展，这是我们在发展当中面临新的选择。3、地产开发要从单一的建筑角度转向对专业的设计。就是对单一建筑落地就行了，现在我们考虑研究它整体功能，整体布局合理的结构，针对不同业态、不同商业形态对商业地产整体的需求，不解决这个问题就可能出现功能很难充分发挥。地产建设与商业实用，整体影响到企业的效益，这个角度应该要有新的转变。

    【黄国雄】4、就是要考虑规模效率，从追求规模考虑整体效应，不是越大越好，它有一定的承受能力，地区承受能力取决于三个，一个是经济发展；二是现有的收入水平；三是人口城市化的程度，这是城市规模发展的依据。但是一定要不同，就是我建了以后什么时候投资多少，回报率是多少，要整体研究效益，不能只考虑开发商的效益，不考虑经营商的效益，要建立整合经营的效率。

   【黄国雄】由于时间关系，我简单谈一些看法，谢谢大家！