中国人民大学博士生导师黄国雄

   大家好！今天我们是一个年会，我用三句话说一些自己的观点。第一句话07年商业地产的发展会比06年发展得更好，但是07年的问题可能比06年也会更多；第二句话，中国的商业地产特别是北京进入了大供给、大需求、大反差、大调整时期；第三句话，谨慎介入、理性开发、三地互动、精心经营。我用这三句话阐述我的观点。

    07年是商业地产大发展的一年，北京临近奥运会，很多工程都要收尾，很多工程要在这个时候来迎接奥运会的召开，从投入来看是比较大的。我们的开发仅限于零售，去年05年商务部批准了流通业的外资投入是1027个，这个比例可以看出，商业的地产开发不局限于零售业务的开发。第二个商业地产的开发是不是就是购物中心，我认为这个商业地产的范围远远大于购物中心，中国对购物中心的开发必须持谨慎态度，现在从经营来看，已经反映出不少的问题。第三个问题我们商业地产的开发是不是既考虑一线整治。四，商业地产是不是越大越好，重视不重视中小企业发展的问题，这些问题在07年可能矛盾就要暴露出来，所以，07连商业地产有了大的发展，这是进入一个新的发展时期，我们应该考虑的问题。
   
    07年竣工面积相对于06年有较高的增长，一般的项目不会拖到08年。从需求来看，应该说也是越来越大的趋势。北京去年批准外资进入的企业是127个，是前年的1.5倍，收购、新建、购买为主，这块需求要扩大。还有一个需求临近奥运会，整体来考虑市场有一个新的上升的趋势。同时还有不可忽视的，这两年从去年开始股票比较好，理性的投资者考虑到07年应该有一部分人转向国有化的投资。但是反差是客观存在的，供过于求的状况也比去年大。供给的增幅是79％，需求的增幅是37％，供求差42个百分点。北京市05年万米以上的建筑商场有42万，从去年发展来考虑，这种情况要继续扩大，所以这个供求的反差从07年不会低于40％。

    07年进入一个新的调整时期，这个调整时期包含了国家即将出台的城市商业管理规划，这个规划的总体精神就是控制总量，规划增量，调整存量，提高质量，这个条例今年上半年出台，这个出台对我们既是机会，同时也进入了新的调整时期。还有一个问题就是现有的商业地产的开发由于过分集中于大型的购物中心，所以有场无市的状况是比较严重的。这个要根据各地的情况来考虑，从购物中心来看，我的想法GDP人均不到3千美元，这样的情况下，一般仅能进入试点，三千以后可以进入起步阶段，5千进入发展期，1万进入全盛期。

    由于现在进入商业地产的部门很多，包括房地产的转换，包含着商业集团公司自身的开发，包含着其他产业的进入，以及外资的介入。在这种情况下，从总体来考虑，我们按照目前的收入，应该接近饱和，而且结构失衡。我们从圈地运动进入到圈钱运动，现在我们应该考虑到如何吸引顾客，提高顾客的忠诚度，如何搞好经营，像过去仅仅是地产开发，开完了就行的，这是很危险的。现在很多部门都在考虑向商业地产发展，第一资金流量大；第二收益很好。

   中国有一个比较大的问题，我们先考虑地，有没有这个地是首先解决的问题，国外来看是看这个地有没有地，现在我们有了地就开发，这个地适不适合商业发展，能不能适合各种商业业态，如果建了购物中心有没有购买支持，它的保本的是多少，盈亏的是多少，这些考虑没有。国外选址上首先要解决能不能经营下去，最重要的第一是选址；第二是选址；第三还是选址。我们没有充分的选址的自由，这样就脱离了市场。这就是地产开发商和商业的经营商如何合作，要解决开发和经营关系，以前我们是重开发不重经营，这就不知道每个业态对商业地产的要求，每个业态回报的大小。

    最后，如何精心经营。根据不同的地区、不同的业态应该怎么解决好，这些在商业地产发展上要有一个思考。我提了一些不同的想法，供大家参考，谢谢大家！