广州商业项目“井喷” 亚运商机泡沫令人堪忧

在亚运前后，广州将有超过一百万平方米的新增商业面积开业。而据相关机构的保守测算，广州去年百货业和购物中心的供给量是三百万平方米，远远超出了二百零四万平方米的需求量。图为广州某商业地产项目。　 CNSPHOTO提供

　　亚运当前，服务先行。作为“千年商都”的广州，自然不会错过任何一个可能促进商贸流通发展的机会。

　　日前，广州市经贸委举办了该市历史上规模最大的商贸招商活动——广州现代商贸业重点项目国际招商推介会，共推出136个商贸项目，项目总投资额近2000亿元。其中，大型购物中心有41个，成了重头戏，占所有招商推介项目的30％。
　　换言之，在亚运前后，广州将有超过100万平方米的新增商业面积开业。而据相关机构的保守测算，广州2008年百货业和购物中心的供给量是300万平方米，远远超出了204万平方米的需求量。

　　对此，尽管有专家认为，不能因此就武断断定广州百货业供给过剩，但广州老城区、主城区百货店店铺扎堆、产品同质化严重以及盈利模式单一的现象，依然引起了各界的高度关注。

　　尤其是亚运会，对于商业固然是一个契机，但与观看比赛的游客最直接发生关系的是娱乐、酒店、餐饮等，这些行业或有大的机遇，但商家不要抱太多幻想。因为亚运期间交通管制，单靠个别商家自己的力量很孤立，起不到作用。

　　世界各地奥运商机成“画饼”就是最好的前车之鉴。弄不好，大规模的商业面积的陡增，还会造成广州百货业的恶性竞争，成为广州百货业发展的绊脚石。专家建议，要想找回上世纪80年代的辉煌，广州百货业就应借亚运会之机，在全国率先掀起“食利型”模式的变革，尽早甩掉“二房东”的帽子，回归零售经营的主业。

　　而据中国商报记者调查了解，在本次重点推出的41个购物中心招商项目中，其实有很大一部分都已经招商完毕、甚至已经开始准备经营了。而广州本地百货业主动扩张开业的也不多，即便有入驻的，更多的也是被动的适应。

　　难怪有业内人士分析认为，此次大面积的增量，无非就是在高房价运行态势下，广州商业地产掀起的又一轮扩张浪潮。只不过在亚运之际，刚好暗合了政府部门做大声势、整体宣传的需求而已。

    亚运商机的膨胀

　　在推介会上，广州经贸委相关负责人表示，借助亚运东风，广州将有41个大型购物中心陆续建成开业，其中包括太古汇广场、万菱汇、西城都荟购物中心、欧洲城、南沙城等，商业总面积将超过100万平方米。

　　如果按照广州经贸委的设想，这些购物中心到时都能如期开业，则意味着2010年广州百货业和购物中心的总面将达到400平方米，接近广州百货业态正常需求量的一倍了。广州百货业供给真的过剩？

　　对此，广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授认为，不能简单地这么认为。王先庆说，广州百货店扎堆，主要集中在老城区、主城区的主要商圈，但东到罗岗、北到白云等区域基本都是空白，所以即便过剩，也只能是相对过剩，是分布的不均衡、布局的不合理。

　　另外，在层次上，广州百货店千篇一律，定位模糊而且产品和经营方式同质化非常严重，这可能也是相对过剩的一个重要表现吧。王先庆如是告诉中国商报记者。

　　值得注意的是，尽管此次招商的41个购物广场项目基本上分布在不同地区、不同商圈，有的是都会型、有的是区域型、有的是社区型等不同规模，并不存在同商圈抢客问题。但类似于太古汇、万菱汇等大型购物中心还是跻身在广州天河老商圈了。

　　据了解，天河商圈预计新增商业面积将达70万平方米，规模扩至140万平方米。难怪广州市委常委、副市长李荣灿曾在不同场合多次表示，明年亚运会开幕前，天河商圈体量将远远超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，晋升为中国面积最大的商圈。

    地产泡沫的延续？

　　亚运会快到了，大面积的购物中心也将开业了，但有趣的是，在热闹招商和开业的背后，广州本地百货店真正自发进驻扩张的少之又少。

　　广州一位不愿透露姓名的百货店老总向中国商报记者透露，在金融危机仍未见底的情况下，原本他们是不大准备进入新兴商圈的，但由于亚运会契机，再加上地铁经济的带动，广州很多新型商圈大面积招商放量，吸引了不少外资和外地百货店的进驻，“我们进驻，完全是战略考量，属于典型的被动应战型的。”

　　广东商业联合会一位负责人也表示，据他们了解，跟上述老总有类似想法的零售企业还真不少。这一方面是金融危机的惯性影响所致，另一方面与广州商业固有的小心谨慎的天性也有很大关系。

　　难怪长期从事商贸流通领域研究专家、首都经贸大学陈立平教授认为，广州这次商业面积的集中放量，看似是广州零售业繁荣的标志，实际上背后则是商业地产商主导的地产泡沫的延续。

　　陈立平说，单纯从零售业规划发展角度，肯定不可能出现这种情况，但商业地产作为地产项目进行配套设施招商和运营，那就难说了。最终呈现的无非就是政府各部门、各种利益博弈后的结果。

　　对此，王先庆也深表赞同。任何一次体育盛会，对于地产业的拉动都是最为直接的，尤其像奥运会、亚运会这种大型赛事。再加上目前全国房价的高位运行架势，更是给广州商业地产注入了无限动力。王先庆表示：“这次广州历史上最大的购物中心集中开业，无非就是地产商主导的又一轮扩张高潮。”

　　另外，王先庆还介绍，实际上在41个招商项目中，有不少都是已经招商完毕、而且正准备开业的项目。政府部门之所以还拿出来招商，无非是为配合亚运会的整体形象宣传所需。无论这些项目是否符合规划，只是暂时暗合了政府的短期需求。

　　据了解，位于天河路太古汇项目的商场部分，已正式宣告封顶，并宣布首次引入英国高端百货玛莎百货，与该项目隔路相望的万菱汇综合体项目，商业部分也即将启动西班牙服装零售商ZARA；李嘉诚旗下广州商业物业西城都荟也重新启动招商；而由定位高端精品百货改型成首家“日韩时尚百货”的美东百货，也宣布在亚运前开业。

    奥运的“画饼”效应

　　不管是广州百货业被动适应也好，还是商业地产商的主导策划也罢，只要各大项目如期开业，那势必造成整个广州百货业的竞争压力。

　　王先庆说，地产商惟一的目的就是如何更快、更好地把店铺租出去，它才不管你经营者经营情况怎样。而作为经营能力丧失的百货店而言，无非也就是“二房东”，真正经营压力在于各大品牌制造商和消费者。

　　长此以往，肯定会造成百货业的恶性竞争。陈立平忧心忡忡：这对于正处于转型期的百货业的长远发展是很不利的。

　　尽管全长不足两公里的天河路将密集7座大型购物广场，真正成为名副其实的“一路商城”。但因为供应剧增，而消费力增速不可能如此快，未来天河商业的激烈竞争局面已在所难免。高力国际商铺项目部高级经理朱志文也表示担心。

　　朱志文预言，受全球金融风暴影响，今年以来广州零售业颇受影响，但因为新增商业体大多仍未开业，加上宏城广场的拆迁，商铺租金仍然坚挺。但估计到2011年前后，随着新增供应的大增，市场竞争加剧，不但新商业体的招商形势严峻，就算是目前经营良好的成熟项目，预计也将面临租金下调的压力。

　　尤其对于亚运会对于广州百货业的拉动作用，专家提醒也是非常有限。北京奥运商机成“画饼”就是最好的前车之鉴。

　　据《财经》杂志报道，去年下半年以来，由于通胀压力日益加大，中国零售、餐饮行业均受到不同程度的影响。它们原本希望借助奥运客流潮大赚一笔，但是由于中国政府收紧了奥运期间的来华签证，诸多企业不得不放低预期。

　　奥运经济对零售业的百货店、超市和专业专卖店三大业态的影响中，对百货店业态影响是最直接的。在召开之前，业界普遍认为在北京从事零售行业的公司中，受益较为明显的是王府井和西单商场。预计王府井老楼、北京双安商场、长安商场和东安市场的销售额将显著提升３０％左右，带来净利润的更快增长。

　　但据一业内人士透露，王府井除了在全国的16家门店销售奥运商品以外，公司还直接承担了奥运村、媒体村等10个场馆的销售服务工作，派出了共计368名服务人员。但整个2008年，公司奥运商品含税总零售额约为3亿元，仅占公司营收总额的2.9%。

　　而北京王府井百货市场部一位负责人也向中国商报记者坦言，去年奥运期间客流量没有明显增长，奥运会的拉动作用比较有限。他透露，王府井百货今年在北京增长还不到两成，甚至低于去年。

　　与本次广州亚运会一样，在奥运会召开前期，北京新增商业面积高达600万平方米，但从2008年北京的社会消费品零售总额的细分也可以看出，奥运对于零售业的拉动也难达预期。

　　陈立平告诉记者，据北京市统计局统计，2008年北京市累计实现社会消费品零售额4589亿元，同比增长20.8%，扣除价格因素后，实际增长15.7%。而其中涉及民生消费的增长不足2％，基本没有增长。

　　据估算，广州亚运会最多带来300万游客，但对于从来就不缺乏外来游客的“移民城市”广州来说，300万还不及一次春运的客流量，因此想通过游客带动百货业销售的作用有限。王先庆如是表示。

    ■探 究

    百货业的长远考量

    　“相比于北京、上海等地，广州商业集中度并不高，而且高端品牌也不多，现在大型购物中心集中式开业其实是反过头来补课了。”楚睿商业咨询公司董事长黄文杰表示，随着广州人经济实力的提高，以及大量的外来人口加入消费带来结构变化的同时，广州人“重吃不重穿”的消费习惯也正在改变，对于商业的口味也越来越刁。

　　他说，广州不是没有高端消费能力，而是缺高端消费场所，目前本土相对严重的同质化商业元素确实很难满足广州人的消费欲望，而新的投资主体和商业物业出现将向各个商圈注入新的活力。

　　对此，王先庆表示，广州百货是该“补课”了，但当务之急该补的不应该只仅限于规模和集中度上。

　　王先庆表示，广州百货业所有制单一（国资垄断）、定位模糊、经营理念落后以及商品组织渠道有限都是致命的先天不足。这都亟须“补课”。

　　另外，广州百货在连锁化方面也滞后于北京、上海等地的竞争对手。王先庆说，规模化、连锁化是百货业发展的必由之路，固守单店经营、孤军作战的模式，难免势单力薄，即使短期内能创造利润也只会成为“巨无霸”兼并的优先对象。

　　陈立平也建议，广州百货业要想真正重回上世纪80年代的辉煌，一定要在盈利模式变革上做文章。

　　陈立平表示，长期以来，日本百货店的经营模式一直是中国乃至东南亚各国争相学习和模仿的对象，以至于在世界上形成了以日本百货店为中心的“亚洲模式”。但是，自上世纪90年代以后，日本百货店开始进入了一个长达十几年的衰退过程。在经历多年持续的衰退之后，日本百货店头上的各种光环虽已褪色，但是日本百货店的兴衰如同一面镜子，留给中国百货店业太多值得思考的教训。

　　陈立平还告诉中国商报记者，日本百货店业衰退的主要原因就在于以“委托销售制”和“派遣店员制”的“食利型”盈利模式，而它与目前中国百货店的引厂进店、联营、“返点制”和“进场费”有着“异曲同工”之妙。

　　与陈立平的“食利型”模式提法不同，王先庆也有着相同的看法。那就是百货业“主业的回归”问题。重回自主经营的本质，才是包括广州百货业在内的整个中国百货业的未来所在。