——郊区购物中心 

    一、郊区购物中心是世界流通变革的新潮流

    ５０年代以后，世界经济的发展进入了一个新的历史时期，以美国、日本为代表的发达国家的经济高速增长，推动流通业进行了一场深刻的革命。在这场流通革命中，一些过时的传统的商业组织形式和经营方式，逐渐衰落和消亡，而另一些适应经济发展新形势的有生命力的商业组织形式和经营方式，则应运而生并获得迅速的发展。购物中心就是一种迅速发展起来的新的商业组织形式和经营方式。
    购物中心的最初雏型是１９０７年美国官方创办的一个综合性购物建筑物。１９２２年在美国得克萨斯州，当时有人有计划地在广阔的市区土地上，建设起协调配套的多店铺商业区，并与停车场等服务设施相结合，试图取代日渐萎缩的传统商业区。但是，由于受当时经济发展的限制，并没有发展起来。到１９４９年，全美国的同类购物中心仅有７５处。然而，进入５０年代，伴随经济的高速增长，美国的购物中心迅猛地发展起来了，到１９５６年达１８００家，１９６０年为４５００家，到９０年代初已经发展到３２５００多家，销售额占全美商品零售总额的一半以上。在日本，虽然受到土地条件、消费购物习惯、商业传统等多种因素的限制，但是在经济发展的强力推动下，近２０年来购物中心也以迅猛的势头发展起来，由６０年代末全国的１７２家，发展到９０年代初的１５８１家，销售额已占全日本商品零售总额的１０．８％。在这一时期，除美、日之外，在欧洲、北美的其他发达国家以及亚洲的中等发达国家和地区，购物中心的发展，都是商业变革中最有生机和活力的主导力量，反映了世界流通发展的新潮流和方向。
    从各国的经验来看，购物中心迅速发展的直接原因主要有以下几个方面：
    （一）城市郊区化的新趋势
    经济发展必然使大量农村人口涌入城市，不断扩大城市的规模，推动城市化的发展。但是，在城市化发展到一定程度以后，传统城市中心区将不可避免地出现地价越来越昂贵、交通越来越拥挤、生活环境越来越恶化等一系列“大城市病”。这样，就会出现城市人口大量向郊区转移，形成新的郊外开发区、居民生活区和商业购物区。据统计，战后美国新增人口的８０％为郊外开发区所吸引，成为郊区购物中心发展的第一要因。
    （二）交通发展的重大变化
    战后，在发达国家，公路运输逐渐取代了铁路运输的主导地位，形成了以高速公路为主干线的四通八达的公路网。１９７９年美国公路总里程达６２５万公里。日本１９７９年公路里程达１１０万公里。与此同时，私人汽车的普及率迅速提高，为郊区购物中心的发展提供了重要条件。例如，美国１９６２年私人汽车每百人普及率为３５．４％，同年购物中心数为６６０家；到了８０年代末，私人汽车普及率为５６．５％，购物中心达３２５６３家。日本６０年代中期私人汽车普及率为３．６％，购物中心为７６家；到了８０年代末，私人汽车普及率为３５％，购物中心发展到１３４４家。
    （三）消费观念和消费方式发生重大变化
    战后，经济的发展，在发达国家产生了一个收入颇高的中产阶层，同时新一代高文化水平的年轻人成长起来，组成了新一代家庭作为消费主体。他们已不满足于过去单纯的生活需求购物，而是将购物与旅游、消闲、娱乐融为一体。旧有的商业中心和设施，不能满足新型的消费需求，代之而起的就是融购物、旅游、消闲、娱乐等多种活动为一体的购物中心。在美国，购物中心已经成为社区活动、文化娱乐、聚会、演出的中心点，成为人们生活的一部分，有２／３以上的顾客是到购物中心去，并在那里逗留２小时以上。
    （四）零售业多样化的变革
    购物中心不是独立发展起来的，它是与战后连锁店、超级市场、廉价店、专业店、仓库式零售店、方便店等新型零售商业相结合，互相协调发展起来的。一个大的购物中心，一般要有２～３个大型核心商店，并辅以各种类型的商店群和相关服务设施，满足消费者多样化、综合性消费的需要。
    经过４０多年的发展，购物中心的形态日渐成熟，功能也越来越完善。根据美国城市土地协会的定义，购物中心是指“一个单位所进行的有计划地开发、管理并拥有的商业设施的集合体，并达到一定的商圈范围和规模，拥有足够的停车场，实现相关商店的协调，开展整体服务。”购物中心一般有４种类型：（１）近邻型。面积１万平方米，商圈人口１～３万人，停车２００辆，有１０～２０家商店，以销售日用品为主，车程１５分钟。（２）社区型。面积２万平方米，商圈人口５万人以上，停车８００辆，有２０～４０家商店，销售必需品和选择品为主，车程２０分钟以上。（３）区域型。面积６万平方米，商圈人口５０万人以上，停车３０００辆，销售选择性商品为主，有５０到１２０多家商店，车程在３０分钟以上，多数设在高速公路附近。（４）越区域型。面积在１０万平方米以上，商圈人口超过１００万人，停车５０００辆，有１８０家以上商店，其中要有２～６个大型核心店。近年来，美国又出现了以家庭娱乐为对象，将消费者的生活方式和价值观结合起来的“主题公园”式购物中心。在这些大型购物中心中，除有配套的商店群以外，还有娱乐场、电影院、博物馆、展览厅、儿童乐园、健身房、运动场、音乐厅、度假村、旅馆、餐厅、办公楼、公寓、人工湖泊、瀑布、美容院、培训学校等，总体上就是一个城市的缩景。一些购物中心还在街道上空架上透明顶棚，成为全天候林荫公园。它从根本上改变了传统的购物行为和消费观念，成为世界商业发展的新方向，为广大投资者所青睐。

    二、中国有计划地发展购物中心时机已经到来

    从总体上讲，中国还是一个发展中国家，无论是从经济发展的水平、国民收入，还是从消费水平、城市化程度，以及汽车拥有率，都与发达国家相差甚远。但是，如果从中国的发展速度、趋势和结构特点来看，再加上中国特殊的国情，在中国有选择地发展一批郊区购物中心，时机和条件正在具备。具体来看，主要有以下几点：
    （一）中国经济持续快速发展
    １９７８～１９９３年平均每年增长９％，特别是１９９２年和１９９３年，ＧＤＰ分别比上年增长１２．８％和１３．４％，成为世界经济发展最快的国家。其中１９７７年到１９８７年的１０年中，人均国民收入增长了一倍，这一成就美国花了５０年，日本在高速发展期也花了３５年。
    （二）居民消费水平增长迅速
    １９７９～１９９３年，全国居民消费水平年平均增长７％，１９９３年比１９７８年增长了１７７．５％。农村居民家庭人均纯收入增长１３８．６％，城镇居民家庭人均生活费收入增长了１５１．６％。城乡居民存款年底余额由１９７８年的２１０．６亿元，增加到１９９３年的１４７６３．８亿元。
    （三）商业急速发展
    社会商品零售总额由１９７８年的１５５８．６亿元，增加到１９９３年的１３５９２．６亿元，其中社会消费品零售总额由１２６４．９亿元增加到１２２３７亿元。１９７８～１９９２年，零售商业机构由１１６．５万个发展到１１８０．３万个；从业人员由４４７．４万人发展到２９１４．７万人。出现了一批大型零售企业、连锁店、超级市场、城市购物中心、批发市场、集贸市场、专业店等组织形式。尤其是私人和个体商业发展迅猛，并涌出一批外资和合资、合作的商业组织。
    （四）城市化进程加快
    市镇人口占总人口的比重，由１９７８年的１１．７％，增加到１９９３年的２８．１％。１９８０～１９９０年，全国１０～３０万人口的城市由８０个增加到８７个，３０～５０万人口城市由５０个增加到１１３个，５０～１００万人口城市由３６个增加到１５４个，１００～２００万人口城市由２２个增加到７８个，２００万以上人口城市由１３个增加到１７个。１９９２年，全国有集镇１４５３９个，１９９３年建制市发展到５７０个。在城市化的发展中，也出现了人口郊区化转移的趋势，在大城市兴建卫星城、郊区住宅和环城公路。
    （五）公路交通发展进入新阶段
    北京——天津、沈阳——大连、广州——深圳、济南——青岛等首批高速公路已经建成通车，更多的高速公路正在开工建设。遍布全国主要城乡的高等级国道公路网已经形成。公路里程由１９７８年的８９万公里，增长到１９９３年的１０８万公里，增长２１．３％。民用汽车由１９８０年的１７８．３万辆，增加到１９９２年的６１９．７４万辆，增长２４７．６％。其中私人汽车从无到有，１９９２年达１１８．２万辆。全国小汽车达１００万辆。政府已将私人家庭适用的小汽车生产，列为汽车工业发展的重点，中国私人小汽车的普及将在本世纪末提到日程。
    （六）新一代消费主体成长起来
    中国每天有２．６万对人结婚组成新的家庭。新一代家庭平均规模由１９８２年的４．４３人，减少到１９９０年的３．９７人，在全国２７９０６万户家庭中，４人以下户数占到６６．９％，过去普遍存在的三代以上户减少到１７％。新一代年轻人文化水平普遍提高，全国总人口中初中以上文化程度人口比重由１９８２年的２５．３％，增加到１９９０年的３２．７％。在改革的特殊条件下，年轻一代的收入水平普遍高于老一代人。这样新一代相对高收入、高文化、小规模并抚养一个独生子女的家庭，在消费水平、消费观念、消费领域、消费方式和消费内容等方面，都带来了一场消费革命。
    （七）经济发展的不平衡性突出
    中国由于地广人多，历史久远，各地经济基础差别很大，改革以来，各地区经济发展的不平衡性愈加突出。１９９２年，人均国内生产总值在３０００元以上的有５个省市，不足１５００元的有１１个省市，其中最高的上海市８２７６元，最低的贵州省为１００９元。１９９２年，以东部为主的１２省市经济增长为１３．３～２７％，中部为主的１１省市为１０．２～１１．９％，西部为主的６省区为６～９．１％。沿海１４个开放城市、省会城市经济发展明显高于全国平均水平，据分析，约有１亿多人口的地区经济处于起飞阶段，成为流通改革发展的龙头地区。
    （八）居民收入差距拉大
    １９９２年，城镇居民中最高收入户，平均每人全年全部收入是最低收入户的３．３倍；在农村，人均收入不足４００元的农户占１６％，收入４００元～１５００元的占７５．１２％，收入在１５００元以上的占８．８８％。全国约有１亿人口生活实现了小康，开始向富裕型过渡；约８千万人口尚未解决温饱，其余９亿人口实现了温饱向小康过渡。另据统计：全国高收入者已经形成了一个高收入阶层，他们是新型消费方式的带头者。
    （九）改革趋势不可逆转
    中国的改革现在已经进入到全国建设社会主义市场经济体制的新阶段。市场正在取代计划成为资源配置的主要手段，到１９９３年，８０％以上的生产资料价格、８５％以上的农产品价格和９５％以上的工业消费品价格已经放开。初步形成了以公有制为主体，国有、集体、个体、私营经济和外资等多种经济成分并存、平等竞争、共同发展的新格局。在工业总产值中，国有工业占４８．３％、集体工业占３８．２％、个体、私营和外资工业占１３．５％；在社会商品零售总额中，国有商业占４１．３％，集体占２７．９％，合营、个体和私营商业占３０．８％。国家在计划、投资、财政、金融、外贸等各个方面全面向市场经济体制推进。这一切，为建立新型的流通体制和形式，为兴办郊区购物中心，都提供了体制上的条件。
    综上所述，可以得出以下结论：
    ——改革开放使中国这个世界上最有潜力的大市场，正在逐步成为现实的最大市场，成为商业，尤其是零售业投资的最有前途的地区；
    ——中国现代化的发展进程和市场化的改革进程，都要比人们所预想的速度快得多，有胆识的战略家，应该打破常规，抛弃俗见，抓住这一千载难逢的大好时机；
    ——中国的流通变革也将以跃进的态势推进，在发达国家经过上百年或几十年发展起来的商业形式，在中国则不会需要那么长的时间；
    ——利用中国经济发展的跳跃性和不平衡性，有选择地开发郊区购物中心，其宏观经济条件正日益成熟，只要微观决策运作得当，就会取得成功。