没有产权 虚高价格  高额返租 “伟国”风暴后的投资思考

伟国集团，一个曾经在广州商业地产界“叱咤风云”的“大佬”，一个曾经创造10亿“神话”的巨鳄，顷刻间灰飞烟灭———

　　8月中，传来消息，伟国集团老总杨伟国涉嫌非法集资被警方控制。继而伟国集团快速进入破产程序。据粗略统计，大约有2000个投资者涉及其中，投入多少不等，少的几十万元，多的上百上千万元。

　　在过去的一周，广州商业地产市场显得额外的平静，不少投资者变得更为审慎，他们更多地关注到投资的风险。

　　伟国事件到底给了我们什么启示，投资商铺到底应该怎样选择？

　　事件：投资35万后打水漂

　　兴旺的专业市场、每年8%的租金回报、8年后本金回购……第一次买铺的文小姐（化名）还沉浸在投资商铺的喜悦中，突然就迎来现实的一击。

　　文小姐告诉记者，去年11月底，她花了35万的积蓄，买了伟国鞋城43平方米的铺位。“按照他们当时的承诺，每个月返租租金是3500元。8年之后，伟国会以30万元将商铺回购。”没想到，看起来稳赚不赔的生意，最后还是落了空。

　　7月的返租租金还没收到，离最后的期限还有五天时间，就传出伟国出事的消息。现在伟国集团已经进入破产程序。

　　现场：破败凋零门可罗雀

　　伟国出事后，记者专程探访了其旗下的伟国数码通讯广场、伟国鞋城和伟国商贸城。在位于中山三路的伟国数码通讯广场，记者看到标牌已经用红布盖住，大门紧锁。门内一幅破败的景象，大部分的档口闸门紧闭，“我们主要是引导我们的客户去其他店售后服务。也不知道要在门口坐多久。”一位工作人员抱怨地说。

　　在白云石井镇的伟国鞋城，情况也不会好很多。记者在现场看到，只有一楼还有营业，二楼的商铺全部空置。一位租客说，“他们（伟国）出不出事，我们生意一样难做，因为位置偏僻，只能是靠自己带来的老客户做点生意。”

　　本质：没有产权的非法集资

　　“伟国事件表面上看是返租问题，但实质上是产权问题。他们把商铺多年使用权卖给投资者，然后一次性收取费用，并利用高额租金返租吸引投资者，形式类似于从投资者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给投资者高额利息。而在圈钱后，伟国会拿销售所圈到的钱去做二次投资，一旦投资失败，资金断链就出事。”一位在商业地产界从业多年的人士说。

　　广东正大联合律师事务所律师赵少伟告诉记者，伟国集团的操作模式，本质是一种转租的形式。“伟国出售的是租赁回来的经营权，按照法律条款的规定，这是法律允许的。但他其实是以合法的形式掩盖了非法的目的，形式是转租，但是一次性收租，再投资，存在非法集资行为。”

　　返租：虚高价格透支未来

　　事实上，面对没有产权的商业项目，众多投资者仍然趋之若鹜，其原因显而易见———高额返租的回报。伟国在售卖上铺使用权的时候，往往打出“每年8%的租金回报”、“8年后本金回购”等宣传，以此吸引投资者目光。

　　许多接受采访的专家、业内人士无不指出，伟国此种操作模式，根本是有违商业操作。伟国集团惯用的做法就是，将某物业整体租赁下来，一般签15年以上的合同，再将使用权出售给小投资者，并许以高额返租回报，同时也将部分商铺以一定的租金出租给经营者。而在出售商铺前，他们已经虚高了铺价，彻底透支了商铺利润和未来发展空间，彻底透支了投资者未来的回报成果。

  专家讲嘢

　　慎重对待无产权商铺

　　广州很大专业市场是临时建筑或旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。这其中，部分专业市场推出的商铺并不是产权，而仅仅是一定时期内的物业使用权。黄文杰认为，投资不带产权的商铺，出了问题，投资者的追讨难度很大，应慎重。

　　韩世同建议，投资者在选择投资商铺时，不要挑选没有产权的新项目。相反，投资一些已经做旺的产权式专业市场铺，会更有保障。

　　经营能力比回报率重要

　　黄文杰表示，商业地产与住宅地产的最大不同，在于销售成功并不代表项目成功，不管商铺销售情况与否，成功的经营才是核心，并将最终体现商业地产的价值。“现在，部分的商业项目，把运营忽略到不予重视的程度，利用项目回笼资金，根本没有长远的经营想法，这种项目是无法长期健康生存下去的。”

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆也建议，投资者选定投资商铺时，不能只注重回报，还应考虑投资风险与保障。投资应从整个项目定位、选址、规划等多方面考虑。此外，商业项目的运作团队也非常重要，是否有成功案例？是否有经营的能力及持续经营的打算？

　　投资者不应轻信高回报

　　目前广州商用物业中，许多返租项目的承诺回报率都相当高，伟国集团所利用的产权式商铺“返租”在广州并非只此一家。楚睿商业咨询有限公司董事长提醒个人投资，在投资商业地产时，不要轻信高回报，轻信非市场水平项目的“忽悠” 。 

　　在广州一个返租项目销售成功后，伟国集团马上总结了“战果”，给营销团队每人奖励一部宾利豪车。

    ———坊间流传

　　伟国是在竭泽而渔。伟国集团做的项目，本质与林牧业、果园接近。它属于商业项目的分类，租、卖是它的核心。收益与风险决定了他能走多远的问题。

　　———广东商学院流通经济研究所所长王先庆

　　伟国集团所做的其实是金融传销，利用高额返租回报把投资客的钱圈进来，前面人分后面人的钱，传到最后无法维持下去，投资者就倒霉了。

　　———房地产专家韩世同

    伟国风波后应如何投资商铺？

　　伟国神话破灭后，更多人关注到商铺投资领域规范化问题。记者就此采访了目前广州市商业地产市场颇具实力的代理公司———广州卓华房地产代理有限公司副总经理林晓东。

　　“伟国事件给我们一个重要的启迪是，投资商铺非常重要的一点是看产权。”林总说，投资者不能盲目地追求返租回报而忽略了产权问题。在购买商铺的时候，要看商业项目大产权证是否齐全，销售面积和开发商自持面积是否都在产权证范围之内；其次，要看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。比如卓华公司的做法就是，每个项目都会选择有实力的发展商作为合作伙伴，背后也有如马会家居的骏合机构、广之旅下属广城物业管理公司、第一太平戴维斯等实力机构支持，最终目的都是要保证投资者利益，实现双赢。

　　另外，林总建议投资商铺的市民要慎重选择商业项目所在的地段。“地段、地段、还是地段。”李嘉诚先生告诉我们投资商铺首先要看项目所在地段，这一点是恒久不变的定律。像体育西、北京路、西华路、江南大道、滨江路这些黄金地段，尽管价格略贵，但保障度却很高。

　　在谈及返租的问题时，林总提醒投资者不能盲目迷信每年返租、每月返租，从广州商业地产发展历史来看，因返租而出现的纠纷经常可以见到。事实上，作为一个专业的代理公司，在项目的销售时，更多地会考虑项目售后的经营管理，都会建议发展商作实铺价，不要用虚高价格承诺高回报率的方式去吸引客户，反而应该在价格上给投资者留有发展潜力和空间，这也是对投资者负责的一种态度和做法。