房地产保险是以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的各类保险业务的总称。经过近百年的发展，美国房地产保险市场日趋成熟，成为美国房地产金融的一个有机组成部分。与其他国家的房地产保险相比，美国的房地产保险具有如下特性：第一，险种多而全，包括房屋保险、产权保险、抵押贷款保险、委托保险、从业人员人身保险、交易保险等十几个险种；第二，建立于十分完善的住宅抵押贷款保险体系；第三，私人保险公司成为住宅保险的主力军：第四，大部分房地产保险公司兼营委托保管业务。

   次贷危机发生后，美国房地产保险公司遭遇了巨大挑战。次贷危机对房地产保险的影响主要来自承保债券的违约损失以及投资于次贷资产的投资损失。违约损失的产生，主要是由于在市场繁荣时房地产公司忽视风险，一味追求保费收入并扩大业务范围所致。投资损失则主要来自于所投资的与次贷有关的债券及衍生产品的价值缩水。在次贷危机中，美国房地产保险公司尽管遭受了巨额承保损失、股票价格普遍下滑、受到了二级市场投资者的怀疑，但整体上看，它们的运营仍然相对良好。美国房地产保险业之所以能够成功地抵御次贷危机的冲击，主要是因为政府周密的制度安排，以及在次贷危机发生后适时采取了正确的应对措施，提振了社会对房地产保险市场的信心，这是值得我国刚刚起步的房地产保险业借鉴的。

     一、美国房地产保险业成功抵御次贷危机的原因分析

     1.监管体系完善

     美国房地产保险业之所以能够成功抵御次贷危机的冲击，首先应归功于完善的监管体系。美国对私营按揭保险业实行特殊的监管要求。在准备金计提方面，除了普通保险公司必要的未到期责任准备金和未决赔款准备金之外，保险监管机构还要求按揭保险公司必须计提一个意外准备金，计提数额等于全部已赚保费的50%，至少保存10年不准动用，除非遇到赔付显著上升的特殊情况。次贷危机给房地产保险公司带来了严重的承保损失，保险监管机构允许私营按揭保险公司动用意外准备金支付赔款，这样就没有过多损失及保险公司资本。这与商业银行、投资银行等其他金融行业形成了鲜明对比，这些行业的资本金遭到了次贷损失的大量侵蚀。

    此外，美国保险业监管机构为了控制私营按揭保险业务的风险，要求私营按揭保险公司采用单一产品线的经营方式，即按揭保险人只能经营按揭保险业务，不能涉足其他保险领域，支持按揭保险风险暴露的资本金和准备金无需与其他产品线共享或等同。这样当危机发生时，损失被遏制在公司某一部分，避免损失的扩展。除此之外，多数州监管机构都不允许按揭保险公司投资于按揭以及相关资产，以防止可以发生的利益冲突。

     2.政策调整及时

    税收抵扣制度的出台，对于恢复市场对房地产保险的信心起了非常关键的作用。自2007年1月1日起，美国终止个人购买私营按揭保险的保费支出需课税的政策，而新税法允许年收入在10.9万美元以下的购房者在税前收入中抵扣按揭保险的保费支出。这一政策大大刺激了市场对房地产保险的信心，导致许多只能支付得起很低首付的消费者放弃使用二次贷款的方式，转而通过购买按揭保险的方式来达成购房的愿望。

     二、对我国的启示

    房地产保险业是我国新金融体系中具有巨大发展潜力的产业。平安、新华等保险公司早已通过各种方式进入房地产领域，中国人寿也于2007年7月联姻海外地产基金。美国房地产保险业完善的监管体系以及及时的政策应对，值得我国相关政府部门以及保险监管机构借鉴。

     1.政府特别的政策支持和监管是房地产保险业务健康发展的前提

     目前中国还没有建立完善的个人信用体系，高风险使得许多金融机构对房地产保险望而却步。借鉴美国的经验，我国可以考虑成立专门性的住宅低押保险机构，对指定机构贷款的安全性给予担保。当贷款人不能按期归还贷款时，该机构可支付给放款机构未偿债务等额的信用债券，债券本息到期可由政府负担，增强市场信心。另一方面，宜出台政策鼓励民间资本进入房地产保险行业，为该行业注入竞争活力。保险监管机构也应根据业务特点制订特殊的监管框架，如特殊的准备金计提和资本充足要求制度、税收减免制度、主动撤销保险制度等，保证企业能在充分的风险防范机制下开展规范经营。

     2.平衡不同金融机构的风险责任以避免恶性竞争
   
    在美国私营按揭保险经营中，保险公司的承保金额不超过房产价值的25%，并与首付金额的高低相关联，同时银行与贷款机构都有责任对借款人资料进行审核。这种机制设计将信用风险在贷款人与保险人之间进行了较好的平衡，贷款人实质上自己也承担了相当部分风险。自2003年央行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》之后，虽然零首付个人住房贷款等风险行为得到遏制，但是房地产抵押贷款成数依然在60%以上，风险依然比较大。随着混合经营发展趋势日益迅猛，房地产保险业务将涉及越来越多的金融机构，监管机构有必要出台专门制度以解决这些机构的风险责任划分问题。

     3.在不同保险产品线之间建立严密的“防火墙”以预防风险扩散

     借鉴美国房地产保险业的发展经验，我国除了加强保险公司的内部控制和建立风险管理体系之外，还应逐渐对房地产保险业务采用单一产品线的经营模式，以防止风险的蔓延和积聚。同时，还要在资产和资本、销售成本、销售收入、准备金计提等多个方面分险种核算，准确评估不同产品的风险和收益状况，确保不同产品都有充足的资本予以支持。

参考文献：

 1.田辉.美国私营按揭保险业对我国启示.经济参考报.2008。11.21

 2.吴志勇 曾前锋.国外房地产保险的成功经验及借鉴.中国房地产.2001.6

 3.刘水杏 王国军.论中国房地产保险发展的误区.中国房地产金融.2000.11

 4.汤红顺.美国房地产保险及借鉴.中外房地产导报。2000.24

（来源于《中国房地产》）