---

    一、城市中低收入人群居住问题研究的提出

   2005年1-11月，北京商品住宅期房价格不降反升，平均价格为6776元/m2，比2004年同期上涨1783元/m2，，涨幅21.2%。而2005年北京城市居民人均可支配收入达到17653元，实际增长11.2%；农村居民人均纯收入达到7860元，实际增长8.1%。可见居民人均收入增长仍然跟不上住房价格增长。

   随着我国市场经济发展和住房体制改革，大城市房产价格和居住费用不断攀升，城市中的大部分中低收入群体被逐步边缘化，体现为政治经济社会地位与空间的双重边缘化，面对生存成本增加和收益降低带来的不断加剧的生存压力，一方面这部分群体的生存状态严重恶化，另一方面他们又以群体行为和空间反抗现象为城市的和谐发展带来诸多负面影响。而在城市化、农民进城过程中，如何使得低收入阶层在城市中安居乐业，以较低的成本获得住房、教育、交通、服务等问题，成为当前和下一阶段城市化进程中迫切需要关注和解决的问题。

   比如住房问题。一方面，国际上的城市发展过程中都出现了不同收入阶层在空间上“人居分区”的现象，另一方面，国际、国内大部分城市主要通过经济适用房和住房补贴等手段进行干预；但实践显示，包括国外大规模公共住房区最终衰败的案例也证明，这种单纯物质性补贴并不能真正持续、有效地改善这部分特殊群体的基本居住问题。分析问题的关键点在于，如何

   城市中低收入群体的存在并且扩大，使其相应的生活待遇等方面的问题表现出来，在北京就出现“第二代移民”问题，法国的骚乱引起中国政府的高度重视，如何我们不解决好这方面的一些问题就会带来一系列的经济、政治、社会以及生态等方面的问题，后果不堪设想。

   其中城市中低收入群体的居住问题是其生存的基本问题之一，它直接涉及到社会的安定和稳定。因此，将此问题立项进行研究具有重要的现实意义，我们应该认真研究，提出相应的措施，探讨通过政府政策的干预与引导，将中低收入群体重新纳入城市社会的生态循环系统之中。

二、国内外专家学者对此问题给予了许多关注

   低收入的住房问题不仅仅是经济问题，更是社会问题，它关系社会秩序和社会公益。虽然各个国家政府在这个问题上的解决方式、政策目标等存在很大差异，但不可否认政府在其中起着至关重要的地位。

   国外许多专家对此问题给予了许多关注，如Donnison、Edgar O. Olsen、Newman等进行了大量的研究。

   对于住房政策进行国际比较研究的先驱是Donnison（1967），他提出政府在房屋政策中的三种类型的角色：雏生型、社会型和全面责任型。雏生型是指政府对低收入住户住房问题比较被动，缺乏系统和有力的政策及执行的力度，多数发展中国家属于这种类型，如巴西、墨西哥、泰国、印度等。社会型是指政府以社会发展和社会公益为出发点，例如英国、美国和多数西欧国家。第三类是指政府在对住房市场以全方位介入和控制，例如荷兰、德国和瑞典等。

   对于低收入人群住房的政府援助，国外经验表明，不同的制度和政策有各自的优缺点，根据各国的经济发展状况、文化传统等的不同，各个国家可以根据国情来选择，并且，即使在同一个国家，不同群体也有不同特点，需要在政策上区别对待。对于政府住房政策所产生的影响的研究，典型的有Edgar O. Olsen（2001），他对美国各种对于低收入者住房补贴政策的综合影响进行了全面的分析和评价，研究表明所有政策都有助于增加低收入者住房的消费和对其他商品的消费，增加了接受者的福利；但是这些政策对于改善邻里关系方面没有明显的效果，在受到政策援助的区域往往存在恶化的邻里关系；与其他政策援助的类型相比，承租担保人和担保凭证能够以更低的成本获得同等质量的房子，这表明，将随意的政策援助的资金向承租担保方式转移，可以作到在不增加政府开支的基础上，以可以接受的租金率，为额外的数百万的居民提供同样质量的住房。Newman(1997)对于美国基于政策援助的住房政策进行了实证研究，结果表明这些政策在改善居民邻里关系方面收效不大。事实上，对我国而言，如何在对中低收入者进行政策倾斜的同时，处理好与中高收入群体之间的关系，避免精神与物质层面的摩擦与冲突，真正作到和谐社会，也是摆在我们面前的严峻问题。

   国内专家学者孙炳耀、施育晓、李勇辉、钱敏泽等也对此问题进行了研究，提出了许多建设性的意见。

   孙炳耀（2004）对我国目前主要的解决城镇低收入人群住房的三大政策进行了评价，他认为住房公积金的融资作用，是以那些未有贷款的成员的利息损失为代价的，这项制度的根本动力在于单位缴费补助，其实质是职业福利；廉租房则面临政府资金短缺、政府容易短视等问题；而经济适用房难以给低收入家庭实惠，制度缺乏弹性，应改为购房补贴，并与租房补贴衔接。他认为房租补贴应成为未来住房福利政策的首要选择，可以探索按收入水平反向递减补贴的办法。

   施育晓（2003）通过对低收入住房政策的国际比较，对我国相关政策目标进行研究，他认为中国在低收入住房上存在政策目标与定位不清晰的问题，同时指出我国低收入住房政策在吸取国际经验时，必须考虑特定社会经济文化背景。

   李勇辉（2005）以城镇低收入群体的住宅消费保障作为分析的主线，从住房公积金制度、经济适用房政策、廉租房制度及拆迁最低保障等方面进行了深入的研究和探讨，提出了我国城镇居民住宅消费保障的制度设计原则、具体途径和有效对策。

   钱泽敏（2006）认为政府倡导的政治理念，以及与当前宏观经济形势发展相背离的问题。现在的房地产结构偏重大户型、高规格的倾向尽管在高利润驱动下会有较大的市场，但是与构建和谐社会的发展目标不相协调。

   从整体来看，国内对低收入人群住房问题关注的比较多，但深入的研究还较少，且研究定性的多，而定量的实证分析的少，尤其是，对于如何依靠市场化途径来解决，以及如何处理好不同收入阶层在居住问题上的摩擦与冲突，如何共同构筑和谐社会等方面还非常薄弱。

三、对我国房地产市场的总体判断

　　（一）现行房价不合理

　　现行商品房价格偏高虽然是“心照不宣”的事实，但并不被许多人所接受，我们认为，判断房价是否合理的标准仍然是两个基本依据：

   （1）参照国际上通行的标准，即房价与家庭年均收入比例。发达国家如美国、日本的房价是家庭年均收入的3至6倍，中国目前平均房价达到了家庭年均收入的10至20倍。从这个数字关系上看，中国目前房价已处于过高的水平。中国许多高档商品房价格已经接近甚至达到了发达国家的水平，这对于一个人均收入仅相当于发达国家的1/20甚至1/30，但是房价却逐步逼近的发展趋势，无疑显得有悖常理，也预示着其中的风险在累积增加。

　　（2）房地产市场是否存在与价格相适应的需求关系。房价上升较快的原因：

一是高收入者阶层的需求。2000年至2004年，中国城镇居民收入差距呈进一步扩大趋势，特别是高端收入群体的收入增速加快，他们对高端商品房的需求和购买能力也会增大，所以对高端商品房或别墅的需求比低端商品房更大，这类房产价格上升也会较快。

二是一部分人利用住房信贷政策在房地产市场上进行投机，也促使房地产价格进一步升高。从这个角度看，近几年房价持续走高主要原因是由于分配差距不断扩大，在高收入群体带动和引导下，导致房产价格总体攀升，并且较大幅度超过了国际通常的比例关系。

　　（二）高房价隐藏风险

　　房地产泡沫风险，通常是指由于过高房价难以持续而破灭后所引发的风险问题。国际房价与收入相比的经验数据，反映了国民收支体系下的一种特定结构关系。3至6倍大体是保持这一结构关系相对稳定的基础。当然不同国家有不同的情况，但是当这个比例持续扩大时，就可能引发结构不稳定，出现泡沫性风险。中国目前房地产价格持续上升所面临的风险正是这样的问题。据统计，2005年10月末的全国商品房空置面积已经达到1.12亿平方米，同比增长14%，其中的商品住宅空置面积也达到6204万平方米，增长8.3%。

　　房地产泡沫风险涉及面广，直接相关联的包括房产购买者、融资的金融机构、房产生产者。对个人来讲，泡沫一旦破灭，不仅可能因为经济形势下滑遭受收入上的损失，还要忍受房价下降带来的资产缩水损失。日本在20世纪90年代末金融危机破灭后，房地产价格下降了一半多，在东京原来花4000万日元购买的房产，不久就下降到了2000万日元。房产购买者为此要承担高于市场价格近一倍的还款负担，这个负担可能将伴随其一生。中国虽然还没有发生这样的事情，但是不能忽视其中蕴藏的隐患和低估带来的后果。

　　对于金融机构来说，目前房地产开发商从银行获得的贷款并不多，一般只占其经营资金的22%左右。房地产开发商资金的主要来源是售“期房”获得的收入，而购买房产支付的“期房”资金又主要来源于银行贷款。所以房地产市场运行资金的主要部分最终还是由银行支付的。中国银行界普遍存在的问题是资产结构不够好，承担风险能力差。虽然近几年开展住房信贷业务改善了资产结构，并由此带来的收益也不断提高，但是与此同时酝酿的金融风险也在不断加大。房产价格一旦滑落，以往构筑的优良金融资产就会变成不良资产和甩不掉的包袱。

　　金融机构存在的问题是在认识上缺乏超前性，在行动上往往又落后于国家宏观调控政策。作为国家宏观调控政策的执行者，金融机构发挥了国家所希望的作用，但是作为商业银行利润追求者，则未必是最好的受益者。很可能因为国家实施宏观调控政策，导致金融机构获取的前期收益丧失掉。由于房地产引发的风险主要是整体性的，所以，从这个意义上讲，“看路比拉车”更为重要。

四、调整结构满足城市中低收入群体的需求

　　1、政府产业政策效果评价

自1998年以来，政府将房地产作为启动内需和带动经济发展的重要力量，为此在个人购房信贷、土地批租、房地产商发展方面出台了一系列鼓励政策。几年下来，实施的政策见到了成效，商品房生产与需求出现了两旺局面。从刺激需求角度看，这一产业已经进入了政府最初希望的轨道，但是同时也暴露出与政府倡导的政治理念，以及与当前宏观经济形势发展相背离的问题。

2、结构性矛盾相当突出

　　2005年底胡**在青海调研中讲到：“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”表明，在经济政策中要体现政治原则——更加注重广大人民群众的利益。现在的房地产结构偏重大户型、高规格的倾向尽管在高利润驱动下会有较大的市场，但是与构建和谐社会的发展目标不相协调。所以在未来房地产发展中，结构调整将更多体现中低层收入群体的利益。

　　从总量上看，以房地产带动消费，发挥其对经济增长作用的功能已经基本实现。但是，目前的发展还没有进入有节律和健康的良性轨道。增长速度过快，带动钢材、能源、土地价格较大幅度上涨，对宏观经济平稳运行造成了较大压力。与此同时，市场上还大量存在编造虚假信息，哄抬房价，牟取暴利的现象，导致真实需求与市场价格相脱离的状况。政府调控房价既有从总量上与国民经济发展速度相适应的任务，也有从结构上趋向为更多中低阶层利益的服务，以及规范市场秩序、完善市场服务的目的。

3、政府产业政策调整

   我们认为，政府不应该再利用各种政策或其他优惠条件来鼓励发展中高档住房市场了，这样的话，不仅无法解决房地产市场的结构性矛盾和背后存在的一些社会问题，反而会导致房价持续快速上涨，并形成房地产市场泡沫。目前，地方政府应当适度控制中高档住房市场的发展速度与规模，大力鼓励发展低住房市场，以此推动中国房地产市场的长期繁荣发展。

   从长期看，如果中国房地产市场发展不包括大力发展低住房市场的话，我们无法想象这样的房地产市场繁荣是健康的，可持续发展的。

4、两点政策性建议

   （1）以更大的力度控制面向中低收入市民的普通商品住房价格；

   （2）以更大的力度加快完善住房保障体系，稳步扩大廉租住房受益面，切实解决动迁困难家庭的住房，并研究建立多层次、多渠道、广覆盖的住房保障。

   具体来说：经济适用房面向中低收入家庭，政府减免配套费，提供价格优惠；廉租房为经济和住房“双重困难”家庭提供住房社会保障，完全由政府补贴。同时还将研究妥善解决进城务工农民住房问题首次列入工作重点，从北京而言，“第二代移民”问题应引起人们的高度重视。从长期看，低住房市场的快速发展将使中国房地产市场的繁荣局面更加合理、健全。

五、加强城市中低收入群体居住研究

   以城市的中低收入群体的居住问题为研究对象，从社会生态网络的视角。探讨在我国特定的社会空间背景下，“大混居、小聚居”理想模式的可行性、内在社会运行规律及其对物质空间支撑系统的需求。

   （1）从“社会生态群”的视角，从单一群体问题研究拓展到社会群体的共生问题研究；从“社会生态链”的视角，从单纯居住问题研究拓展到全面自助的生存问题研究。基于对当前城市社会群体内在互动机制的研究，提供规划模式和政策手段的社会动力基础；

   （2）借鉴国内外相关供给手段和模式研究，转变传统全政府行为和被动防御式的解决手段，探讨有效的宏观政策调控手段，通过发挥政府、市场与社会的协作互动，为对象群体提供主动自生型的生存模式创造机会和能力。

   （3）分析城市中低收入群体的现状及其具体的居住需求，分析城市房地产业发展及其提供的不同住房产品，分析城市各类住房市场供求状况，如商品房、经济适用房、廉租房、二手房等供求状况。

   （4）分析城市中低收入群体的收入与需求结构类型，探求解决其住房的途径，政府资助、个人筹资、合作协助等各种类型。

   从早期“浙江村”“新疆村”的研究，我们发现第一批移民肯于吃苦，毫无怨言，有一些商贩在北京赚得了第一桶金，成为在北京居住下来的移民。目前北京“二代移民”就不是如此，他们出生后在北京所受到歧视，城市户口问题、上学问题、就业问题、居住问题等均是引起其不满意的一些现象，这个问题最近几年来，引起了人们的高度重视，甚至纳入北京哲学社会科学研究的范畴，但是北京市中低收入群体的居住问题仍然没有得到很好的解决。这既是一个现实问题，又是一个紧迫问题。