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    几年来，“面积最大”已经成为兴建商业设施的常用卖点，近几个月来这一卖点更是达到炒作的高潮。南城要建最大的小商品批发市场世纪天鼎、亚洲最大的商品交易市场百荣世贸，而世界上面积最大的单体ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ金源时代和世界零售巨头家乐福的亚洲旗舰店都将亮相海淀，与此同时，上海、广州都在向大ＭＡＬＬ冲击。据称，这些最大的商业项目进行都将在一两年内。

    商业设施求大无意义

    “商业设施追求面积最大没有任何意义！”零售专家、清华大学经管学院副教授李飞坚定地给求大的商业设施下了断语。

    李飞认为，一个商业设施的经营面积是由选址、附近商圈的辐射程度，目标消费群体的大小，消费能力的高低以及竞争对手的情况而定，一味地追求大面积而不考虑实际情况没有任何意义，最后的经营态势无疑是一败涂地。

    不遵循商业规律，盲目求大、求豪华将直接导致商场的经营亏损甚至倒闭。中国商业经济学会副会长万典武教授认为，很多国家百货店单店规模也就七八千平方米，而在我国，许多商场动辄几万平方米，几十万平方米的也不在少数。这些“巨无霸”商场的豪华程度也是一家赛过一家。按北京这些商场目前的装饰水平，每平方米建筑需装修费一两万元，两万平方米的商场就得两三亿元，一年仅利息就要１０００多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其成本之高可想而知。

    有关统计数据表明，目前北京不包括各种小商品批发市场在内拥有上万平方米以上的商场７０多个，而且多数企业的效益并不好。

    商业面积超过消费能力

    这些巨大的商业设施涌入北京，对于北京的消费能力来说，实际上已经是过剩了。

    李飞告诉记者，美国是目前拥有世界最大面积ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的国家，在美国人均国民生产总值达到１万美元的时候，美国人均享受的商业设施面积是１平米。目前我国大连、上海等城市都已经达到了这个标准，北京也十分接近，目前北京人均可以享受的商业面积为０．９平方米。虽然拥有商业面积已经达到发达国家水平，但是人均购买力还有很大差距，北京人均国民生产总值只有３５００美元。

    李飞分析说，消费力不足，商业设施的单位经营面积对于整个经营业绩的贡献就会减少，这也就预示着越大的商业设施如果不能吸引足够的消费群体，那么它的效益将会越低。

    消费能力不及商业面积还将对商场的长期形象产生影响。李飞认为，面积大对于开发商来说，并不影响收益，他只要制造足够的噱头将面积中的摊位出租或者销售出去，就会有收益。而租户和摊位产权的投资者就会承担由于购买力不足而造成的利润不高的后果。为了追求收益，租户和摊位投资商会将摊位转租或者分隔断出售给摊贩，这样一来，再大的购物中心、ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ也会逐渐变成形同万通的小商品批发市场，开发商在开发之初的种种美丽梦想极可能成为泡影。

    大摩尔存在误区

    据专家介绍，我国近几年商业设施中另一个热点词语是“ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ”，而我国在发展ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ上存在很多的误区。

    李飞告诉记者，盲目建造大型ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ是第一个误区。这种商业形式是在美国诞生的，是在二战后美国人均国民生产总值２０００美元时出现的，而ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的发展壮大、挣钱阶段则应该是在人均国民生产总值达到６０００－８０００美元的阶段。可见，我国目前的经济水平只是达到了ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的诞生阶段，根本无法保证过多的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ能够存活。另外，美国的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ多在郊区，这意味着ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的发展还应该有城市居民生活郊区化以及汽车达到５０％以上的普及率两个条件，而这两个条件对于中国和北京来讲仍然差距很远。

    第二个误区就是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ并非越大越好。在美国，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ平均也就一到两万平方米的经营面积。过大的经营面积一方面投资成本会过大，延长投资回报期，另一方面也会使商品品牌过于繁杂，影响商场的整体形象。

    根据研究，人们对商场面积的心理最大承受能力为１．７万平方米，生理最大承受力为２．３万平方米，超过这个“疲劳度”就适得其反。

    李飞认为，第三个误区就是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ并非只有综合购物商场一种理解，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ实际上有多种形式。在美国，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ既有综合性的，也有专业性的商场，甚至一些品牌的直销店也可以叫做ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ。而我国目前兴建的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ则大多在面积和综合上下工夫，不懂得错位经营，千店一面，没有特点，经营业绩可想而知。