中国民企赌美国楼市见底

　　虽然遭遇了金融危机的“刺骨寒风”，但美国房地产市场对海外买家的投资吸引力却不降反升。近期，随着美国楼市开始走出低迷，中国买家再现收购冲动。

　　大陆民企聚焦美国楼市

　　近日结束的杭州产权交易所赴美项目投资说明会上，看准美国楼市见底时机、咨询赴美购房事宜的民营企业家不在少数，而中国产权交易所的理念也在发生从过去“招商引资”到如今“走出去再引进来”的巨大转变。

　　上海《每日经济新闻》报道，该场旨在向大陆民营企业家宣传赴美并购机会的会议上，与会一家民企老总聊着聊着就把目光直接投向了美国房地产市场。他向一家投资顾问公司问道，“美国房子现在这么便宜，企业手里拿着钱又找不到合适的投资项目，是否可以考虑作为公司投资行为，大面积购买美国的地产项目以获得稳定回报？”

　　长期从事投资顾问工作的苏世栋表示：“大陆民营企业家对于投资美国房产兴趣如此之大，在我们预料之外，但我们觉得这的确是一种投资思路，即通过投资房产、进行开发获得租金等固定回报。”

　　苏世栋透露，目前其所在的公司已经在和一家企业进行接洽，计划以批发的形式向该企业推介美国当地的地产项目。他说，“投资者认为美国房地产市场目前风险低，并开始有复苏迹象，这是他们对美国楼市的主要看法和信心来源。”

　　美国最大的产权交易公司——桑贝尔特投资顾问有限公司计划组建大陆民营企业家赴美考察团。

　　该公司总裁周培德说，“实际考察很重要，尤其是房产项目，光在中国看图片是不够的，一些企业家的思维定势还很明显，他们看到美国的豪宅，关心的还只是是否地处偏远、小偷会不会入室的问题，说明他们对美国市场的了解还停留在想象层面。”

　　市场动荡后往往冒出“抄底”之机

　　论及当下美国楼市的投资机遇，周培徳比较乐观。他认为：“美国地产价格已经触底，且从去年开始价格曲线就已经开始翘尾，一旦美国就业形势复苏，将对楼市构成极大利好。”

　　基于此，周培德上个月斥资60万美元购置了一栋房产，离市区开车30分钟左右，放眼出去望得到山、见得到水。他说，“相比中国，美国买房子便宜不说，最重要的是买房人可以享受永久产权。开玩笑说，即使花园下面挖出个金矿，产权也是我的。”

　　据介绍，目前加州最贵的豪宅价格在每平方米2万元人民币左右，一般拥有2层楼、3~5个卧室、2个客厅、一个院子的房子，价格在50万~100万美元之间。

　　巧合的是，早在2001年，周培德同样用60万美元在加州买了一处面积有10亩之大的地产，“大到可以在家打高尔夫球了”，但是也正是因为面积大维护起来比较困难，周培德在2006年底将这套房子卖出，当时售价是120万美元，足足获利一倍。“还有一点好处，美国的政策规定自住2年以上，转让房产可以不用交税。”周培德补充道。

　　从时点上看，2001年恰逢美国科技股泡沫破裂，2009年又值美国金融危机，每次市场动荡之后，往往冒出许多“抄底”之机。

　　来自权威机构的统计数据也证实了海外买家的强烈兴趣。总部位于美国华盛顿的房地产外国投资者协会(Association of Foreign Investorsin Real Estate)最新公布的第18期年度调查结果显示，有2/3的海外投资者计划今年增加美国房地产市场的投资，且认为美国是最有投资机会的地方。另有一半的受访者预计，美国商业地产到今年第四季度会开始复苏。

　　虽然刚刚经历过危机，仍有44%的投票者坚信美国市场能够提供“最稳定和最安全的房地产投资环境”，得票数虽然首次低于50%，但仍然高于其他市场。

　　探营前方

　　美国楼市：曙光要到2012年？

　　美国的楼市将会怎样走？连美国人自己也还在争论不休：一方观点认为市场终于到了底部；另一方则认为，由于很多待售房屋的存在，房价还将进一步走低。一家知名财经媒体提出，美国的房屋价格2010年可能将继续下滑，然后逐步走稳，真正的曙光要等到2012年美国整体经济再次起飞时。

　　广州《理财周刊》报道，美国楼市未来表现很大程度上还依赖于美国经济的走势。根据穆迪旗下Economy.com（MCO）的预测，美国的经济增长应该是在2012年再度活跃。该公司此前预计，美国国内生产总值2009年将下降3%，2010年增长1.4%，2011年增长4.7%，2012年回到强劲的5.8%。因此也期待到2012年，房屋的购买和建造也回复到泡沫前的状态——既不高也不低。到那时，房地产市场将恢复到以往的方式，左右房价的不是政府和金融危机，而是地段、移民和就业的增长等因素。

　　在一项对全球房地产市场的研究中，哈佛大学的经济学家肯尼思·罗格夫和马里兰大学的卡门·莱因哈特发现，在一次较大的金融危机之后，房屋价格下降平均持续6年。这也从另一个角度印证了美国房地产市场的底部出现在2012年。

　　影响房地产市场快速恢复的另一种风险是，潜在的买家将退出房地产市场，他们不再相信把房产增值来作为积累财富的手段。前美林证券( BAC )经济学家怀特·罗森伯格在接受采访时表示，经过这一次的大崩溃后，由于人们缺乏对房屋增值的信心，也许不会参与房产投资，高端房市会面临更严峻的现实。

　　后方智囊

　　民资寻出路 官方应引导

　　2009年，关于温州民间投资遇冷，在海内外“损兵折将”的报道广泛传播，而民间资本寻找出路的困惑也不断见诸报端。

　　中央财经大学金融学院副教授李建军的一项统计显示，中国民间资本市场目前保持着8000亿元（人民币，下同）到9000亿元左右的容量。

　　广东商学院教授王先庆撰文指出，目前中国经济的一大问题是30年经济增长所带来的货币和外汇难以顺利有效地转为资本，大量的民间储蓄被滞留在银行和地下金融领域，缺少有效的途径和渠道进行充分的“资本化”洗礼。过多的货币被迫流向畸形的房地产和股市中，形成一轮又一轮泡沫。温州民间资本在海内外受损事件，至少给政府、企业和社会各界带来三大警示。

　　第一、大陆官方应该从战略高度重视民间投资的出路尤其是境外投资问题，并开始构建中国民间资本在全球投资的安全保护和信息交换体系。资料显示，日本私人资本之所以能在世界各地快速扩张，其中一个重要因素就是日本政府及相关机构的产业、外交、海关、情报等多种机构组成一条“看不见的战线”为他们的企业服务，甚至引导私人资本联手去抢占海外市场。

　　第二、过去10多年中，中国国有垄断资本“亲外资,疏民资”的势头必须从根本上得到改变，将更多的投资机会让给正在发育成长中的本土民间资本。

　　第三、官方应尽快建立针对民间资本安全和保护的相关法律体系，并引导、鼓励民间力量组建一系列有利于民间资本在境外进行投资、并购和流动的经济情报网络以及决策咨询机构，进而为中国民间资本的快速扩张提供信息、技术、法律等方面的环境支撑。应尽快培育熟悉世界各地经济的人才充实到各驻外机构，让他们观察和研究所在国家和地区的投资环境变化，及时地跟踪中国民间投资的动态。

　　专家建议

　　先买企业后买房

　　自2009年4月以来，中国一批又一批的组团赴美看房者成为大众视线焦点，但实际上当时大部分买家仍处于“观望”阶段。

　　海外媒体报道，在投资热点地区美国加州，中国买家更多是在等待市场条件稳定下来以后，为将来的投资机会做准备。但很多业内人士都乐观预计，会有越来越多的中国投资者到美国买房，原因在于相比亚洲房地产市场，美国住房市场相对安全稳定。

　　“真正在金融危机中抄底美国楼市的中国人并不多，”深谙美国市场的周培德说，“因为作为个人投资的话，买房首先要有签证，没有签证银行不会办贷款；其次一些人只是想买个房子放在美国空着，等它自己升值，那也不是很可行，因为当地很多规定要求房主必须负责房屋周围环境，比如负责剪草种花，而且房主每年还要缴纳1%~2%的地方税。”因此，对于个人而言，周认为比较适合的投资方式是先在美国有自己的企业和事业，然后再考虑购房。

　　“现在这个阶段，在美国做事业的机会的确比较多，”苏世栋说，“以往可能企业要出高价才能在美国买到最先进的技术，但是现在由于美国企业融资比较困难，中国买家的成本就相对很低了。比如我们现在代理的项目中就有最新的太阳能技术，并且拿到了美国州政府、能源部和自然科学基金的多重资助，相信一旦产业化成功就能带来不错的回报。”

　　目前桑贝尔特代理成功的一些项目中，美国企业的转让价一般为近三年平均利润的3倍加上不动产的净值，平均每年投资回报率高达30%，这意味着中国企业在美国投资一般三年内就能赚回本金。

　　苏世栋补充说，“中国企业不仅要走出去，而且要引进来，到海外投资的目的是要获得技术的所有权，或者起码获得牌照的使用权，将其最终服务于中国经济。”