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　 近期，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》向社会各界公示，划定了更新改造重点为内环路以内———越秀、天河、荔湾等区，广州过半数专业市场的分布圈层，面积约为33平方公里。

　　这仅是政府腾笼换鸟，激活现有商圈物业的部分信号。消息人士称，国土、规划等多个政府职能部门刚刚联合成立了“旧改办”，招揽各路资本豪客进入旧城开发。

　　记者多方了解到，除了保利、富力等大型开发商提前布局之外，大连万达、瑞安天地、新光商业等老牌商业操盘手也蠢蠢欲动。而专业市场作为这场“旧城地盘争夺战”的另一派主角，则死守其已占据的“黄金地段”，扬言“不搬迁”。

　　多元势力暗中角力，广州商业格局暗藏变局。

　　专业市场搬迁不易

　　内环路圈起来的“老市区”从来都是流金淌银的风水宝地。这里，广州市有超过一半的专业市场集中在此，比如被业界称为“广州价格”的黄沙水产品交易中心，比如出货量有“世界十双鞋，广东占其三”的站西鞋业商圈等等。

　　“因为专业市场的开发建设时间很早，跟随广州城市化进程的推进，其所处的地块便从以前的‘生偏地’变为如今的‘钻石地’。但也是因为开发得早，传统专业市场难免存在硬件设施落后等弱点。”华南汽贸城董事长黎名准告诉记者，政府想借力“旧城改造”的磅礴气势倒逼专业市场外迁，“但可能不那么容易，至少要8-10年才能实现。”

　　原因很简单，“大多数专业市场都是自己建设自己经营的，产权不归属于政府。”位于流花服装商圈的广控服装城财务总监田瑞华告诉记者，“政府力促商家把专业市场从市中心搬到市郊番禺，但建场容易成市难，番禺目前还没有‘市’气，也就保不住‘人’气和商机。没有商机就是死路一条。”

　　但一位不愿透露姓名的官员告诉记者，“广州有一千多家批发市场，因为广州市中心城区的土地非常紧张，许多专业市场内的摊位可以转去做零售、仓库等，这就导致了真正做批发经营的商场不过半数，市场出现空壳现象。”

　　从这个角度来看，“地段决定价值”，也是众多老牌专业市场开发商扬言“绝不会搬迁”的重要原因之一。

　　“旧改”令新增建设用地激增

　　一方面，传统专业市场提前卡位布局，牢牢盘踞中心城区的“钻石地盘”。另一方面，从上个世纪90年代，广州就提出“限制开发商进入老城区参与开发”。这在某种程度上也导致了广州零售商业网点不如专业市场多，盘子远不如专业市场大，租金不如专业市场高，外来投资者也是“不得其门而入”。

　　不过，随着广州“旧城改造”大幕的揭开，局面悄然发生改变。

　　《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》明确提出，“通过部分传统产业外迁，疏解旧城人口，减少通勤交通，缓解旧城交通压力。通过旧城土地功能置换、综合环境整治、特色文化挖掘吸引高端服务业进驻，进而促进旧城产业升级。外迁产业既能为新区提供就业机会，又可以借机升级，从而实现城市结构的优化和新旧区联动发展。”

　　有数据显示，这一轮“三旧”（旧城区、旧村庄、旧厂房）改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于其未来10年新增建设用地的2.4倍。“以荔湾区为例，光是眼下正在拆迁的康王路危房，就可以新增近20万平方米的商业用地。”广州市商业街协会副会长严启明告诉记者，“旧城改造”已经对各路资本放行。

　　外地资本伺机杀入

　　去年10月，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地。紧接着，广州市政府陆续推出《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》等文件，利好的拿地消息不断刺激着趴在广州门口多年的外地资本们粗壮的神经。

　　万达集团董事长王健林日前接受媒体采访时坦言，“广州的地越来越少，万达对广州的旧城改造也很有兴趣，但要找的肯定是投入百亿以上的大项目，门槛高的话可以减少竞争对手。目前，万达在广州还有两三个项目在谈，都是在目前大家认为不适合做商业的地方。”

　　或许是英雄所见略同，因成功打造上海新天地而名满天下的瑞安天地公司，眼下除了赶工佛山祖庙“旧改”项目之外，“康王路等多个广州‘旧改’地块，我们都去考察过，但体量都不够大。瑞安天地的模式是做城市综合体，所以一般要求项目地块要在100万平方米以上。”负责瑞安天地华南区拓展的张先生向记者透露。

　　本地资本“浅水慢行”

　　相比外来开发商想“狮子大开口”，本地开发商则显得“谨小慎微”。在此之前，富力地产已经联手合景泰富、新鸿基地产拿下广州第一个城中村改造项目———猎德村项目。有消息人士称，富力除了获得猎德村项目外，还与杨箕、同和等城中村缔结合作关系，直接或间接参与改造工作。

　　而新光商业总经理韦振杰则告诉记者，“我们已经在珠海吉大免税商场旁边拿了21万平方米体量的‘旧改’项目，但凡此类经验，都可以成为我们跟广州政府有关部门洽谈旧改项目的合作筹码。不过，国土、规划等多个政府职能部门刚刚联合成立了‘旧改办’，具体运作模式还没有定下来，因此新光商业暂时还没有参与广州‘旧改’的实质性举措。”

　　凡此震荡无疑会为广州商业市场注入一股新的活力。“广州商业地产所占比例太低，而且高素质的不多，广州的地产开发模式需要冲击。”王健林说。

　　商业优势从批转向零？

　　接下来，“随着广州地产开发模式的改变，专业市场将逐渐迁出内层圈，而零售商场则会继续留守在市中心，形成商业功能的自然分区。而在短期内，零售和批发还是会形成并存发展的局面。”楚睿咨询CEO黄文杰说，

　　沿着这条路走下去，“市中心的零售商业体量会日渐增多，商业操盘手素质会越来越高，竞争格局越来越激烈，广州的商业格局可能会从目前的强在‘市场’慢慢转变为重在‘零售’。”黎名准说。本报记者 肖昕

　　典型案例

　　上下九商圈

　　以历史时间换商业空间

　　繁华繁荣看中心城区，体现实力看郊区。

　　荔湾是老城区，共有238家专业批发市场，经营面积约280万平方米；土地面积只占广州市面积的0.85%，但其危房面积却占全市总量80%，还有众多旧的厂房仓库，“三旧”改造任务繁重。

　　按照广东现代化研究会副会长廖伟阳给荔湾策划的改造方案，整个荔湾区将被视为一座“公园”划分为“五区一街”，即陈家祠岭南文化广场区、沙面欧陆风情区、荔枝湾文化休闲区、芳村水秀花香生态文化区、十三行商埠文化区和上下九商业步行街。

　　基此框架，上下九商业街拟延伸至龙津西（紧接荔枝湾休闲区），商街全长从原来的1182米延伸到2466米。

　　目前，恩宁一带的危楼旧楼拆迁已基本完成，计划投资50亿元打造类似新加坡“牛车水”的西关主题公园，包括电影博物馆、粤剧发源地、骑楼文化、园林等等。配合这一氛围的营造，将横街窄巷打造成玉石街、金铺等等藏品商贸区，沿着上下九大路呈排骨式两旁列开。

　　考虑到现十三行路上的批发市场与该区域的历史文化氛围格格不入，经营方式已经造成了该路“全天候的秩序混乱”。荔湾区委书记刘悦伦在荔湾区委十届八次全会上表示，“原则上专业市场能搬则搬，毕竟这也是为老城区改善环境考虑，至于何时搬、怎么搬、搬哪一块，现在还没最终定论。”肖昕

　　声音

　　旧改进程中

　　会出现“商业盲期”？

　　在这个进程中，“广州商业可能会经历一个盲期。”广东现代化研究会副会长廖伟阳认为，无论是批发还是零售，商业的核心都在于做“流量经济”，即人流、信息流、资金流、商品流等等。一方面，专业市场的迁移会带走部分“流量”；另一方面，扎堆投资的结果可能是商业物业集中涌现，那么，在特定区域特定时间段内，广州的商业零售可能会出现“供求矛盾”，谁都不清楚如何才能养好物业，这就是所谓的“盲期”。

　　但也有人不这么认为。“商业发展到现在，任何一种业态都不大可能孤立存在。所以广州的专业市场早在10年前，就已经从单一的批发功能转向

　　‘批零’结合。未来，业态组合越丰富，给消费者提供的体验越多元化，那么商业的生命价值就越大。但值得注意的是，广州的专业市场已经不再是过去‘现金、现货、现时’的交易模式，而是逐步升级到依托电子信息来进行交易，整个商品生产流通的供应链会大大缩短，因此不大可能出现‘青黄不接’。“中国十大商业操盘手之一邓国坚认为，在这个品牌竞争定胜负的年代，品牌商对商品的展示需求已经大大提升，这就带动了单铺往大面积方向发展，继而推高商业体量的市场需求，会出现商业再构，但不会出现盲期。肖昕

　　物业税开征风声再起，商业地产打头炮

　　专业市场散乱，如不引导扶持恐成“炮灰”

　　“空传”了6年之久的物业税再度成为各界关注的热点话题。近日，中央财经大学税务学院副院长、北京市政协经济委员会副主任委员刘桓表示，在已经基本达成一致的物业税“三步”走的进程中，商业地产已经具备开征物业税的条件，北京有望率先开征。与此同时，广州最快会在明年开征物业税的“传闻”开始甚嚣尘上。

　　记者从广州市经贸部门了解到，今年内广州商业新建成面积将超过120万平方米，总投资超过180亿元，这甚至超过了广州前五年新建商业面积的总和。然而，除了写字楼、公寓、酒店及大型购物中心等这些高端商业外，广州更应关注的还有数量庞大的专业市场。

　　1月25日，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》公示，这份规划备受关注的同时，专业市场的搬迁升级改造也再次提上广州城市规划升级的日程。然而，在物业税即将开征的“风声”下，广州专业市场的搬迁有可能遭遇“拦路虎”。

　　广州1298个商品交易市场

　　刘桓日前表示，物业税应该分三步走，第一步是先规范商业房地产；第二步是豪宅开征物业税；第三步是积累经验后对一般住宅开征物业税。随后，北京市地方税务局党组书记、局长王纪平也表示，物业税可以按“商用物业-豪宅-普通住宅”的步骤实现全面覆盖。

　　“截至目前，商业物业仍交易活跃。受益于国内消费市场，2009年广州优质商铺的租金年内保持小幅波动，首层铺位平均租金再有新增供应低价入市的前提下全年仅有3.9%的轻微降幅。而深圳市场年末租金较2008年同期轻微上涨1.6%.”世邦魏理仕在分析报告中透露。

　　据悉，正是基于上述原因，中原广东项目部总经理黄韬在接受本报记者采访时表示，商业物业目前投资回报率较住宅更受投资者欢迎“广州珠江新城、天河北的住宅年投资回报率只有2%-3%，近年仅增长了一个百分点，但商业物业2007-2008年还处在4%左右，但现在已增长到6%.”

　　不过，记者调查发现，在地产中介和专业研究机构的调查范围内，商业地产虽包含专业市场，但统计数据一般单列。“广州的专业市场数量太过庞大，分布散乱，现在的研究机构很难全面统计，因此很难就其租金价格及市场交易情况有详细的数据了解。”黄韬表示。

　　记者从广州统计局获得的数据显示，2008年广州市有商品交易市场1298个（中大布匹市场群和站西路鞋城群等视作一个市场统计），比上年增加97个，其中批发市场在1000个左右。

　　产权复杂的专业市场现状

　　初步估算，今年将有接近100万平方米的新增专业市场继续涌入广州市场。

　　面对如此庞大的商业规模，开征物业税是否会对广州专业市场带来冲击？对此，中地行市场传播部副总监陈扬表示，这主要取决于税率的高与低。如果在1%以下就几乎无影响，如果超过同期的银行存款利率，将直接影响投资回报率，回报率太低将会使投资者退出市场。

　　不过，“广州专业市场的产权投资关系相当复杂。”一位拒绝透露身份的专业市场负责人向记者表示，由于市区中心地价昂贵，广州很多市场都是利用闲置的仓库和待建土地建成的，带有明显的临时性。这第一种模式的简易棚式建筑不仅没有产权，连使用权都没有长期保证。第二种是一些专业市场投资者租用农民集体用地，取得10-20年的使用权，建成后这部分专业市场没有产权，但有经营使用权。甚至一些专业市场投资者，将整体物业的使用权再划分为几百个分散的小商铺的使用权出售给投资者。第三种是小产权专业市场，类似于李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔与广州国际玩具中心有限公司合作打造的广州国际玩具礼品城，开发商用“房地产概念”做专业市场，项目竣工后将商铺像房子一样分散卖给小业主持有。第四种是投资者不仅拥有土地产权，而且全资拥有的专业市场。

　　就目前来说，第一、二种模式在收取物业税方面较难界定，而第三种则是将物业税转嫁给专业市场内的小业主。“广州过去对专业市场关注度不够，而民营资本一直是这个行业的主要推动力量。但民营资本融资渠道有限。”上述专业市场负责人表示，目前广州专业市场的经营情况存在很大差异，一些低价建造的商场由于规划格局的缺陷，导致距离只有2-3米的商铺生意收入有天壤之别，而且大量商铺闲置。在这种前提下，商业物业率先开征物业税，可能导致不少小业主退出，而这可能引起专业市场内部的混乱。

　　加剧专业市场搬迁运营成本

　　不过，物业税的开征对广州专业市场的搬迁升级改造带来的困难可能更大。

　　1月25日，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》开始公示。根据评估，初步预计旧城拟拆除1050万平方米建筑，涉及整体拆除改造的用地约5.53平方公里；局部拆除改造的用地约3.73平方公里。

　　根据广州市规划局有关方面的说法，荔湾区要从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区。这一调整的背后势必牵涉到荔湾区众多专业市场的集中搬迁。

　　记者调查发现，荔湾区专业市场总数达到157个，经营面积超过60万平方米，涉及中药材、服装、日用品、电子、电器、文具、玩具、玉器、陶瓷、古董、鞋业、装饰材料、水果、水产、五金、花卉等批发市场板块，有知名的谊园文具玩具精品批发市场、广州市清平中药材专业市场、黄沙水产交易市场、南岸路装饰材料市场、站西路鞋业市场等。

　　“大中型批发市场由传统的城市中心区向外转移区域必须接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线。这涉及征地、交通规划、投资配套等一系列上升到城市规划的问题。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，专业市场投资者主要是民营资本力量，他们很难与地产正规军在土地招拍挂渠道较量并获取可开发土地。即便部分投资者联手获得土地，但可能开征的商业地产物业税也可能是“拦路虎”，进一步加剧经营困难。这种局面将助长一些投资者搬迁后仍然延续此前做法，盲目建设违规建筑，或者不注册、不办营业执照等手段经营，加剧混乱，重蹈广州专业市场以前的路线。

　　“专业市场对广州市的定位意义重大，应当与公共基础设施结合，通过低价出让土地或者补贴的形式，扶持专业市场搬迁。”王先庆表示，否则物业税从商业地产开征后，广州专业市场将受到很大的冲击。

　　本报记者 田爱丽

　　新闻链接

　　2月1日，五湖四海国际水产交易中心正式在番禺开业，这个号称是广州最大水产交易中心的市场，比“黄沙水产市场”大了近十倍。与此同时，美嘉国际服饰城占据火车南站商圈的“腹地”，距离火车南站仅1公里，占地面积40万平方米，成为广州最大的服饰城。

　　此外，番禺区经贸局局长苏治邦曾表示，新火车站周边商业规划有几大批发市场，包括美嘉国际服饰城、广州国际展贸城及以物流、汽配等产业为主的东涌万洲工业园区，下一步将引入汽配批发市场的方案也正在论证过程中。分析人士表示，政府开始介入扶持大的专业市场的打造，不过引导大型项目出炉的同时，专业市场周边的配套、交通以及促销宣传等工作也要同步到位。