南站广州新城核心区局部效果图。

　　“造城运动”曾是开发商的拿手好戏，现在政府成了主角———广州市规划打造珠江新城、白云新城、广州新城。南、北、中“三城”并举，勾勒出全新的商业版图。向来对规划最为敏感的商业地产会迎来怎样的机遇？

　　规划

　　南拓北优中调三城崛起

　　谈及珠江新城、白云新城、广州新城的规划，不少业内人士都认为，这是广州城市规划从原先“摊大饼”式发展，向更为合理的“长藤串瓜”发展模式转变，能解决城市规划过大带来的一系列社会经济问题，也给商业带来机遇。同时也与广州“东进、西联、南拓、北优、中调”的发展战略吻合。

　　广东商学院教授、流通经济研究所所长王先庆表示，广州原来只有从北京路到天河一个市中心，不过十公里的范围。现在“三城”的拓展，将拉大广州的城市发展空间。

　　“三城”之中，珠江新城的演变最能体现城市规划思路的转变。北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，珠江新城早期发展并没有明显打造CBD的概念。“直到2003年规划检讨，才提出CBD发展方向来。”就连广州市委书记朱小丹也曾点名批评，“珠江新城什么东西都有，没有真正的积聚效应。”

　　在《珠江新城规划检讨》推出后，明确了方向的珠江新城发展迅速。440个小开发地块整合为269块综合地块，提升建设标准和公共配套，珠江新城的规划至此步入快车道。为人们所诟病的配套也一直在进步。近期，广州亚运会的举办，珠江新城中轴线上的沿途美景，也开始显现出珠江新城CBD的地位。

　　“白云新城、广州新城才是真正意义上的新城。”在广东省流通业商会执行会长黄文杰看来，这两个新城都属于广州大力发展 “北优”、“南拓”中的重头戏，无论从规模大小、规划时间，都无愧“新城”之称。白云新城总规划占地12.83平方公里，总体大定位是“广州市的副中心”；广州新城的规划面积更是达到了228平方公里，是广州未来的城市发展中心。目前，相比珠江新城的开发接近尾声，白云新城与广州新城的都相对处于开发的初级阶段。

　　现状

　　满城“商色”各不同

　　“三个新城，从规划发展特点和肩负的责任，均扮演着不同的角色。”黄文杰认为，珠江新城，居住、办公、交通网络完善，地理位置也是广州中心，从区位、发展历史和成熟程度来讲，珠江新城商业辐射能力强，面向更为广阔的市场。

　　随着商业氛围的逐渐完善，珠江新城的商铺也早已被炒到天价，像中区的兴盛步行街的街铺，售价已经达到20万元/平方米，堪比天河南一路的成熟街铺。合富置业市场部梁燕明表示，目前对比年初的时候，全市租金涨幅大概在10%-20%，珠江新城西区商铺租金，最大涨幅则达到30%以上。

　　相比之下，地处南、北的广州新城和白云新城起步较晚。黄文杰认为，从目前两个新城的交通、人口和规模来看，商业在其中扮演的角色还是服务于新城内的区域。“再长远一点的话，很难判断。城市发展变化很快，就好像以前的天河区也是广州的偏远区域。”

　　实际上，白云新城的商业也已经崭露头角，五号停机坪、万达广场两大型商业项目进驻，完全符合白云新城以商业拉动居住的定位。

　　相比之下，广州新城更像一块处女地。亚运城场馆的建设，被称为是广州新城开发全面启动的号角。不过，韩世同也表示，广州新城的开发定位还存在模糊不清的情况，规划还有待进一步的细化。满堂红相关人士介绍，广州新城除了番禺市桥一带形成一定商业氛围外，大部分区域还属于商业盲点。

　　专家

　　投资三城需三思后行

　　“尽管广州是全国商贸批发的重要集散地之一，但商业零售业却落后于北京、上海等城市。”黄文杰认为，三个新城的规划建设，将会带动整个广州商业的变局与升级。而对于投资者来说，投资时机与投资选择大有不同。

　　王先庆认为，三个新城商业基础都不一样，珠江新城将会是高端的CBD商务区；广州新城有了广州南站的支持和亚运城的特色，更倾向于旅游时尚型购物；白云新城周边住宅楼盘较多，可能会更倾向于生活休闲型的购物消费。因此，在投资选择上，三城都有发展前景，投资者应该根据自己的投资实力和投资预期，进行筛选。

　　新快报记者采访发现，目前珠江新城一线步行街的商铺售价已经达到20万元/平方米，每平方米月租金尚在500元以下，投资回报率很低。

　　对此黄文杰仍坚持认为，三个新城中，目前可以投资的首选还是珠江新城。“商业运营要成功，跟交通、人流等因素息息相关，目前珠江新城的运营成本有所上升，但也是有实力的商家能够快速实现运营，打出品牌的良好时机。”

　　韩世同则持有不同的观点，他认为现在入市珠江新城已经太晚，价格门槛很高。“它更适合一些有实力的专业投资者或者机构购买，并且珠江新城本身的供应量也不是很大。我倒是觉得白云新城更有投资潜力。”

　　他认为，白云新城周边的商业人口已经具备一定规模，现在有了万达广场和五号停机坪的拉动，加上地铁的开通，未来的发展可以预见。更重要的是入市成本不高，更适合中小投资者选择。

　　对于开发定位尚不清晰的广州新城，目前仅有一个龙头的亚运新城项目。“亚运新城内的商业配套很完善，但定位还是服务于亚运城内，短期内难以形成辐射力，并且大部分面积还有待开发，没有人气就没有商业。”韩世同认为，广州新城的投资机会出现，还有待相关规划完善。

　　广州商业已经落后

　　广东省流通业商会执行会长黄文杰表示，广州商业对比北京、上海、深圳等城市，甚至一些二线城市，已经落后了。“从硬指标来看，广州百货品牌以前能够占据全国前十名，现在连前五十名都不到，实在有愧于千年商都的美誉；其次，零售企业内部经营的品牌，全国一线城市中，广州进驻的国际一线品牌最少，原因值得思考；再次，广州零售企业的发展，还是以本土发展为主。而像北京的王府井等企业已经迈向全国。”

　　他表示，三个新城规划的出现，代表了城市发展规划主导的格局，也将使商业发展从散乱性的自发走向更有序的发展。“有了规划，商业从自由发展走向有序的发展，以往广州商业网点分布不合理，商业资源重复浪费的情况将得到改善。政府的导引明确，也将吸引外来商业品牌的进驻，活跃广州商业市场。”

　　广州新城定位需清晰

　　“广州新城的定位、疆界都还不清晰。如果按照原计划，广州要打造海滨城市，属于广州新城的南沙无疑非常重要，整个广州新城未来的发展可以预见。但是，后来也曾一度要把南沙打造成重工业基地，如此只能说，广州新城很可能将是重工业基地的一个商住配套而已。”韩世同表示，目前广州新城的新项目，还只有开发近四分之一的亚运城，未来定位模糊。

　　“三城”对比

　　名称       规划面积       最初规划时间   规划定位      规划人口 地铁

　　珠江新城   6.19平方公里    1992年    中央商务区           17-18万   三号线

　　白云新城   12.83平方公里   2001年   广州城北的新文化中心  24万    二号线

　　广州新城   228平方公里     2001年   广州的都市副中心     ———     三号线东延线