广州商圈四方外拓三年培育拷问实力

 　继广百股份签下花都区凤凰广场商业裙楼后，摩登百货日前正式宣布其第五、六家自营店落户花都区和增城新塘；番禺火车南站周边的美嘉国际服装城近日也高调宣布，首期招商完毕并将于亚运前华丽登场；此外，号称广州东部第一Mall的盛唐·世纪广场正式在增城新塘镇奠基……商家们陆续吹响进军市郊的号角。

　　业内专家指出，广州城市“北优、南拓、西连、东进”的规划开始清晰，城郊多个“城市副中心”概念的商圈浮出水面，但这类商圈的培育至少3至5年，不能简单复制市区商圈的模式建立单体百货，而是建立“体验式旅游购物中心”。

　　四大商业板块现雏形

　　据了解，目前包括番禺、花都、增城及佛山三水等区域被列入《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》发展商贸流通业发展的主要潜力区域。

　　随着《广州市番禺区2004~2010年商业网点发展规划》实施进入收官阶段，番禺华南板块上已建和在建的商业物业面积已突破400万平方米。当火车南站投入使用后，番禺区政府正在加紧编制《番禺·广州铁路新客运站商旅经济圈规划白皮书》，对南站商圈进行长远规划和布局。按照白皮书规划，整个番禺将作为一个“一带六区”的巨大产业中心来布局，其中以南站商圈、长隆商圈和万博商圈为发展主轴。其中，长隆商圈定位为高端旅游休闲区，除了现有的长隆野生动物世界、香江欢乐世界等景点外，去年长隆集团还与广州友谊集团合作，计划投资20亿元打造华南地区规模最大的国际名牌折扣零售中心。万博商圈的定位则是高级商务区，目前已有天河城奥特莱斯、海印又一城、沃尔玛山姆会员店、祈福超级MALL等商业项目提前进驻，同时还将规划一个五星级酒店及会议中心以及若干个公寓酒店项目。而南站商圈周边已有美嘉国际服饰城、广州国际展贸城、东涌钢铁批发市场、五湖四海水产批发市场等几大专业市场聚集。

　　与此同时，花都、增城新塘、佛山三水等新兴商圈也正在崛起。这些新兴商圈的交通网络逐步完善，再加上花都的皮革皮具、汽车，增城的牛仔服装、摩托车及其零配部件等支柱产业发展，吸引不少白领在当地置业，但这些商圈均缺乏综合型百货或购物中心。

　　原广州市规划局总规划师、中山大学博导袁奇峰表示，商圈发展住宅先行，随着番禺、花都、增城楼盘越来越多，居民的消费力也逐渐显现，这些商圈都具备发展成为城市副中心的条件。

　　百货开店潮涌向“副中心”

　　然而，这些成长性商圈的支柱产业、不断完善的交通网络以及大规模的商业配套，都成为广州百货业在亚运前新一轮开店潮的催化剂。

　　上个月广百签约进驻花都凤凰广场约4万平方米的商业裙楼，欲打造为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型百货综合体。紧随其后，摩登百货在上月底则一口气签下花都、增城两家新店，并计划在今年8月底和9月开业。“成长性区域商圈要么没有发展起来，要么缺乏主力店整合拉动”，摩登百货总经理董事长周强表示，进驻城郊商圈入驻成本低、可复制性强、回收期短、成长速度快，符合摩登一贯的战略定位。

　　尽管番禺区政府对火车南站的规划白皮书尚未出炉，但借助南站开通，南站商圈商业项目炙手可热。美嘉国际服装城已经高调宣布，将复制火车站流花服装商圈，打造国际服装商贸综合体，其董事长王东伟表示，该项目的规模是白马、站西等批发市场的数倍。据悉，其一期招商只用了10天时间，二期还将提高了门槛，增加对租户资质的审核条件。另外，一向以工业为主的增城近期也成为关注焦点。建筑面积达43万平方米的商业“巨无霸”——盛唐·世纪广场正式在增城新塘镇奠基，该项目号称其辐射范围不但是增城，还瞄向了毗邻的广州开发区、黄埔区以及东莞。

　　而香港捷和控股集团则试水佛山三水，宣布开发占地面积13万平方米的捷和广场，将建设高层住宅、酒店、写字楼以及大型地标性的商场。

　　事实上，商家们看中“城市副中心”更重要的原因，是近几年高消费人口大规模聚集所带来的商机。广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，商圈发展要有客流基础，就番禺万博商圈来讲，目前已有雅居乐、祈福等近20多个大盘，目前居住人口已达60多万，未来几年将翻番。海印又一城负责人陈经理也表示，随着地铁、高速公路、广深高铁等交通设施的完善，在城区中心上班的白领都来这边置业，他们人均消费水平甚至超过天河商圈。周强也指出，“摩登之前之所以未进入花都、新塘，是因为还缺乏商业氛围，不过近两年开发了大楼盘，不少零售企业在周边开店，商业氛围已明显上升。”但目前这些新兴商圈只有一些连锁超市，百货进驻的开店风险远小于市中心商圈。

    城郊商圈仍需3年以上培育期

　　城郊商圈充满市场前景，越早抢闸是否越早尝到“头啖汤”呢？

　　事实上，由于提前抢闸，周边缺乏商业配套，开业后人气不旺，成为商圈“先烈”的商业案例不在少数。2007年9月开业大学城北亭广场（Uni-Mall），本想以大学城40万师生和周边居民为依托，辐射整个华南板块，但由于地势偏远，周边没有休闲娱乐措施配套，加上后续运营资金不继，开业不到一年就易主。其主力商家大学城首家五星级影院也无法逃避关门大吉的命运。

　　南站商圈的美嘉国际服装城前身是由广东雄峰集团有限公司投资10亿元的雄峰国际商业城，其中一期15万多平方米商场建成后曾主营家具建材，后来因为各种原因已空置多年。去年底，才与一大型专业市场的股东达成数千万元的租赁合同，转型服装专业市场。

　　对于这些前车之鉴，广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，目前尽管政府政策对城郊商圈的推力很大，而且规划起点很高，但周边商业配套不完善，目前商业水平还比较低，先进入的项目可能面临前期经营困难。他认为，这些商圈的培育期至少要在3年以上。

　　对于如何在城郊商圈发展定位问题，广百股份董事总经理黄永志表示，随着城市交通的完善和都市工作生活方式的同化，城郊居住区将向常住型、休闲度假商旅型、投资增值型过渡或转换，即从单一休闲居住功能向城市多元复合居住功能转变。因此，城郊商圈如番禺华南板块的商业应利用便利发达的交通系统，吸引有车一族，利用商业嫁接旅游，发展休闲、娱乐、购物、餐饮等功能于一体的“体验式旅游购物中心”，而不能照搬市区内人口高度密集的商圈建立单体百货。

　　不过，暨南大学现代流通研究中心执行主任陈海权则表示，目前大多数广州人还没有到郊区休闲购物的概念，因此城郊商圈的定位应是满足区域性消费，多增加一些生活化、多功能的元素，不要轻易提“高端”二字, 也不要将市中心的业态简单复制，要结合当地购买力而调整。