总量接近饱和 结构多方失衡 空置率不断上升

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　　9月16 日，北京金融街购物中心正式开业，加上此前中关村、CBD、望京的大型购物中心相继开业，北京今年掀起了一股购物中心的开业热潮。据国际物业顾问戴德梁行研究统计，北京计划开业的店铺面积将达410 万平方米，相当于近100个中友百货、70个北京新世纪广场、40 个SOGO。

　　如此快速扩张是否会导致商业地产过剩？诸多购物中心市场前景如何？近日，《市场报》记者独家专访了经济学家、中国商业地产联盟副会长黄国雄教授。

　　租售供大于求

　　目前我国商业地产过热，黄国雄教授用一组数据证明了这一点。他说：“进入新世纪，中国商业地产进入快速发展时期。据国家统计局公布的数字，2001-2006，年六年平均增幅为26.5%。2006年增幅虽有所回落，但投资总额仍高达2345.38亿元，比上年增加17.3%。北京商业用房投资增长高达100.1%，上海为51.1%。2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，当年竣工面积为5900万平方米。预示着今后数年将有大批商业用房建成并投入租售。”

　　黄国雄分析说，实际上，在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升，仅2006年上半年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。今年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。

　　他告诉记者，今后，中国商业企业发展变化将非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。

　　过热存在风险

　　黄国雄分析说，目前我国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现可用四句话概括：“总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。”实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格（包括公寓、写字间等），从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。

　　有关部门统计的40余座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。

　　黄国雄坦言：“有些人说中国已经进入购物中心大发展期。这种说法是错误的。我认为，中国的MALL（大型购物中心） 应该慢些走。” 因为我们必须正视我国整体人均消费水平不足的现实。去年全国开工的面积按 660 个大小城市计算，平均每个城市开工 35 万平方米，规模超过了实际需求。从世界的经验看，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步；人均 GDP 在 3000 美元— 5000 美元的可发展；人均 GDP 在 5000 美元以上可进入快速发展期，经济水平达不到就不能上。

　　购物中心的发展趋势是小型化，并非越大越好。据今年福布斯统计，世界十大购物中心有八个在亚洲，其中中国占4个，面积由以前的二三十万平方米，发展到四五十万平方米，甚至更大，都想争当所谓亚洲第一、世界一流。所以，遏制国内商业地产的过度发展和结构失衡已经刻不容缓。

　　商业地产如何发展

　　黄国雄说：“中国的问题是重规划，不重策划。有块地就可以建场，不管适不适合，商业无权选址。开发商拿来地就建，缺乏策划，没有消费目标群体，更谈不上细致服务，所以很难保本经营。因此，商业地产商要重策划。市政在批商业规划时，一定要有专业人士参与，多少人口的地方批商业中心，什么地区配区域性的，什么地方是大型的，应有科学依据。乱建购物中心自然造成恶性竞争。”

　　黄国雄同时指出，商业地产商将有三大发展机会：

　　第一，随着政府增加平价住房供给政策的逐步落实，商铺租售需求会有所回升。

　　第二，社区商业仍有巨大的发展空间，其中改建扩建原有网点的需求，以及事实上业已存在的城郊“小产权房”集聚，将使商业地产找到新的增长点。

　　第三，转变商铺开发理念，从追求短期单赢转向长期共赢。目前，有的大城市房地产商从过去的“炒铺”变为“炒商”，对著名品牌的连锁商家实行“零租金进驻”，以培育店铺资产。