推行“退二进三”的土地置换,在等量城市用地的前提下,第三产业的收益是最高的。上周,在北京参加十一届全国人大三次会议的全国人大代表、广州市市长张广宁接受《南方都市报》专访时表示,按照规划,今后中心城区将置换出土地25平方公里以上用于发展现代服务业等高端产业。张广宁表示,在这25平方公里土地上,广州根据不同的定位,制定了五大功能区。比如在珠江新城及其延伸区员村,就定位为金融商务区；琶洲核心区定位为国际会展区；白云新城是包括居住、商贸的北部城市副中心；白鹅潭作为广佛之心,将打造国际商业中心；而新城市中轴线南段,则将打造成为岭南风格的行政办公区。

　　值得深思的是,广州能否完成中心城区25平方公里土地置换的艰巨任务?它是否能承载广州产业转型升级的梦想?

　　中心城区进入“存量”再开发

　　中心城区置换出土地25平方公里以上用于发展现代服务业等高端产业,这并非是一个突然的说法。

　　根据今年1月公示的《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》,广州将通过对旧城区内旧民居、旧工厂和旧村的改造,加快推进“退二进三”产业结构调整,加快发展现代服务业,促进旧城产业升级,在有限的空间里提高土地集约利用效率。同时,合理调控建筑密度和人口密度,疏解旧城人口,进一步完善旧城公共服务功能,增强城市整体竞争力。

　　根据评估,初步测算旧城拟拆除1050万平方米建筑,涉及整体拆除改造的用地约5.53平方公里；局部拆除改造的用地约3.73平方公里。

　　各区有不同发展策略。根据规划,越秀旧城将大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心,将商贸批发功能外移,做大文化休闲娱乐经济；荔湾旧城将成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区,通过迁、提、转、引等措施,促进产业的逐步升级,从批发贸易转向旅游、休闲服务；海珠旧城将限制居住功能的扩张,培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展。

　　在土地利用调整上,荔湾区要搬迁珠江沿岸现有的工厂、仓库,建设白鹅潭北岸滨江综合发展区；海珠区要置换改造珠江沿岸工业及居住用地为商业娱乐功能,提升滨水土地利用效率及城市景观风貌质量。

　　旧城更新改造具体政策的出台以及广州市政府高层的表态,意味着广州中心城区已经在实际举动上从“增量”发展转为“存量”再开发。张广宁在北京接受本报专访时介绍,去年,广州共向市外转移企业61家,关停或搬迁企业95家,同时共淘汰落后企业270多家；广州中心城区利用工程退出来的土地,发展现代服务业项目60个,面积达50多万平方米。

    利于产业优化升级

　　2009年,广州第三产业增加值占GDP比重第一次超过60%,仅次于北京。然而,广州的目标并不满足于此。

　　“我们加强了战略规划,把发展现代服务业摆在突出位置。广州的目标很明确,未来发展第三产业的比例要占到85%。”张广宁说。他认为,当前产业结构促转变非常紧迫,到了刻不容缓的关键时刻。“广州经济经过多年高速发展已经上了几个台阶,但总体上还没有从根本上解决粗放发展的问题,现代服务业发展滞后,资源配置和集聚辐射功能不够强；自主创新和内生动力不足,高新技术产业总体规模偏小；人口资源环境约束不断增强,环境容量日趋饱和等等。”张广宁说。

　　“在广州中心城区置换出土地来发展高端产业,符合中心城区资源配置和空间产业梯级配置的一般规律,也有利于中心城区形象的改善。”广州社科院经济研究所所长张强接受本报采访时说。

　　商业网点开发建设专家、广东现代化研究会副会长廖伟阳接受本报采访时表示,广州从中心城区中置换出土地发展高端服务业,从作为中心发展角度及区位竞争力和提高辐射力来看是必要的有价值的。“将低端专业市场等迁出去,把高端服务载体引进来,这一‘腾笼换鸟’策略对促进广州产业优化发展,推动周边城区产业升级换代有积极的促进作用。”

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆接受本报采访时表示,将广州中心城区置换的土地用于发展现代服务业等高端产业,符合广州整个城市的大转型。“广州第三产业增加值虽然体量大,但是整个服务业大而不强,相对沿海其他城市甚至内地一些城市来说,服务业转型相对滞后。”王先庆说。

　　按照张广宁的设想,广州将确立构建以服务经济为主体,现代服务业、高新技术产业和先进制造业融合互动、协调发展的现代产业体系的战略方向。中心城区应该以现代服务业为主,然后再加上萝岗、南沙、番禺、花都、增城等外围的先进制造业,广州一定能形成一个市区以现代服务业为主、外围有先进制造业基地的国家中心城市。

　　地理纵深

    25平方公里从哪里来?

　　“地段决定价值”,土地是广州老城区蕴含巨大财富的稀缺资源,要在寸土寸金的广州市中心城区置换出2500万平方米土地谈何容易!另一方面,土地置换之后,到底发展什么类型的高端服务业,是实现产业转型的关键。

    土地置换困难

　　广州中心城区将置换出25平方公里以上土地发展现代服务业等高端产业,换算过来,相当于要置换2500万平方米的土地。而去年,广州中心城区利用工程退出来的土地,发展现代服务业项目60个,面积才50多万平方米。

　　“25平方公里的置换土地面积,应该包括在建和已有基础置换的土地,不然体量太大了。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆对本报分析说。

　　广州社科院经济研究所所长张强分析,广州中心城区置换土地最困难的最少有两方面:一是原有专业市场的搬迁和传统批发市场的改造。“比如把他们直接搬迁到番禺等外围地区,原有的知名度和区域品牌等无形资本将受到很大的损失,新的市场有一个很长的不断培育、不断完善、不断提升的过程。其次它的交通和物流配送可能会跟不上,配套功能的缺失对原有的商家伤害很大。”张强说。第二是居民楼的搬迁难免出现“钉子户”,因此政府要对拆迁补偿制定合理的标准。例如,今年1月公示的《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》划定了更新改造重点为内环路以内——越秀、天河、荔湾等区,广州过半专业市场的分布圈层,但是,规划公示期间,接受本报采访的多个专业市场人士都表示不愿意搬离老城区这种黄金地段,而且一些专业市场是业主自己建设自己经营的,产权不归属于政府,要搬迁进行产业升级更加困难。　

    还需总体战略

　　王先庆则表示,土地置换虽然有难度,但是最难的还是土地置换后发展什么样的高端服务业,这需要提前做好现代服务业布局的总体战略。

　　记者在采访中了解到,目前,广州已经制定有《广州建设现代服务业中心实施方案》、《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》和《广州市总部经济发展规划》等指引现代服务业发展,广州已明确要建设珠江新城-员村地区、琶洲地区、白云新城地区、白鹅潭地区和城市新中轴线南段地区等五大现代服务业发展功能区,这五大服务区将成为广州经济生活的“黄金板块”。

　　但是,王先庆认为,这些规划方案都还是大概的发展思路和方向指引,还没有细化到具体的位置应该发展什么样的高端服务业,应该有一个总体的发展战略来指明具体的发展道路。“中心城区的土地置换,只能说是为高端产业的发展创造了条件,但不一定就能带来产业的成功转型,一定要提前做好布局谋划。”王先庆说。

　　廖伟阳则建议,广州作为千年商都不仅要从“增量”发展转为“存量”再开发,还应重视、促进“流量”开发,物流、人流、现金流和商品流这些商业流量是传统服务业、商业,以及现代服务业项目发展的关键要素之一。