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　　 商业地产是地产业与商业的中介产业，所以从事商业地产必须掌握地产业的开发运行规律，同时必须了解商业的状态。中国人民大学商学院教授黄国雄认为，尽管中国的购物中心建设刚刚进入导入期，但目前总量已接近饱和。
　　
　　零售业受经济危机的影响最小
　　
　　 谈及此次金融危机对中国零售业的影响，黄国雄教授坦承自己是乐观派。他说：“我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场，也就是从世界范围来说，中国零售市场是受影响最小的市场，并且也将是最早摆脱金融危机影响的市场。”有人说，今年可能是零售市场的大好时机，也有人说可能是大坏时机，黄国雄认为，中国零售市场的基本面没有变。他曾在去年分析今年中国的社会消费品零售总额增幅仍将保持12%～15%，原因在于，30年的改革，我国GDP的年均增长率是9.8%，零售业的年均增长率是14.2%，即零售业增长高于GDP增长4到5个百分点；如果我国今年能够实现保8争9的目标，零售业维持12%～15%的增长应该说是可能的。

　　 对于自己的结论，黄国雄教授表示可以找到4点论据加以支持：一是体制保障。他说，中国的社会主义市场经济本身就有一个天然的防火墙。二是基础比较扎实。这些年我们的经济发展有了很大的积累，中国现在是美国的债权国，美国人平均欠每一个中国人3800多元钱债务。三是国内市场广阔。拥有13亿人的中国市场广阔，居民拥有大量储蓄和现金。四是政府措施及时全面。仅就4万亿元的投资看，按照世界经济规律和我们过去的经验，其中有60%要转化为消费，这个转化如果按照5年的周期来考虑，每年可以扩大消费4800亿元到5000亿元。总之，我国零售业的发展还是比较平衡的，零售业的基本面没有改变。

　　 那么中国的零售业什么时候会走出阴影呢？黄国雄教授说：“投资转化为消费资金的周期一般是6个月到8个月，也就是说从今年开始，前6个月到8个月应该说是我们的冬天，秋季以后将逐步回暖。”他特别指出，尽管在金融危机中没有谁能独善其身，但所受冲击的程度是不一样的，即虚拟经济受冲击的压力大于实体经济，发达国家受冲击的压力大于发展中国家，国外受到的冲击要大于国内，我国沿海地区受到的冲击大于内地，城市受到的冲击压力要大于农村，大型商业的压力要大于中小商业，百货的压力要大于一般超市，奢侈品的压力大于一般的生活品。
　　
　　购物中心现在处于导入期
　　
　　 尽管零售业受经济危机的影响最小，但黄国雄教授同时指出，断言中国进入了购物中心时代却为时尚早。他说：“人均GDP在3000美元以下时，购物中心仅仅处于导入期；人均GDP在3000～5000美元时，则是购物中心的发展期；人均GDP达到5000美元后，购物中心会进入快速发展期；而人均GDP达到1万美元时，购物中心则会进入成熟期。”的确，购物中心的每平方米都是要靠销售额来支撑的，而销售额的高低又取决于公众的消费能力。因此，我们要正确认识我国购物中心所处的发展阶段，不能盲目地发展。按照黄国雄的计算，目前购物中心的平均保本销售额应该是每平方米达到8000元～10000元，这样经营者才不会亏本。

　　 据黄国雄教授介绍，从世界范围看，现在购物中心应该说在趋向于区域化、小型化，而我们现在许多地方却在盲目地建大型购物中心。他坦率地指出，以目前的水平看，商业地产的总量接近饱和，结构严重失衡，闲置面积不断上升，效益在逐步下降、滑坡。统计数字显示，去年商业地产的投资为3000多亿元，维持了11%的增长，整个竣工面积为4000多万平方米，开工面积为10480万平方米，竣工面积占开工面积的40%，加上这几年的积压，总量已接近饱和。

　　 从国外来看，目前购物中心趋于小型化，主要原因有以下几点：一是大型商业地产的停车面积与营业面积的比例一般是1∶1或是2∶1，这意味着1平方米的营业收入要支撑2～3平方米的地价或地租，无疑加大了成本。二是油价上升增加了人们的消费成本。三是交通拥堵降低了交通的经济性。四是社区商业完善，人们就近就能解决基本的消费需求。因此，对于中国商业趋向于大型化的趋势，黄国雄教授认为要认真进行分析。
　　
　　必须处理好四个关系
　　
　　 黄国雄教授表示，在商业地产开发中，我们要处理好以下四个关系：

　　 第一个关系就是形象与需求的关系。购物中心也好，商业地产也好，它是一个城市的形象。回顾改革开放，是商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是现在来看，我们对市场的实际需要和市场实际容量分析得还不够。

　　 第二个关系是开发与经营的关系。商业地产涉及到开发和经营，但从各地政府的主导思想来看，是重开发轻经营，开发商同样也是重开发轻经营。而实际上，经营才是主体，开发只是手段，开发是为了经营，要服务于经营，因此在开发中必须要处理好开发与经营的关系。

　　 第三个关系是规模与效应的关系。有规模也要有效应，效应是基础和目的，离开了效应讲规模，这是违背规律的。

　　 第四个关系是注重大和小的关系。商业地产本身是个系统工程，包含了批发、零售、加工、物流，这些应该全方位考虑，特别是要有社区商业，因为社区商业直接关系到群众生活，在开发商业地产的时候要研究这些问题。

　　 黄国雄教授最后强调，实体经济是财富的基础，交换是经济的基础，零售是城市的基础，企业实力是市场竞争的基础，只有做到这几点，才能够迎来中国商业地产发展的大好时机。