经过7年的复关谈判（1986年—1993年），8年的入世磨合（1993年—2001年），以及入世后零售批发业3年～5年的过渡期，应该说从2006年起，中国流通领域完全进入WTO时代。进入这个标志着中国零售业完全进入与国际接轨的新时期，一要尊重客观规律，按照市场经济原则办事；二要按照国际惯例运营，建立公平对等的贸易伙伴关系；三要遵守WTO条款，履行义务、享受权利、兑现承诺。这不仅要求中国零售业必须调整发展战略，适应“请进来，走出去”双向竞争的发展需要，而且要按照国际标准不断提高中国零售企业的管理水平和经营素质，营造舒适、宽松、竞争、有序的购物环境，为构建和谐社会创造前提条件。
    新时期，新任务，必须把握新趋势。WTO时代的中国零售业存在着以下特点和发展趋势。

    从重点引进，到全面开放
    不分国别，世界重点零售集团都在加快进入中国。前些年已进入中国市场的外资集团，加快调整发展战略，加快扩张步伐。2006年，家乐福新开店33家，沃尔玛新开店15家，麦德龙新开6家；以经营大型超市为主的11家外资零售企业新开店铺数量超过100家，在中国连锁百强中的比重由2003年的15.02％上升到2006年的22.87％。同时，近一两年来，又有一些外资企业，包括美国的百思买、英国的特易购、韩国的乐天、日本的永旺、泰国的中央洋行、意大利的克拉伊公司等，按照最惠国待遇，毫无障碍地进入了中国零售市场，并呈现不断扩大的趋势。

    面对WTO时代，中国零售企业必须树立以下3个基本观念；第一，对外开放是我国制定的长期战略，是不可改变的世界潮流，是我们对世界贸易组织的承诺，要树立起长期开放的观念，学会开放式的经营，掌握开放式的管理；第二，对外开放就要实行最惠国待遇，对准都要开放，谁进来都可以，不仅要准备应对更多的发达国家在中国开店，也要面对发展中的国家进入中国零售市场，平等对待，一视同仁，不搞歧视，没有特殊；第三，开放是全方位的，不仅仅是零售市场，还包括批发领域；不仅仅是商品，还包括服务；不仅仅是物流配送，还涉及加工、储存商业、商业地产等，是全方位多领域的开放。

    从过分倾斜，转向国民待遇
    WTO时代在中国开店，不管是内资、外资，还是合资企业，都是中国的企业，都要实行国民待遇。在引资为“政绩”的思想影响下，不少地方政府对外资实行种种优惠政策，包括优化选址、优惠地价，电价、水费特殊照顾，租赁地价一降再降，甚至出现“十年免租”的做法，这在开放引资的初期是可以理解的，但在今天，它是完全违背WTO原则的。因此，要按国民待遇的原则，予以调整。第一，逐步调整不合理的倾斜政策，实行所有企业一律平等、一样政策。国家已经在税收和土地使用费的政策上作了新的规定，内外企业一律实行15％的所得税率，土地使用费平等交纳，地方政府规定的“土政策”也必须作相应的调整。第二，不再保护弱者，重在塑造公平竞争的市场环境。由于中国零售商业市场化进程较晚，实行过渡期，进行适当的培育和扶持是完全必要的。但过渡期结束以后，这种保护就有碍于平等竞争。市场经济不相信眼泪，不同情弱者，企业必须在竞争中存在，在竞争中发展，政府的首要任务，在于营造公平竞争的市场环境。第三，对外开放，首先要对内开放，特别要对民营资本开放，不要重洋轻土、重外轻内，重国营轻民营。在中国，民营零售企业刚刚兴起，底子薄、资金缺，规模小、人才缺，即使不给它特别的扶持，也要一视同仁，为它创造平等竞争的大环境和存在的空间。

    从单向引资，向资本双向运作发展
    零售企业开新店，不论是跨国经营，还是异地发展，实质上都是一种资本运作。在WTO时代，这种资本运作的模式和运作的方向，发生了重大的变化。首先，从单向引资，向对外投资、有进有出方向发展。在开放初期我们缺乏资金，是以引进资金为主，促进经济的发展。经过近10年的高度发展，我国外汇储备已达1.3万亿美元，总体来说，资金不缺而且可以向外发展，开展境外投资。在引进外资，加快薄弱环节和重点项目发展的同时，政府也鼓励企业向外发展。近三年，中国对外直接投资年均增长71.3％，2006年对外投资遍及160多个国家和地区，达到161亿美元。资本双向流动的格局已初步形成。其次，外资进入由单店开发转向收购并购。沃尔玛收购好又多35％的股权，百思买收购江苏的五星电器，7—11收购广东的快客，这种通过对现有连锁企业的收购行为，将成为今后外资进入中国的主要形式。这不仅可以利用这些企业占有的区位优势，进行成建制收购或大份额的控股；同时，也简化单独开店、土地审批带来的漫长而复杂的过程；第三，内资企业也通过资本运作，进入调整组合、并购、收购的发展时期，国美与永乐的合并，物美对美廉美的收购，华润对家世界超市的兼并，都说明了内资企业的做大，不仅采取“跑马圈地”、单店开发的模式，而且已进入资本运作达到做强做大的目的。第四，资本运作进入深层次的运作，开放初期实行的合资和合作经营，已逐步被外资所收购，变成单一外资企业。

    从一二线城市向三四线城市拓展
    上世纪90年代，零售领域的合资合作主要集中在国家指定的五个特区、六大城市；1999年扩大到直辖市、省会，对外开放多集中在一二线城市，开放的范围、投资的重点和投资比例、连锁经营的范围都受严格的限制。随着加入世贸组织、保护期的结束，外资零售集团对进入中国零售市场的战略作了重大的调整，包括投资领域、经营战略、发展重点都做了新的部署，主要表现在以下几个方面的变化：

    第一，从一二线开放城市，向有拓展市场战略意义的地级市县扩展，特别是重视对人口在20万到50万的中等城市的开发。

    第二，从沿海、东部发达地区，逐步向中西部、内地渗透，优先选择有战略意义的经济强市（县），将严重冲击中小城市中小型连锁企业的发展，使这些商业企业面临更大的压力。

    第三，从百货业态进入开始，发展到大卖场、便利店和专门店。在不少大城市开设的大卖场、大型超市占一定比例以后，目前正向大型购物中心延伸。几乎涉及所有的业态。

    第四，从零售企业合资开始，重点转向批发和其他商业服务业。目前外资申请批发项目的数量数倍于零售企业，特别是汽车、咨询等行业已成为外资投资的热点和重点。

    第五，从单点开发转向重点收购、并购。2006年，全国共批准外资并购项目1300多个，同比增长25％，并且呈现三大趋势：一是以股权并购为主，或全额收购、或注入资金控股，或直接收购台作对方股份，达到全额控股目的；二是以非国有企业为主、特别是通过出资收购民营企业，阻力小，程序简单，易于得手；三是以服务业为主。

    第六，从高端向中低端渗透。外资品牌在发展高端市场的同时，也向中低端市场渗透，重在扩大知名度，提高市场占有率。如化妆品市场，外资不少品牌已在高端市场占有绝对优势，同时，它们通过收购类似大宝这种国内中端品牌，达到抢滩国内二三线城市市场的目的。

    从机会，转向风险
    中国商业地产开放已进入快速发展时期，同时也由发展的机会转向风险的阶段。据国家有关部门统计，全国商业用房投资2001年—2006年平均增幅为26.5％，进入高速发展期；2006年虽有所回落，但投资总额仍到达2345.38亿元，增幅高达17.3％，其中，北京增幅高达100.1％，上海为51.1％。2006年，全国商业营业用房开工面积达2.35亿m[2]，竣工面积为5900.6万m[2]，销售面积4199.73万m[2]，空置率呈上升趋势；2006年上半年，全国商业营业用房空置面积达到2878万m[2]，比上年上升21％，比住宅面积空置率高出18个百分点。这标志着中国商业地产进入一个机会与风险并存的阶段，总量接近饱和，结构严重失衡，泡沫凸现，潜存风险上升。

    第一，商业地产发展是流通产业发展的客观要求，不能脱离实际需要。近年来，我国GDP增幅在10个百分点左右，社会消费品零售总额保持13％～14％的水平，而商业地产发展成倍大于上述两个指数，意味蕾它的发展不是建立在经济发展、需求扩大的基础上，导致闲置率不断上升。

    第二，商业地产是一个广泛的概念，涉及流通领域的方方面面，不仅仅是零售，更不仅仅是大型百货或购物中心，包括批发、加工、仓储、流通等环节，以及与之相配套的流通基础设施。而开发商的目标只集中在零售领域、只集中任购物中心等营业用房上，这就必然出现结构失衡，有场无市、有市无业，出租率低、赢利面小的情况产生。

    第三，商业地产开发存在着越来越多、越来越大、越来越“洋”的倾向，特别是不少城市掀起了建购物中心的热潮，有条件上，没条件的也争着上。据有关部门对40个城市的统计，每年新增规模不一的购物中心达80多座。

    第四，购物中心过度开发，主要原因是政府主导，管理失控，多方插手，一挤而上。（1）地方政府追求政绩工程，甚至热衷于全国第一、亚洲首创、世界一流。据福布斯统计，世界十大购物中心，亚洲占8个，其中4个在中国。（2）房地产商开发重点转移，或直接介入购建大型的购物中心，或以建房名义任意扩大商业用房面积。（3）外资以不同形式介入。据上海统计，大型购物中心项目，外资约占35％的比例。（4）零售企业向上延伸，不仅自建，甚至用大量资金开发商业用地。（5）其他产业出于资金流量的考虑，也纷纷进入。