商业地产或将出现大洗牌

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    由于住宅受严控，再加上城市升级提速，最近两年，东莞商业地产掀起了继2003年以来的第二波发展高潮。但业界、学界人士也认为，目前，商业地产存在一定的泡沫，未来或将出现大洗牌。

    商业地产遍地开花

    联华国际是东莞第一条步行街——东城风情步行街的开发商。去年国庆期间，它开发的购物中心——星河城开业了，这是东莞目前最为高端的购物中心，同时容纳了ZARA和H&M两大国际服装零售巨头。

    东城风情步行街是2003年开发，星河城是2011年开业的。联华国际成为东莞商业地产发展一个缩影。

    在城市化进程加速的背景下，2003年，东莞商业地产掀起了第一波发展高潮，现在的地王广场、华南Mall、第一国际等诸多商业体便是在那个时期开发的。

    2010年迄今，由于住宅调控日益严厉，不少地产商纷纷转战商业地产，再加上城市升级的大环境，东莞商业地产掀起了第二波高潮。此次，万达、万科、宏远、富盈等开发商纷纷成为弄潮儿，其中万科、宏远等此前较少涉足商业地产。从区域来看，南城、东城、长安、虎门等区域最为热闹。

    目前，至少20个号称城市综合体的项目浮出了水面，估计今年推出市场的就有16个。

    上周五，万达在东莞的开山之作——长安万达广场奠基，该项目规划建筑面积约37.4万平方米，由大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、高档住宅等多种业态组成。

    去年，万达与相关部门签约，将投资150亿元在东城、长安、南城、虎门等地建设30万平方米—50万平方米的多个城市综合体。

    此前专注于开发住宅的龙头企业万科，在短短两年时间内，已经在东莞储备了5个商业地产的项目，其中，长安万科广场已经开盘销售商铺，并正在招商，此外，还有南城的万科大厦、厚街的万悦汇、松山湖的松湖中心和松湖汇。

    同时，富盈地产在大朗开发综合体项目——世界汇，宏远地产在南城开发综合体项目——康城广场。

    此外，虎门的地一大道、虎门国际购物中心等商业项目正在招商、销售中。城区的环球经贸中心、海德广场等写字楼正在热销中。

    据东莞中原地产研究中心相关负责人表示，2010年东莞商业地产迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地73.1万平方米，是2009年21.3万平方米的3.4倍。

    2010年，南城总部基地一期9块写字楼地块被万科、光大、嘉宏、新世纪等瓜分。今年，南城总部基地二期地块即将推出。与此同时，南城国际商务区已经进入实操阶段，首宗商业金融用地已经出让。

    购买热潮推高价格

    与开发热潮相比，商业地产也迎来了一股购买热，可谓交投两旺。

    据有关数据，2011年上半年，东莞商铺新增供应面积10.1万平方米，合计893套，而成交面积却高达36.6万平方米，合计1894套，按面积同比大涨135.2%，成交金额24.5亿元，同比增长72.0%。

    据东莞中原地产研究中心监测，2011年去年，非住宅（商铺、写字楼、车库）成交高达69.9%，同比增加了12.4%。其中，长安万科广场、万科紫台、中熙弥珍道等项目的商铺成交异常火热。

    由于成交火热，价格也水涨船高。2012年3月1日—4月15日，全市一手商铺的均价为19900元/平方米，比2010年3月—4月的12504元/平方米，大幅上涨了59.1%；全市一手写字楼的均价为9275元/平方米，比2010年3月—4月的7030元/平方米，大幅上涨了31.9%。

    在市区的西平—东泰板块，商业的热潮更加汹涌。由于住宅投资降温，商铺投资升温，再加上家乐福、彩怡百货、嘉荣SPA等商业品牌的进驻，片区商铺的价格疯狂上扬。二手中介称，金地格林小城此前售价两万多元每平方米的商铺，如今已经三万多元每平方米，涨了超过50%。

    而一手商铺中，天利中央花园高的已经卖到6万元/平方米，低的也要3万元/平方米。

    在东泰花园附近商铺，2010年的售价仅为3万元平方米左右，现在有人开价5万元，业主都不肯卖。

    租金与售价比翼齐飞。格林小城的铺租此前为70元—80元/平方米，现在已涨到120元/平方米。景湖时代城、景湖春晓的商铺租金也达到了80元—100元/平方米。中信商业广场临街商铺租金也达到90元—120元/平方米。

    商业地产应立足服务住宅

    在住宅调控加码的两年时间里，商业地产不仅在东莞，还在全国范围内掀起了一波热潮。是否商业地产真的可以成为东莞开发商的避风港？

    由于供过于求，在2003年东莞第一波商业地产热潮中诞生的诸多商业体，目前经营仍不甚理想，处于半死不活的状态。此轮热潮是否科学理性？

    “泡沫！”瑞峰置业副总经理姚丽军仅用此二字来形容东莞当前的商业地产开发。

    东莞理工学院城市学院管理系主任、教授罗余才说：“如果东莞产业转型加快，此轮商业地产的泡沫就少，目前来看，开发得太快，短期内还是存在泡沫的。”

    三正地产总经理刘光金说：“无论是在沿海还是在内地，现在商业地产的风险已经累积得很高了，投资回报率很低，很多人买商业地产只有一两个百分点，这种商业地产发展难以持久。三正地产以后还是以住宅开发为主。”

    万科在此轮开发中，力道甚猛，但是万科一再对外强调的原则是，商业地产开发是为住宅地产开发服务的。东莞万科新闻发言人、商用管理中心总经理高骏说：“东莞未来的商业地产，有一个大洗牌的过程。”

    金地集团东莞公司副总经理陈君斌说：“东莞的商业地产有乐观的空间，但东莞的商业地产不像香港，难以辐射周边城市，应该立足于自给自足。”

    广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆认为，东莞的消费模式类似于发达国家，都是在城镇内、社区内消费的，东莞应该立足于建为住宅配套的社区型中小规模购物中心，不要动不动就搞三四十万平方米的。“一个三四十万人口的城镇，搞三五个10万平方米以内购物中心就够了。”