刚才龙永图部长从宏观上科学的分析了整个的经济走势，王总在微观上做非常激烈的介绍。我想从综观上谈几个问题，大家说了，商业地产它是地产业与商业的中介产业，所以它必须掌握地产开发的运行规律，同时必须了解商业的状态。从我们专业这个角度提出一些想法供大家参考。我讲三个问题：

　　第一，怎样认识当前经济危机对我们零售市场的影响。第二个问题，商业地产发展的基本趋势是什么。第三，商业地产发展过程当中如何处理好几个问题。

　　第一个问题，金融危机对中国零售业的影响，我们应该有一个正确、科学、全面的认识，在这个问题上，存在着乐观派和悲观派，我是乐观派，我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场，也就是从世界的范围来说，受金融危机冲击这种影响面，中国零售市场是影响最小的市场。

　　中国零售市场也是最早走出摆脱金融危机的市场。有人提过，今年可能是零售市场大好的时机，也有的说是大坏时机，我认为中国零售市场基本面没有变，去年我分析今年中国社会消费品零售总额增幅上仍然保持12%到15%之间，这个分析基于下面的几个原因：

　　30年的改革，GDP增长是9.6，零售业增长是14.2%，也就是说零售业增长高于GDP增长4到5个百分点；如果我们国家今年再实现保8的目标，零售业维持12到15%应该说是可能的，一、二月份的平均就是14.1%，今年国家推出的是要实现14.6%，这个目标基本能够完成。

　　这个分析我基于四句话，（1）体制保障；中国的社会主义市场经济它本身就有一个天然的防火墙，所以不会出现大的漏洞，比如说我们20多万亿人居民储蓄不会因为金融危机而受到影响，这是制度本身来看我们有一套手段。（2）基础比较扎实，我们经济发展有了很大的基础，我们中国现在平均每一个人是美国的债券国，而且中国每一个人3800多块钱债务，所以这几年我们的基础比较好。（3）我们的市场广阔，13亿人这个市场广阔，从群众来看，拥有储蓄、现金40多万亿，超过了历年GDP的增长，消费率也就是50%，以这个角度我们说这个市场非常广阔。（4）政府措施及时全面，我们归结为综合治理和防范金融问题，四项措施，抓七项工作，4万亿的投资，扩大4万亿的现贷，9千亿的保障款和国务院发布的20条促进扩大内需的措施，这些都在很大的程度上减缓了金融风暴的影响。比如说作为一个投资来看，4万亿我计算出来按照世界的规律和我们过去的经验，其中有60%要转化为消费，这个转化如果按照5年周期来考虑，应该说每年可以扩大消费成本4800亿到5千，也就是说可以拉动金融风暴对我们的冲击4到5个百分点。

　　另外从农村的消费来看，国家财政很多政策提高农民的消费，最起码的条件，一个农民如果一天增加一块钱的收入，就可以拉动1.5个零售业的百分点，这些百分点作为抵制通货的压力，完全可以看出来，我们零售业的发展还是比较平衡的。

　　所以得出来的结论就是零售的基本面不会改变，中国的零售业会很快走出阴影。那么这个时间是什么时候呢？因为前面说了，投资转入消费的周期一般是6个月到8个月，也就是说从今年开始，前6个月到8个月应该说是我们的冬天，秋季以后逐步的回暖。同时我们应该看到这样的冲击谁也不可避免，但是冲击的程度是不一样的，可以这样说，虚拟经济冲击的压力大于实体经济，发达国家的冲击压力大于发展中国家，国外的冲击力度要大于国内的冲击，国内的沿海大于内地，从城市大于农村，大一点的商业大于中小商业；奢侈品的压力大于一般的商品，这个角度我们要分析它的冲击面和冲击的力度，这样的话，我们有一个应对的措施，作为一个对零售市场分析的基本想法。

　　第二，主要想分析一下商业地产的走势，中国是不是进入了购物中心时代？我们怎么估计重购物中心在中国的发展，购物中心的市场走势是什么？应该有一个清醒的认识。我的想法，购物中心在人均GDP3千美元以下，仅仅是一个导入期，并没有像媒体说的我们进入了购物中心时代。3到5千的GDP进入发展期，5千美元的GDP我们进入快速发展期，1万美元我们进入了成熟期，应该要考虑，因为这些购物中心每平方要用销售额来支撑的，而销售额又取决于群众的消费，这个方面来看我们不要盲目的发展，但是不排除万达这样超前的意识。按我的计算，一般购物中心销售额应该亿平米是8千到1万，这样的话经营者才不会亏钱。

　　从世界来看，现在购物中心应该说在趋向于区域化，小型化，我们现在盲目的大型购物中心都在建，现在我商业地产至少有五中力量：把地产转入到商业；零售业向商业地产延伸；大的零售企业进入等。以目前的水平看，我觉得商业地产闲置面积不断的上升，效益在逐步下降、滑坡。从去年来看，商业地产投资3千多亿，维持了11%的增长，从这个角度还算正常，回落26%个百分点，前一年为了做奥运会，加大了商业地产的发展。整个的竣工面积是4千多万平米，开工面积是104多万，加上这几年的积压，不是说所有的像万达的一样的，经营一块就火一块。

　　从国外来看，作为一个小型化主要的原因是几点：第一个，商业地产作为一个大型商业地产的开发，它必须要建立在40分钟到80分钟到达停车场，所以停车的面积一般与营业面积是1：1或者是2：1.这意味着什么，一年的收入要支撑两米到地价，从这个角度扩大他的投资成本。第二个，汽油昂贵，增加了群众消费的成本。第三，消费群体。第四个就是社区商业完善，就地解决他的消费问题。中国整个这么一个趋向于大型化，这个问题我们要进行分析。

　　第三个问题就是怎么样处理发展过程中的几个关系。

　　第一个关系就是形象与需求的关系，购物中心也好，商业资产也好，它是一个城市的形象。大家回顾改革开放以来，商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是现在来看，我们对市场的实际需要。

　　第二个问题是开发与经营的关系，商业地产的顶级工程应该是两个主体，一个是我们的开发商为主体，另外一个是经营商为主体。地方主导市场来看，是重开发轻经营。也就是说如何重视经营的问题？我想万达成功的原因就是他重视了经营的问题，这两者之间，经营是主体，开发是手段，开发要为了经营，服务于经营，这个在开发当中必须要处理好开发与经营的关系。

　　第三个就是规模与效应的问题，有规模也要有效应，效应是基础，避了效应讲规模，这是违背社会规律的，从这个角度上应该研究效应的问题。经营在经营什么，研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展。

　　第四个注重大和小的问题，我们商业地产更多的是大的，商业地产本身包含了批发、零售，包含了加工，包含了物流，这些应该都应该具有，特别是要有社区商业，在开发商业地产的时候要研究这些问题。

　　我想整体来看应该注意这么一些问题，供大家参考，总的我提四句话：

　　1、实体经济是财富的基础。避开了实体经济，任何财富都存在着水分，都存在着泡沫，商业地产一样的，我们商业地产不是做沙发，开发了就卖，卖了就开发，自己没有固定的收益，这样的话你就没有很好的发展。

　　2、交换是经济的基础。没有交换，经济无法发展，所有的经济行为最终要表现为交换。从这个角度上看，怎么样促进交换，以使你商业地产得以开发，这也是需要考虑的，研究他的规模、结构、背景，就是要树立一个交换型经济，没有交换，整个的国家经济停滞不前。中国产业产销率是95%，96%，因为有4%到5%有产值没有价值。这个角度上看，我们增长10%实际上是增长了5.5%，4.5%必将变成商品的价值。所以从这个角度要研究，要明确交换是经济的基础，一切经济最终要表现为它的交换。

　　3、零售是城市的基础。它直接关系到城市的经济发展问题，直接的关系到群众的生活，直接关系到市场的成长。中国零售市场的稳定是中国经济稳定的基础，中国零售的稳定也关系到世界商品市场的稳定，必须应该有这样的看法。

　　4、市场竞争以企业的实力为基础，同样的一个过程，同样的环境，市场相信实力，从这个角度强者发展，弱者淘汰。

　　只有做到这几点，才能够迎来中国商业地产发展的大好时机，谢谢大家！