进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？
           
    中国房地产的年度思想论坛 — “地产进化论：宏观调控下的物种选择”2005（博鳌）房地产论坛”于2005年8月4日-8月7日在中国海南博鳌再启大幕。政府官员、著名学者、金融界专家、开发商、专业服务商、传媒机构代表齐聚海南博鳌，共同探讨新形势下地产商的应变之道。

    陈智：MALL运营商为商业地产创造巨大价值
           
    铜锣湾集团总裁陈智演讲全文：
           
    今天我和几位嘉宾交流的时候，特别是宋成集团交流的时候，他说很多的嘉宾一提到MALL都非常怕，不想谈地或者是不想说。大家认为我的演讲题目很不实际。我从宏观跟大家交流一下MALL和中国的关系。希望从这个角度引起大家的共鸣，MALL与我们的国情、MALL与经济的关系。拼凑了一些内容跟大家讲一讲。
           
    首先介绍公司的情况，铜锣湾成立的时候为了打造MALL，原来公司有其他的产业也有零售业，但是我们做的不是MALL，后来我们发现MALL在中国在零售业是一个重大发现，所以公司就决定做这个产业。第一项目就是铜锣湾广场，因为MALL和百货和超市是有关的，所以我们也成立了铜锣湾百货，作为MALL连锁体系的重要主力支撑。我们在北京跟燕沙集团成立的一个公司，目标是要打造强势的超大的MALL的集团，这是我们发展的目标。公司目前有54个网点，其中43家是MALL，主要分布在广东有四家、深圳两家，外省主要大的城市有：北京、上海、天津、重庆、沈阳、大连、长春、杭州，这些地方都有我们的MALL网点。在北京我们有一家，这一家就是金羊二沙MALL，因为媒体的报道大家可能是知道的。
           
    我们在做MALL的时候，起点比较高，一开始就很清楚，国外有MALL有多少中形态和模式，大概是怎样做的，我们在做MALL之前有比较深刻的了解，对全世界MALL的产业有非常多的全面的资料。现在讨论的是市区的MALL还是郊区型的，还是主体的还是特区型的，适合我们发展的，我们就会作。
          
    在北京的海淀区金元没有开业前，最大的MALL在加拿大。这个MALL是北京的金元集团搞的，现在是全世界最大有二期工程。现在看到的是一期工程有53万平方米，二期有15万平方米，一起已经开业，二期还没有开业。
           
    我们和燕沙也搞了一个新燕沙MALL，这个MALL目前在北京引起了很多的争议和讨论，赞同和批评声音都有，目前我们的情况是一天比一天好，MALL已经有气色了。我们在去年年底国务院的副总理吴仪和商务部部长都对我们的MALL表示赞扬和肯定。
           
    沈阳有一个商业面积43万平方米的MALL，商场总共是190万平方米的，MALL有43万平方米，在明年6月份开业。今天从宏观上与大家交流一下，MALL与中国的关系，这几年来，大家都在讨论MALL是多还是少，是否应该发展，在中国是否有前景。
           
    MALL与中国社会的经济都会扮演重要的角色。我们先从微观、中观、宏观几个方面探讨以下关系。
           
    从微观上来讲，一个MALL可以改变一个城市，一批MALL可以改变一批城市，在我们以前，MALL没有出现前，大家知道在四、五年前在上海看不到正大广场，在北京看不到东方新干线，深圳也看不到铜锣湾这样的MALL。仅仅几年说明行业的发展非常大，对城市是改善的。
           
    在没有MALL之前，一个城市的主流商业就是大型综合性百货，就是原来的国营商店留下来的百货，或者是刚刚兴起的大型卖场，这是中国的现状，自从有了MALL以后，城市有了很大的变化，MALL是城市的商业名片，有了MALL就成为城市的地表，可以这么讲，拿上海来讲，如果我们看到这个城市，拿掉20个百货公司，你不会感觉有什么变化。在上海如果拿掉了百汇广场，白领和小资就会感觉城市变成不可爱了。
           
    如果再拿掉正大广场就会认为上海没有可看的，例如南京路步行街是没有什么好去看的，本地人或者做商务的他们不会去看。所以说拿掉了MALL就没有什么看好的。
           
    深圳也是这样，拿掉了MALL城市就不好玩了，从这方面看MALL对城市的概念是非常大的。同时也增加了城市的吸引力，改变城市的功能，完善结构。从一定意义的程度来讲，增加了城市招商引资的可能性。
           
    从中观来讲，MALL对中国的改变是非常影响的。中国的现代商贸流通业的代名词是什么？中国从1990年开始，就已经有连锁店的形式，尽管只有14年，已经翻天覆地。也可以说是改变了中国，是巨大的翻天覆地的变化，在90年之前，没有出现连锁商业之前，有一些单独的百货商场、零零碎碎的商业，从外商的角度来看，就是落后。新的MALL出现以后，对行业的促进是非常大的。
          
    自从93—94年中国出现大卖场后，中国的商业又一次飞跃。这是因为中国的开放，已经出现了这种变化。自从MALL出现以后，我们的流通方式已经有很大的改变，将来我信心有更多的改变，在中国形成整体的大规模的MALL的连锁网，或者有非常多的MALL的时候，中国的流通方式会有大的产便，是革命性的。
          
    前几天参加了拉斯维加斯的世界购物中心，他们统计2004年全美国的社会销售零额55％是从MALL卖出来的，超过了2万亿美金。这是一个非常巨大的数字，也是非常可怕的数目，这说明MALL已经成为引导这个城市的作品，有很多的超市和便利店都在MALL中生存和发展。美国很多的郊区都会有四、五家在综合百货里面开业，
             
    中国未来的情况是怎样的，主观的判断，不一定是肯定的，这是现在美国的商业，将来中国的商业肯定会是这样的。总体的趋势的是这样的，他们用非常成功的商业模式，我想不会有太大的问题。所以MALL这个行业会有非常大的改变，从宏观上改变了中国。
           
    对中国大的经济课题，我自己认为中国会有大的改变。有很多的媒体不清楚MALL的政策是怎样的，无法判断和支持。一会儿说商业部和谁一起调查，一而是商业调查，这种变动还会持续。最重要的是MALL一定要做，在国家里面贡献是非常大的，如何回避风险，如何少走弯路的问题。
           
    从宏观上来讲，MALL与中国的就业有很大的关系。例如北京的金元MALL在里面就业的人超过11000元人，我们自己发员工的工资不多，但是在里面工作的超过了1万人，还有为MALL提供各种服务的人员也是非常多的。例如帮我们做广告、清洁的人员。MALL的餐厅有很多间，一间大的就有8000多人，非常大的酒楼在上面有七家。也可以解决就业的问题。促进中国农村城市化的进程中，我也有思考过，有非常多的促进。
           
    在美国、日本、加拿大、澳洲很多的MALL在一些小的城镇交汇点就会形成一些MALL。现在这些大的矛盾，长三角、珠三角等首都经济全这些地方会形成多个MALL，会比较有利一点。像首都经济圈周边会有MALL。东京对全国的贡献超过了四分之一，我想将来的中国都市化的进程中是中国非常重要，我们的MALL选择地点一般在郊区附近，如果建成项目后就会变成小的城镇和中心区，很快就会形成一个产业链或者旅馆、其他的商业等等都会形成，最重要的点是大大促进了地价、楼价标准。土地价格的提升令很多的地产商征地，农民将土地卖给发展商，我认为这是非常好，这样MALL就会有效肥能力，而且可以拉动内需，对国民经济的发展也会起来作用。
           
    国外住宅产业郊区化，现在已经不是一个新鲜话题，包括了北京、广州交通都是非常方便的，修建这种大规模的MALL，是非常何时的。
          
    目前最大的MALL在东莞市，建起了600多亩的MALL，当时的地价是12万—15万亩，虽然还没有开架，但是地价已经上升到150万元。楼价原来不存在商品房，现在有很多大面积的商品房有很多的促进作用，也拉动了内需。
           
    渠道上，大家听到比较多的是去年东方家园和木美提出中国加入WTO后，全面进行开放。外商的企业讲到外商的待遇，这的的却确是因为中国未来的商贸流通业的渠道在哪里，如果控制了你的，就没有办法改变你。我们会做一些附加值很低的产业，昨天从日本飞回来，我们看到家乐福在日本是生存不下去的。家乐福在日本的店铺也不多，整个集团都退出日本的。万科隆开业了几天之后就退出了，因为日本不欢迎零售业，沃尔玛在日本一家都没有，他们在保护本土的商贸流通业，动用了国家的力量，我们自己在开放的时候，要培养自己的流通渠道。
           
    培养中国本土的品牌和载体，将来有很多的MALL连锁集团后，栽培渔中国本土的商业品牌过程，会有很多的价值。例如，在一个MALL中加入大型的百货和小型的超市，有中餐、西餐、电影城等等。如果连里面的内容都不是中国的，就会出现产业的空洞化。销售的都是别人的东西，为别人加工，我们看到，大家会议一下，大家是否看到过咖啡店是否有中国自己的咖啡店。我想说一定是没有，是否有中餐连锁品牌，没有。娱乐的是否有权过的连锁品牌，更加的没有。
           
    我们的服装珠宝、鞋帽是否有，有，但是没有人知道。中国发生了翻天覆地的变化，就是有非常好的零售终端培育我们。
          
    做了一个MALL以后，只要满足讨论，我会帮助你装修，三、五年不会要钱。还要考虑到是否成为全国性的连锁店，绝对不可能。现在MALL有通过机会，发展自己的品牌，我相信中国未来提供给MALL的机会会很多意义也是巨大的。
           
    今天黄巧灵董事长在杭州的项目我们是共同合作的，一期的工程是35万平方米，我们已经达成了共识，我们希望在国内跨区域发展，这是一定商业模式。今后我们会有一个发布会，倒时会请媒体来，同时我们需求专门的地产发展商要结成联盟。