12月29日，越秀区政府公布了东风路以北地区的发展战略，计划以环市东、流花、黄花岗三大龙头带动，打造核心产业功能提升区，将环市东旧CBD扩展到恒福路、麓湖一带，向西扩展至环市中，向东延伸至广州大道，与珠江新城中央商务区连成一体。这样一来，环市东CBD面积将增加一倍。

　　环市东路，由东向西，笔直延伸，短短的路程却“浓缩着”广州这个“千年商都”从历史走过来的身影：全国第一家超级市场、第一个在境外销售的高档写字楼、广州第一家洋快餐、第一家星巴克都在这里诞生。由此衍生的环市东商圈曾被叫做“广州尖东”。

　　但是，时易世移，白云宾馆、花园酒店、广州世贸中心、广东国际大厦、电子大厦、远洋宾馆等等位于环市东商圈的“旧地标”，而今与位于天河-珠江新城相比“已是廉颇老矣”。广东商学院流通经济所所长王先庆认为，环市东CBD扩容转型之举，颇有力挽“衰退”狂澜的味道。

　　旧CBD重新注入活力

　　据了解，环市东商圈扩容后的越秀北区是指东风路以北至区界，面积将近90万平方米。该地区南连越秀中心老城区、北临白云新城、西引广佛经济圈，东接天河北、珠江新城。按照“越秀核心产业功能提升区”的功能定位，其未来空间布局为：环市东为智力总部区(IH D )、黄花岗创意及网络经济区(C N E D )、流花时尚品牌运营区(FB O D )三个产业功能区和东风路高端商务服务带，简称“三区一带”。

　　越秀区区委书记贡儿珍表示，这主要是为了突破发展瓶颈，全面增强该区可持续发展能力。受制于中心城区的空间限制，越秀区现在已经呈现出发展后劲不足的态势。

　　不过，这并不代表环市东要与天河-珠江新城-琶洲等新CBD“一争高低”。“这个规划方案是跟着城市发展战略走的，广州已经被定位为‘国家中心城市’，越秀位于广州城市的中心区。而这个核心区域目前迫切需要解决的是产业功能提升的问题，因此提出‘越秀核心产业功能提升区’这一定位。”广州市越秀区工商联合会副主席张志强告诉记者，所有的布局谋划都是基于该区原有资源来设置的，目前尚未考虑与其他商圈如何衔接的问题。

　　直白地说，智力总部、创意经济区、品牌运营区、高端商务服务等定位表面看与“天河-珠江新城-琶洲”新崛起的泛C B D颇为相似，但因为发展目标不一样，功能地位大不相同。“环市东的扩容举措属于‘自救策略’，而珠江新城的CBD扩容则是‘大版图崛起’“王先庆说。

　　环市东老矣

　　这是一个新老交替的过程

　　高力国际市场研究部董事陈厚桥认为，每个城市的商圈变迁都有自己的规律，广州的规律是‘从西向东移’，无论环市东如何力争上游，都不可能阻止这种潮流，也不可能改变从“广州尖东”，沦落为承接“大天河新尖东”的次级高档消费生活区命运。

　　还有一点，“交通也很重要，从发达国家的商圈兴衰历史来看，一个商圈的没落往往是由于交通拥堵所造成的。直至五号线开通，环市东才有地铁到达，又因为是老城市，道路建设相对狭窄。”在广州越秀区工商联合会副主席张志强看来，交通发达意味着商业发展空间大，蛋糕可以做大，而交通闭塞则意味着商业蛋糕只能越做越小。

　　比如，据高力国际最新统计数据显示，今年第三季度的甲级写字楼平均租金继续上升约8.3个百分点，达每月每平方米130.5元，三个核心商务 区 中 升 幅 最 大 的 为 天 河 区 约9.2%，其次是海珠区上升约5.3%，越秀区升幅最小约2.1%。

　　并且，越秀区的甲级写字楼租金也是三个区中最低的。比如，曾被视为城市地标建筑电子大厦目前的租金仅为每月每平方米70元-90元，远低于全市均价。

　　多中心和而不同

　　越秀区政府已经意识到这一点，从环市东商圈扩容的规划方案来看，颇具“奋发图强”的决心。据悉，“越秀核心产业功能提升区”的战略发展构想已得到市委常委会的确认，并将纳入相关规划及工作安排，计划在未来10-20年付诸实施。

　　“这意味着，越秀区的功能提升能够与珠江新城、琶洲等区错开，形成良性竞争，否则市委是不会同意的。”中国会展经济研究会副秘书长刘松萍举例说明，流花旧交易馆启动全球招商，重新注入新元素谋求发展，同时配以流花区域的时尚品牌运营定位和东风路的高端商务服务，必将能够依托当地服装、皮具、美妆、钟表等专业市场群的影响力，提升档次，优化产业结构。但是，这里的“展贸业”是以强调交易的“贸”为主，“展”为辅；而琶洲的定位是面向全球市场，视野更为宏大，其“展贸业”是强调会议展览的“展”为主“贸”为辅。

　　当然，不排除三大核心商务区面对的客商人群存在交叉的因素。友谊百货董事长房向前告诉记者，“事实上，还有不少品牌商户因为营商习惯、风水等原因，舍不得从老越秀撤离，尽管他们也看好珠江新城、琶洲等新商圈的发展前景。”

　　不管怎么说，一个真正的国家级中心城市是允许有两到三个大商圈存在、互补、共赢的，香港、上海等城市的发展经验便是有力佐证。

　　事实上，“从广州市政府的规划布局来看，广州已经有意在打造多中心城市。所以，在传统中轴线的基础上又追加了天河北———珠江新城新中轴线，并计划沿着‘双轴线’点缀商业项目，比如衔接中信大厦和东方宝泰广场的中央广场可能会建成地下购物广场，天河南路附近的六运小区也拟建商业项目，再依托轻轨的接驳，整个大天河区的C BD功能就很明显。”林国东说。

　　在林国东看来，广州多商圈、多核心的发展格局已经隐隐若现，不同商圈之间的功能定位“和而不同”，环市东商圈的扩容也理应如此。具体说，越秀区的C B D定位是在原有火车站商圈、环市东商圈的基础上进行档次的提升，因此不可能有大量的写字楼配套，也不大可能引驻世界500强企业；另外，白云新城的C BD定位也是日渐声嚣，但白云新城打造的是生态宜居场所，依托旧机场候机楼项目的重装改造来盘活商圈发展，因此只能是一个区域型的CBD。