一、研究背景

     2004年以来中国房地产价格急剧上涨，特别是上海、北京、杭州、深圳等城市房地产价格上涨速度惊人。在过去的5年间上海市房地产价格上涨了200％，其速度已远远超过GDP的增长速度和居民收入增长水平。中部城市房价也快速上涨。2007年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6％，涨幅比上月高0.2个百分点，其中深圳、北京和广州分别上涨12.7％、8.9％和8.1％。房地产价格问题已引起政府有关部门和社会各界广泛的关注。国际上通用的衡量房地产价格合理与否的指标是房价收入比和房价租金比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比应控制在3～6倍之间。根据目前的测算或已公开的信息显示，我国房价收入比已超过8倍，上海、北京、杭州、温州等地更是大大高于这个水平。2005年上半年，上海的房价收入比已超过14倍。即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍。中国人均收入排列世界200多个国家和地区的160位左右，而房价却大大超过中等发达国家，有的城市的房价甚至比发达国家还高，显然不符合中国国情，是很不正常的经济现象。房价租金比也是判断房地产价格是否偏高的重要尺度，它反映了房价和房租的背离程度。房价租金比的高低取决于房产的收益率。在正常情况下，房产的收益率应该大致与社会资本平均收益率基本一致。樊纲在2003年提出，中国社会资本的平均收益率为6.4％左右，而社会资本平均收益率在短期内具有相对稳定性，以此来推断，中国房价相对于月租金收入比应在180倍左右，略高于国际上通常的房价租金比100至120倍的数据。事实上，中国37个大城市中，房价租金比一般在230～290倍之间，北京已超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州高达470倍左右，温州则在500倍以上。而且，就当前的发展趋势看，房价持续高速增长，而房租增速缓慢，势必继续扩大房价租金比。
    由此看来，中国房地产存在市场过热和价格偏高的问题。鉴于此，我国中央政府连续2年出台了“国八条”和“国六条”，采用金融、土地、税收等多种政策手段对房地产市场进行调控，但时至今日效果仍不明显。对房地产市场进行正确而有效的调控，不能仅仅从房地产“过热”的表面现象出发，而必须从房地产市场的运行方式和内在动力机制入手分析和采取措施方能奏效。

    二、我国房地产价格内在运行特性

    （一）房地产市场具有上下游的垄断性

    竞争会使利润趋于平均化，而垄断会使行业获得一个超额利润，这是维持价格高位运行的一个重要前提。房地产的垄断性主要表现在以下三方面：
    1. 房地产市场具有垄断性
    由于房地产位置的固定性，房地产在各个地区之间是不能移动的，同时，由于房地产尤其是住宅，是人民生活的必需品，而一个区域的居民又不太可能到区域外去买房子。这一区域可以是一个市，也可能是市中的一个区。所以，某一区域的房地产商与其它区域的房地产商往往并不存在直接的竞争关系。于是，房地产商的主要竞争对手一般只存在于本区域内。这样，当研究某一个区域的房地产市场时，就只要考虑本区域市场内的房地产商，一般不需要从全国全省甚至全市的市场来研究。基于房地产市场是一个区域性市场的特点，使我们不能从全国全省的范围、角度来分析一个房地产市场，而应该从区域特定角度来分析房地产市场。这样一来，在某一区域的房地产市场中，寡头垄断将表现得十分突出。
    2. 房地产产品具有垄断性
    每个房地产项目都占据一个位置，比邻的建设用地有可能是类似的，但绝对不可能完全相同。位置对房地产具有极端的重要性。房地产地理位置的不同，使房地产产品具有天生的差异性。位置的不同给房地产带来明显的差异。产品天生的差异性使得房地产具有垄断性。房屋空间上的排他性和位置上的独占性，使得房地产商成为其建设物业的垄断者。
    3. 土地市场具有垄断性
    中国2001年开始推广实施的土地储备制度和2002年实施的土地招标拍卖制度，决定了中国商品住宅土地市场的卖方垄断特征。所谓土地储备制度是指由城市政府委托的机构（土地储备中心）按照一定的法律程序，运用市场机制，依据土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类用地需求的一种经营管理机制。所谓土地招标拍卖制度是指政府在向市场投放商品住宅等经营性土地时必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。这两个制度意味着商品住宅土地供给数量由一个卖方（政府）说了算，土地市场价格由多个买方（开发商）竞争形成。

    （二）房地产价格具有向上运行的动力

    1. 房地产具有增殖性
    房产和地产是不可分割的，土地供给不能像其他生产要素那样，按照市场的信号不断地提供出来。因为土地是不可再生的，其总量是一定的，并且严格保护耕地是我国的基本国策，这使得建设用地的供应不足。房产建设放开而土地不放开，是导致目前我国房产市场畸形以及商品房价格居高不下的重要原因。对于一般商品来说，当市场出现供不应求，价格上涨，就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来，直至这种商品出现供大于求，价格下跌。但房地产商品则不这样。尽管房地产价格上涨了，土地这一重要的生产资源却不可能无限度地转移到这个领域。与此形成鲜明反差的是，当前我国面临着巨大的房地产需求压力。目前我国处于改革开放以来城市化发展最快的阶段，每年城市化水平提高1％～1.5％，人民币持续升值，大量外资通过各种渠道进入房地产业，经济持续增长，人均GDP已超过1000美元，国民消费需求结构正处于升级换代阶段，以汽车和住宅为特点的新一轮需求日益突出。房地产供给的刚性与需求的迅猛发展加剧了供给缺口，其结果必然是房地产价格的持续上升。
    2. 房地产产品具有投资功能
    房地产的增殖性赋予了房地产商品具有不同于其它商品的特点，表现在它可以满足两种不同性质的需求：一个是消费需求，一个是投资需求。也就是说房地产既可以作为消费品，又可以作为投资品。因此购房者的目的往往是多元的，有的是为了获取使用价值，以满足居住需求，有的则是为了增值价值，而后者使房地产具有投资乃至投机的性质。应当指出的是，房地产是不应该成为大众的投资品。如果房地产市场中存在着大量的投资需求，它会进一步加剧房地产供求矛盾。
    3. 房地产价格面临更强劲的价格上涨压力
    由于房地产产品具有投资功能，因此房地产商品的价格形成机制很容易引发其价格的暴涨暴跌。房地产如果是纯粹满足居民的消费需要，其供求关系和价格变化是不大会出现剧烈波动的。但是，只要被赋予投资和投机的功能，就很容易形成供求与价格的泡沫现象。到2004年底，在部分城市的购房中，投资性购房和投机性购房的比例已占到15％到20％，个别项目甚至达到50％。与一般商品的价格形成机制是不一样的，作为投资品，它的价格取决于未来的预期收益。可以这样说，房地产价格形成机制同股票价格形成机制有点相似，即都是取决于未来的收益预期。当未来收益预期乐观，市场需求急剧增加，房地产价格迅猛上涨。当未来预期收益悲观，市场需求急剧萎缩，房地产价格持续下跌。暴涨暴跌、追涨杀跌是房地产价格运动的重要特征。当然由于房地产市场发展时间不长，在当前价格持续上涨的时候面临更多的是上涨压力，但过度的上涨之后很可能带来的却是价格的暴跌。

    （三）信息的不对称加速了房价的上涨

    房地产信息不对称主要来自于两方面：一是房地产属专业性很强的行业，其交易过程十分复杂。二是购买者的非经验性，多数人一生只购买房地产一、二次。房地产开发商是这方面的行家，掌握着大量该产品的综合品质以及它在市场上的状况的实质性信息，如地理位置、地形、交通、户型等在内的公共信息，房屋的质量、成本、价格和房屋供给量等方面的信息，处于信息优势地位。而消费者对房屋的质量、成本、价格增值潜力和房屋供给量的大小等在内的隐蔽信息，以及物业管理、质量保证等后续服务在内的不确定信息知之甚少。消费者只掌握一定的包括地理位置、地形、交通、户型等在内的公共信息和诸如消费偏好、消费能力等少量的私人信息。再加上由于政府缺位，没能提供权威的市场信息，市场供求信息混乱，加剧了这一问题。由此，开发商隐瞒成本、虚报销售情况，人为造成虚假供给不足比比皆是；中介机构发展迅速，为盈利不择手段欺骗客户，串通开发商哄抬价格屡见不鲜；更有新闻媒体和某些专家不负责任为开发商造势，为高房价辩护。由于房地产信息的不对称，使开发商拥有通过隐瞒信息以诱导和推动房价上涨的各种手段。

    三、中国房地产价格形成的利益主体的价值取向

    围绕着房地产市场，存在着五个利益主体。即：中央政府、地方政府、商业银行、房地产开发商、购房者。这些利益主体的价值取向如下：
    1. 中央政府
    房地产受政策影响很大，中央政府作为国民经济宏观调控者，必然从宏观、综合的角度考虑房地产业发展，它要承担防范金融风险，规范房地产业经营行为，通过促进房地产业健康发展支持经济增长的责任。同时在“以人为本”的施政目标下，又要尽量实现居者有其屋的政治目标。因此，在房地产价格方面，中央政府的目标是实现房地产价格稳步上升，实现同国民经济发展相适应的长期的温和的价格上升，而不是短期暴涨。同时，也不希望房地产价格暴跌。
    名义上中央政府可以出台土地政策、金融政策、税收政策等一系列政策来调节房地产发展。但实际上，中央政府除了货币政策和税收政策可以直接作用于房地产市场之外，其它的政策措施都要通过地方政府来实施。近几年，中央政府接二连三地推出了“国八条”、“国六条”等一系列调控措施，大部分都是行政性手段，这类政策注定需要借助于地方政府来执行。房地产新政能否成功，关键在于中央政府与地方政府之间的博弈。因此与其说中央政府是在调控房地产市场，不如说是在调控地方政府。
    2. 地方政府
    地方政府对房地产业发展很热衷主要来自于两方面的压力。第一重压力来自税收。与世界上大多数国家相比，中国中央政府把更多的支出责任下放给了省以下的地方政府。然而在收入方面，地方政府却没有取得相应的权利，因此地方收入与支出比例严重失调。无论是迫于发展经济，解决就业，还是由于地方间竞争，地方政府都不能不将财政问题放到至高无上的地位。第二重压力，来源于地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的第二重身份。地方政府必须全力配合中央或者上级政府实现社会、经济、政治目标。而这种配合是通过以GDP为核心的政绩考核机制得以贯彻执行的。无认是前者还是后者，地方政府都把房地产业当作一种很好的实现手段。就前者而言，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿元。在实施积极财政政策的1998～2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。国土资源部的数据表明，仅2005年全国土地出让金达5505.15亿元。有些县市区土地出让金收入已经占到当地财政收入的35％左右，有的甚至高达60％。由此可见，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。就后者而言，房地产对GDP的带动发展作用也是很大的，房地产与50多个产业部门有关，中国房地产增加值占GDP比重已超过5％，对国民经济贡献率已超过1％。因此，地方政府与房地产商的根本利益有着一致性，它们有着合谋的驱动力，它们都期望房价不断上升。房价上涨，开发商能赚取更多的利润，而地方政府能将有限的土地卖出更好的价钱，获得更大的财力，赢得更好的政绩。
    值得注意的是，地方政府只当自己是一个“理性的经济人”，而忘却了自己肩负着“公共利益执行人”的职责。高速疯涨的房价虽然对地方经济的发展有着短期的拉动效应。但是这种以结构失衡为代价的经济政策无异于“焚林而猎，涸泽而渔”，其负面影响十分严重：第一，异常飙升的房价把本来要10年20年的房价涨幅在短短几年中提前完成了，严重透支了地方经济的未来增长潜力；第二，房价过高将引发一系列社会不稳定，失衡的经济结构也必将损害人民的生活福利。
    3. 商业银行
    商业银行作为金融主体，在执行国家政策的前提下，主要目标是为了获取优质的资产。商业银行执行国家利率调整政策，执行针对房地产企业的房地产开发贷款和针对购房者的房地产抵押贷款规定，同时通过对贷款业务评估防止呆帐坏账，保证金融安全。商业银行在对房地产抵押贷款评估最主要的原则是资产抵押，以抵押率为标准，即控制首付比例，而不是对客户资信状况、偿债能力、行业、产品及市场情况等进行全面分析，尤其是缺乏对贷款者偿付贷款的收入基础进行评估。
    4. 房地产开发商
    主要通过从地方政府手中购买土地，通过银行杠杆融资后进行房地产开发，获取最大利润。如果地价上涨快，就会愿意通过囤积土地获取利润，如果房价上涨快，就愿意通过囤积房源获取利润。
    5. 购房者
    购房者分为三类：一是投机性购房者。他们依赖房地产价格上涨获取价格差。二是投资性购房者。他们依赖房租获取收入。购房的条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产价格快速上升时，一部分投资性购房者在预期价格的作用下可能会转入投机性购房。三是自住性购房者。他们希望房价下降。其购房条件是房价收入比合适，房地产价格在他们收入可承受的范围之内。

    四、房地产价格上涨的内生循环机制

    在上述利益主体的共同作用下，形成了中国房地产价格上涨的内生循环机制。
    1. 地方政府方面
    对地方政府而言，它们希望房价能不断上升，这样能从土地批租中获取更大的财力。现行的土地批租制度使地方政府能够获得未来几十年的土地租金，寅吃卯粮、一本万利。卖地就成为地方财政收入的主要来源。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。为了推高土地价格，一方面，有的地方政府实施“非饱和适度供应，保持卖方市场”的供地政策，导致稀缺的土地资源供不应求，直接推动地价上升。另一方面，想方设法推动房价上升。地方政府出于自利性动机，对房地产开发商提升价格往往会形成“共谋”行为，主动有意识地支持房地产价格上涨。地方政府支持房价上升的方式很多，一是大规模城市拆迁，城市拆迁不仅是一项形象工程，而且能扩大房地产市场需求，拉升房价。二是取消或者降低中低档房、经济适用房比例。三是操纵舆论，为房地产市场的投机创造氛围。为什么许多城市房价已很高了，可是不少地方领导却仍在不同场合多次声明本地区的房地产市场发展很健康、很正常，原因就出在这里。一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着劳动价值上下波动；而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，土地价格本质上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化。土地价格主要是由购买获得土地预期收益决定的。因此，房价上升会带来地价的上升从而使地方政府直接受益。
    可以说，中国房地产市场处于地方政府与中央政府激烈的博弈中。中央政府希望从全国市场与长期的角度来观察与调控房地产市场，地方政府却从短期和局部利益关系出发，来推动房地产市场发展。因为房地产本身的区域性特点，中央政府不可能比地方政府更加了解当地市场的运行状况，也不可能仅仅只针对某些局部地区而出台遍及全国的政策。所以在房地产市场调控的过程中，地方政府所起的作用往往比中央政府更为重要，也更为直接。因此在新一轮房地产宏观调控中，如何通过制度创新，切断地方政府与开发商的内在经济联系，充分有效地发挥地方政府的作用，将成为中央政府所应考虑的重要事项。
    2. 开发商方面
    对开发商而言，拍回高价的地块后，它会利用垄断地位，通过各种手段把成本转嫁给消费者。对竞争性行业而言，成本提高不一定导致售价的提高，它更多带来的是利润的减少。某个行业如果只有一、二家企业提价，而其它企业维持原价，则后果往往是给提价的企业带来灭顶之灾。当前房地产在中国是一个暴利行业。在中国《十大暴利排行榜》中，房地产业2002年到2004年连续3年蝉联第一名，在2005年又再度登上该排行榜。无论从胡润还是福布斯的中国富豪榜上我们都可以看到，数量众多的中国顶级富豪都曾经从事过房地产业或现在正从事房地产业。而号称中国第一顶级楼盘的上海汤臣一品每平方米11万元的报价，其暴利的程度可见一斑。据《东方早报》报道，汤臣总地块价为7620万美元，约6亿元人民币，按照142000平方米的总建筑面积计算，汤臣一品的土地成本价应该是4225元/平方米，是现在销售均价11万元/平方米的3.8％。即使所有建筑材料全部取自顶级，汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米。据此测算，其利润至少在300％以上。在暴利的情况下，我们更有理由相信房地产企业完全有能力也应该消化地价上升带来的成本增加，而不应该进一步推高房价，可是现实却处在地价上升推动房价上涨，房价上升又进一步带动地价上升的怪圈。对这种现象只能用房地产市场的垄断性来解释。对具有垄断性质的房地产市场而言，房地产企业具有很强的价格支配能力。由于房地产市场的垄断性，在某一特定区域内，在往往只有少数几个销售者时，因房地产产品具有天然的异质性时，开发商不会采用价格竞争策略。因为它们知道，自己的行为对竞争者有相当大的影响，打价格战可能会遭到报复。由于任何一方削价的结果都不可避免地减少自己的利润，没有人会削价。尽管销售者是完全独立的，竞争的均衡结果就像他们签订了垄断协议一样。房地产商通过默契合作，互相比照定价，实现了一种非正式协定的价格合谋，由此获得了超额的垄断利润。住宅等房地产项目往往是分期销售，房地产商在第一期销售中如果知道其竞争对手会制订高价，那么在第二期销售中，房地产商以竞争对手第一期售房采用高价这一信息，来推测其第二期的销售行为，索取超过其第一期售房利润率的价格。结果在不对称信息的重复价格对搏中，每个企业都采用提高房价以牺牲短期利润的办法，来建立索取高房价的声誉，通过整个群体合作获得长期的房地产收益。通过这种方式，房地产开发商能顺利地把土地价格上升带来的成本增加转嫁给购房者，由此获得更高的利润。
    与此同时，为了谋求长期的发展优势和土地的增殖收益，实力雄厚的房地厂商通过包括寻租在内的各种方式大量购置土地，而其中相当一部分土地被囤积起来，这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。“囤地”行为在一定程度上推动了土地价格的上涨，土地价格的上涨又进一步抬高了房价，又使更多的房地产商加入“圈地”行列。在这一恶性循环中，土地价格一升再升，房地产供给更加紧张。其直接的后果就是在一定时段抑制供给，加剧供求不平衡。
    此外，开发商还会运用房地产信息不对称性，来推动房价走高。开发商或采取各种各样广告手法，极力渲染企业的品牌价值，打概念牌，或利用各种促销手段如房价的“低开高走”等来炒作楼盘，或囤积房源，采取分段推出楼盘或提前认购，集中签约来制造抢购场面。
    3. 购房者方面
    对购房者而言，他们往往是在“追涨杀跌”的心理预期中完成房地产购买行为的。一般情况下，多数人总是认为房地产价格是上升的。当房地产价格上涨较快时，人们这种心理预期会更加强烈。对于自住的购房者而言，他们往往认为如果当前不购买将来更难以购买，想方设法将购买行为尽量提前。对于投机者而言，完全不去考虑购买还贷能力，而认为未来房地产价格的上升足够赚取差价；这样需求在短时间会快速膨胀，而供给却因为土地数量供应的刚性以及生产建设周期长等原因在短期内缺乏弹性，由此进一步强化人们的预期，价格就会不断地上升。
    4. 商业银行方面
    个人信贷是银行近年来少有的优质资产，风险低、收益稳定，只要房价在不断的上升就没有什么风险。因此各商业银行也往往不严格执行央行货币政策。帮助客户以他人名义贷款购买第二套房，利用央行给予的自由裁量权给予某些客户利率优惠的例子屡见不鲜。当房地产价格上升，超过了居民通过自身储蓄来购买房屋的能力时，银行开始介入，通过房地产抵押贷款为购房者提供资金支持。目前银行发放房地产抵押贷款按照一定的抵押率发放。因此，形成了资产价格上涨导致货币供应增加，然后资产价格再上涨货币供应进一步增加的循环，这样商业银行在房地产价格上涨时期通过信贷工具协助开发商完成从商品到货币的惊险跳跃。于是房地产价格完成了一轮上升的周期。
    这种周期不断往复，房价不断上升，最终在地方政府、房地产开发商、商业银行的共同作用下，部分经济比较发达的城市率先开始出现房地产价格暴涨。市场需求中的消费性购房者被挤出了房地产市场，投机氛围越来越重，房地产局部泡沫出现。由于地区示范效应，其它价格上涨相对缓慢的地区房地产价格开始全面攀升，大量的社会资金开始进入房地产业，于是房地产泡沫越变越大。房地产价格问题不仅成了一个经济问题，而且演变成了政治问题。由于中国无论是个人购房还是企业开发房地产，其主要资金均来自于各商业银行，一旦房地产价格大幅下挫，最先蒙受冲击的是金融系统，而金融系统一旦出了问题，将给中国经济发展带来灾难性的损失。

    五、切断房地产涨价链条，抑制房地产价格过快上涨

    1. 改革土地收费制度，切断地方政府与开发商在利益上的内在联系
    现在城市土地批租是一次付清几十年租期的土地出让金，这种方式使本届政府能够获得未来政府几十年的土地出让金收入。由此造成政府和房地产商在房地产业发展中有着共同利益，它们均希望房价不断上涨，这使得宏观调控政策在地方政府层面上大打折扣难以落实。因此，应从打破地方政府在土地出让制度中追求出让金最大化的机制入手，改革土地出让制度。这方面的思路是：一是减少地方政府在土地出让金上与中央政府的分成比例；二是将土地批租一次性收费改为按年度收费，可以以税收的方式收取。如果采取逐年向业主收取的话，对政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利是釜底抽薪式的改革，同时可以降低地价，减少房地产企业投资，更重要的是这对于土地市场的规范、控制、利用的合理化等都具有重大意义。
    2. 打破房地产商的价格同盟
    按照反垄断法的精神制定有关政策，约束房地产企业的寡头垄断行为。由于房地产市场的地域分割性质，房地产市场上早已形成了若干房地产企业分割市场的寡头垄断局面。这些房地产企业具有操控房价的能力。许多房地产商和当地政府官员结成联盟，抬高房价，掠夺购房者。与此同时房地产企业“圈地”规模的日趋扩大，大规模“圈地”会造成所能容纳的房地产企业的数量相对减少，不利于竞争的提高，容易强化部分开发商的垄断地位。据国土资源部利用司的调查，单宗土地开发面积越小，成交价超出出让底价越少；而单宗土地面积越大，由于能形成对局部地区的供应垄断，并可坐等地价升值，成交价超出出让底价就越高，有的高达一倍以上。可以说，大规模土地出让进一步强化了房地产商市场价格的决定权，加大了企业对市场的垄断，提升了价格。为此，应通过土地出让制度改革，在房地产市场中引入更多的竞争者。一是土地招标公告可以在更早的时间和更广的范围发布出去，加大土地拍卖的计划性和透明性，让更多的人参与土地拍卖；二是控制土地拍卖的规模。目前应控制过大规模地块的整体出让，即使是相对较大规模地块的出让，也应改变目前主要是“生地”出让为“熟地”的出让，这样政府就可以将“熟地”切分为若干“规模适中”的地块，将大项目拆分为中小项目，由不同的开发企业开发。只有这样，才能在一定程度上缓解房地产垄断过强、竞争不足的现状。此外，为防止房价过快上涨，还可以在土地拍卖中对土地的规划（土地的开发力度）和最高售价进行限定，避免开发商把地价上涨带来的成本增加转嫁给消费者。
    3. 完善土地储备制度，增加土地供应量，缓解房地产供求矛盾
    在土地利用总体规划的框架下适量征地，协同政府盘活市场存量土地以增加土地储备量。同时，加强各地土地储备中心和政府之间的沟通，根据市场需求，适当增加土地供给量，并控制土地的流向。通过土地供给量的增加可以在一定程度上缓解供需矛盾，通过土地流向的控制可以调整房地产结构，从而遏制房地产价格的上涨。
    4. 加大金融政策和税收政策力度，打击房地产投机行为
    目前房地产需求存在着消费性需求、投资需求、投机（炒房）需求三种。而制造市场泡沫的是投机（炒房）需求。因此金融和税收政策要找好着力点，重点要放在抑制投机需求上，但不能“一棍子打倒一大片”。一是要优化金融制度安排，对购买第二套以上住房者实行差别化的更高的首付款和利率，以减少炒房者的资金，提高炒房成本。二是要完善税收体制，尽快出台物业税，使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊，减少炒房的生存空间。
    5. 推进经济适用房和廉租房建设，平抑房价
    经济适用房使用的土地为政府划拨用地，开发成本中少了土地出让金一项，再加上政府限制了开发利润率，经济适用房的售价就远低于市场上的商品房。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给平抑市场上的房价。而住房保障制度的完善，使人们预期在不同的收入状况都能拥有适当的住房，不用担心因为无法追赶上飞速上涨的房价而失去住房的权利，从而减弱房地产价格上涨带来的“追涨”的羊群效应。
    6. 加快房地产业信息披露制度建设和宏观监督体系建设
    在房地产业，寡头垄断地位远远强于其他行业。由于缺乏公平的竞争，信息扭曲必然比其它行业更为严重。因此，完全有必要在房地产业建立一套有效的制度，强制房地产商披露信息，并且建立相应的监管机构，打击囤地囤房行为，严格监督房价成本信息，强制实行销售进度网上公布制度，发现欺诈行为立即严肃处理，绝不手软。同时，要尽快建立健全对市场的供求、价格、运作情况等进行预测监控及相应的信息分析和反馈系统，监督和定期发布更加详细的各类商品房的空置率和更多的权威性的动态化的信息，以此影响和引导房地产的供给和需求。并通过经济、法律、行政手段，确保房地产市场的良性运行和健康发展。