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    新国五条收紧住宅调控，进一步刺激资金流向商业地产投资。万达开始快速扩容，其董事长王健林声称，将投资450亿，在广州萝岗、荔湾、从化建万达广场（楼盘资料） ，并在花都建万达旅游城，未来5-8年，万达将在整个珠三角地区建超过30个以上的万达广场；万科在试水商业地产三年后，2013年1月在北京成立万科集团商用地产管理部，将商业地产收编为正规军；而一些"外行"企业也开始涉足商业地产，娃哈哈集团董事长宗庆后表示，娃哈哈进入商业零售市场，打算走城市综合体模式，同时做规模经营和连锁经营。

广东商学院教授，广东商学院流通经济研究所所长王先庆（中）谈商业地产走势

    商业地产大规模入市，是否存在泡沫？在竞争越来越白热化的现状中，怎样做好商业地产？电子商务势如破竹，如何应对电子商务的冲击？

    国内商业地产还处在少年时期

    4月18日，广东商学院教授王先庆参加腾讯大粤房产楼市会客厅访谈时表示，目前来说，商业地产应该还处于少年期，尽管看上去一些局部区域或者某一些城市，可能商业地产的密集度过大，或者说同质化问题多，但不等于泡沫出现。商业地产跟中国商贸流通发展处于同步期，是因为中国商业发展的需要而带动商业地产，所以商业地产应该还有10~20年的发展前景，万达现在进来也不晚，娃哈哈进来也还不晚。

    尽管商业地产还处在少年期，但也有一些模式成型，但没有相当成熟的模式，大家都还在探索。除了万达以全产业链带动的城市综合体为形态，是给模式一个评价和说法外，其他都还不足以说“我是什么”，因为模式就是告诉别人，我是什么样的，或者我走什么样的路。

    发展商业地产 要找到空白

    王先庆认为，雅居乐、恒大等进入商业地产领域，一个盘比一个盘大，动不动就四五十多万方，在广东甚至全国都有，可以说这是一场运动，这些项目肯定有一部分会死掉，一部分生存困难，当然还有一部分是蓬勃发展，这些都是难免的。作为商业地产项目能否生存，能否多元化，这与一开始选择这条路如何，选择的位置如何有关，因为商业地产一定会形成大大小小的商圈，这些商圈的发展是有规律的，我们要尊重这种商业规律。

    另外，要有一种规划意识，因为一个区域的发展，取决于人口、消费水平等。我们城市需要什么商业地产是有一个容量限制的，超越边界就不是一个、两个的问题了，而是整体问题。我们要寻找边界，或者在边界之内空间还有多少。刚才讲几个项目都是百货主导型的购物中心，还有市场主导型、物流主导型。物流主导不行我们就找餐饮主导，像中华美食中心等，总之要找到空白，发展空间，才会轻松获得长远发展，而不是复制别人的做法，否则一开始就面临困难。

    电子商务之于商业地产 不是冲击是机遇

    王先庆在访谈中还表示，电子商务发展给商业地产发展带来机遇，这点值得关注，这种机遇体现得越来越广阔。电子商务不是凭空在天上发展，而是在地上发展，比如唯品会，那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心，10~20万平的在做，还要建全国最大电子商务体验中心，这就需要商业地产。白马市场以展贸为主，把专业市场变革成展贸和电子商务结合。实际上电子商务发展为商业地产未来的转型升级指明了方向，这是一个大机遇，更多线上线下的融合，理性和情感的融合，体验式消费在这里会有更大的平台，过去还非常粗糙，非常简单，购物中心就是购物中心，业态就是业态，没有什么融合，这一回就是更大的融合。

 

    商业地产将走向

    社区化、生活化、均衡化、主题化、连锁化

    谈到商业地产未来发展方向，王先庆表示，从未来周期角度来讲有5大方向：

    第一，认同他们所说的社区化，向3、4线城市下沉。

    第二，生活化，商业地产从零售、购物逐步向生活化转型，餐饮、娱乐、休闲、健身、文化等，这些功能的比重会越来越大，就好像一个社区生活。

    第三，均衡化，原来很大一块的城市，就像填空一样，在祖国大地上这里一个，那里一个，就形成网格化，商业地产的布局会逐渐变得均衡。

    第四，主题化，不会是同一样的，而是各种各样的主题型，非常明显主题型，你是奥克莱斯，还是什么乐园，或者什么品牌，会在很大范围内出现很多主题类的商业地产类型。

    第五，连锁化，品牌的连锁，像万达一样，不会什么人都可以在购物中心的江湖上一直混下去，肯定会出现洗牌，洗牌之后很多项目加入连锁，万达做200座、300座都可以，可能还会出现不同的类型。，还有展贸，红星美凯龙是一个，还有大型会展，广交会再开几个展馆，类似这种连锁化的，甚至还连锁到国外去，连锁化商业地产就会成为一种趋势。

    另外，王先庆认为，如果不从购物中心角度来看，广州做得好的商业地产就是海印集团，这才是广州商业地产的龙头。