后亚运时代广州商业版图改朝换代 “新三城”崛起 打乱“旧三路”鼎足垄断

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　  广州亚运会、残运会正在渐去渐远,1200亿的投资开始发生化学效应。

　　12月17日,广州白云万达广场正式开业,首日客流量突破30万人次,这是广州亚运前40个筹建的大型商业项目中,迄今投入运营的规模最大的一个。尽管比它规模更巨大的、总面积号称92万平方米的高德置地广场未能如期在12月5日亮相,但与之一街之隔的广州最具地标性的项目——西塔广州友谊国金店已在亚运会开幕后的第6天正式营业。而早前,广州最期待的重量级商家,全球最大零售商沃尔玛入穗的第一家门店已提前入驻番禺海印又一城。

　　这都还只是序幕。南都记者近日获悉,未来5-7年,香港新世界集团拟投资10亿美元在中国开设七个以“K11”为品牌的购物中心,其中广州项目将落户于同样由郑裕彤家族投资的广州东塔。华润集团也在广州四处选址,拟将旗下最高端的“万象城”城市综合体复制到白云新城或番禺。万达集团董事长王健林则透露,明年力争在广州至少再启动两个万达广场项目。

　　在天河路、北京路、上下九路“旧三路”主宰广州商业版图近20年后,随广州南拓北优中调规划崛起的珠江新城、白云新城、番禺新城“新三城”正在打破原有三足鼎立的格局,广州商业中心开始从集中走向分散。

　　珠江新城商圈:K11进驻东塔

　　以后消费者购物,不是非去天河路不可。

　　珠江新城定位为高端的CBD商务区,汇集大量五星级酒店和高档住宅,在一定层面上折射出这里将汇集广州消费能力最强的群体。而随着海关“第54号”令的出台,国内对奢侈品的需求越来越大,而珠江新城将会是这些大品牌落户的首选之地。

　　“未来广州商业的竞争,比拼的不再是硬件,而是思路和资源整合能力。”广州市新光商业集团总经理韦振杰表示,珠江新城商圈是政府一手打造,在交通、高端人流及地理位置上,是其它商圈无法比拟的。

　　目前,珠江新城的西塔、高德置地广场以及太阳新天地已引入本土的广百百货、广州友谊以及吉之岛等。南都记者近日独家获悉,新世界地产旗下高端的“K11”品牌随后有望进驻广州东塔。据悉,郑裕彤旗下的周大福集团2008年以2860元/平方米的底价报价,竞得广州东塔项目。“K11是郑裕彤的孙子、新世界地产太子爷郑志刚首次独当一面创办的全球首个文化艺术主题商场。”香港新世界地产有关人士透露,该购物艺术中心汇聚世界时尚品牌,其中65%的店铺更是首次进驻香港或设立旗舰店。

　　据了解,“K11”虽然是个购物场所,但它却被成功地包装为了世界上第一座“艺术商城”,其内部点缀着艺术家们的各种作品。它的加盟,无疑将使珠江新城有望形成不同的商圈氛围。

    一个项目撬动白云新城商圈

　　白云新城人口超过100万,周边住宅楼盘较多,定位是“城市副中心”和“新文化中心”。家乐福、卜蜂莲花、好又多、麦德龙等大型商场已抢入该区,“我们在广州的第四家分店将于明年1月初落户天河客运站。”卜蜂莲花内部人士向记者透露。

　　“一个新商圈的形成需要一定的时间,但现在,城市综合体与城市规划的结合正在改变传统的商业发展,其本身通过资源整合,就能带动一个商圈的发展。”韦振杰表示,这个速度是相当惊人的。

　　据悉,白云万达广场仅用了10个月的时间就实现满铺开业,大连万达商业管理有限公司常务副总经理、招商中心总经理暴雪松认为,18万平方米商业中心给广州万达提供了融入众多商业元素的空间。“和我们合作的商家超过5000家,万达集团此次在广州与其说是招商,不如说是选商。”据悉,万达电影城是该集团引入华南地区第一个全数字IMAX影厅；万达希尔顿酒店是全国希尔顿酒店品牌的旗舰店,面积达4.5万平方米,其酒店大堂和宴会厅面积均创广州纪录。万千百货、大歌星量贩KTV也是万达旗下产业,他们进入广州第一家店的定位都是全国旗舰店。另外,万达还发挥其资源优势,利用超过1万平方米的餐饮区,引入了20多个菜系和餐饮品牌；同时首次将沃尔玛购物广场带进了广州。

　　白云新城商圈正式崛起。随着五号停机坪的陆续开业,该商圈将进一步增强对周边的辐射规模。

    天河路:亚运后成中国第一商圈

　　不过,在广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫看来,天河路未来仍将是广州的第一大商圈,“这正如香港中环、铜锣湾、置地广场一样,天河路是商家必争之地。”

　　目前,以天河城为起点,仅天河立交至岗顶这段不足2公里的天河路两侧,就扎堆了天河城、正佳广场、中怡广百、维多利广场、购书中心、万菱汇、太古汇以及岗顶摩登百货等100万平方米的商业零售面积,形成全国独有、世界罕见的带状式MALL群。而随着时尚天河、宏城下沉式广场的竣工开业,其规模总量将超越北京王府井、上海徐家汇成为“中国第一大商圈”。

　　被业内称为“最老奸巨滑”的商家太古汇因种种原因开业时间一再后延。即便在对面同样烂尾多年的万菱汇开业后,太古汇依然没有准确的开业时间。“作为老牌的商业地产投资者,太古汇很明白,如果奢侈品市场没有成熟,贸然进入将影响企业的形象。从企业运作来看,太古汇一再推迟开业是一种策略,但如果是本土民营企业,估计已经破产多次了。”一位不愿透露姓名的商家向记者表示。

　　不过,本月初,太古汇终于给出了一个疑似明确的开业日期,计划在明年4月底开业。这意味着太古汇对广州日益成熟的奢侈品消费开始认同。据悉,太古汇目前已签订了40多个国际一线品牌,其中有18个国外一线品牌为首次进驻广州。这将为天河路成为第一商圈进一步奠定基础。

    番禺新城:代表广州的未来

　　但尽管如此,广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,番禺新城代表广州的未来。

　　“日前召开的广州建设国际商贸中心高峰论坛传递出了一个信息,就是亚运之后,未来相当长一段时期内,广州城市建设尤其是这次转型中的大量工业厂房退出之后,将转给商业地产,这是市委市政府已经明确给了说法的。”王先庆近日在“后亚运时代番禺楼市发展高峰研讨会”上表示,这给我们提供了思考空间,那就是广州城市发展布局的空间。广州南边东边都是布局工业,中间狭长的地带布局这么多商业,显然不适合于后工业时代的发展的。虽然广州有北优、东进、南拓这样的战略,但中轴线“往南走”是重心,番禺显然是代表广州的未来。王先庆认为,上下九、北京路是自行车时代,天河区是公交车时代,番禺将是汽车时代,而番禺迎宾大道、番禺大道商业区,也恰恰留出了大面积空地建设停车场,迎合了这种需求。

　　据悉,番禺新城目前规划已经包括了长隆商圈、万博商圈、南站商圈。天河城奥特莱斯、吉盛伟邦以及海印又一城等提前进驻。万达集团董事长王健林日前在广州透露,明年力争在广州至少再启动两个万达广场项目。而记者获悉,其中番禺项目已完成宏观环境分析报告。“华润目前也在广州选点,计划开设万像城城市综合体项目,其中包括住宅、商场、酒店等。”华润内部人士透露。而业内人士认为,符合上述要求的区域只有白云新城和番禺新城。

    观点

    消费改变带动商业改朝换代

　　新光商业集团总经理韦振杰

　　随着亚运1200亿的投资落地,广州交通实现了全速提升,机动车在市域范围的各重点发展区、重要节点进入高快速路网系统不超过10分钟,由任何一点进入高快速路网络系统不超过20分钟。

　　我们之前预计石壁火车站的开发周期可能很长,但现在城市快速交通的接轨,市场变化太快,我们预计5年内商圈有望成型。

     惠润商业地产经营管理公司董事长欧小卫

　　将来广州城市的布局,将形成出门上班、出门有商场、出门有绿地。商业中心将从越秀、天河两个集中地向各个分店分布。除天河、珠江新城、白云新城、番禺新城外,琶洲、白鹅潭、广州大道南、罗岗、黄埔都将借助交通的便利自成一体,形成不同档次、不同规模的分散的商业中心。