微访谈

　　近两年，佛山的写字楼和零售商业市场面临大体量新增供应。据不完全统计，目前已有超过40个城市综合体在佛山落户，总建筑面积逾1481万平方米。不仅越来越多的开发商投入到了商业地产开发的浪潮中，佛山的不少投资者也对商业地产的发展前景非常看好。

　　商业投资产品价值该如何判断？产业地产、创意地产、养老地产等有何特色？国五条下，佛山商用物业将如何发展？5月22日下午，广东省商业经济学会秘书长王先庆通过微博和佛山的网友们一起聊“国五条下佛山商业地产的蜕变”，其中有不少精辟独到的见解，和广大读者分享。

　　@云端飞翔89：纵观佛山商业地产这两三年的发展，是否有些大跃进了？王老师，您怎么看？
　　@王先庆：佛山商业地产的确有点点大跃进的意味，但还可以接受。
　　
　　@德荣8297：您觉得投资写字楼跟投资商铺，哪个的收益更高？
　　@王先庆：根据佛山的产业特性和商业地产环境，除个别项目外，投资写字楼应该不如投资商铺吧。
　　
　　@ Aiguanguaner ：佛山商业地产现在发展面临的局限是什么？
　　@王先庆：两大局限，一是商业基础太弱，二是商业地产项目之间缺少联动和协同，效应有限。
　　
　　@alwayskitty：现在佛山做商业地产的多数都是非本地企业，佛山的本地房企应如何把握这样的机会？
　　@本王先庆：多合作，多交流，打破传统的思维模式。
　　
　　@Qing青的：未来几年的产业地产、创意地产、养老地产在佛山会有怎样的发展趋势呢？
　　@王先庆：要看产业发育成长的时机，就目前来看，创意地产在佛山还处于发育期，养老地产还处于萌芽期，有必要不断培育和开拓。而零售地产等，则相对成熟。
　　@小qi：商业地产区别于住宅房地产的优势在哪里？
　　@王先庆：二者的最大区别，商业地产往往是在一个商圈和供应链条中，能够分享商业成长和发展带来的价值，而住宅地产，它只遵循地产单方面的规律，纯粹基于房价的涨跌，因此，价值来源有很大的不同。 商业地产的真正生命力，源于产业的不断发展和演进，只要有新兴的产业成长，就会为商业地产提供巨大的机遇。
　　
　　@达强_LeeBell：年轻人在做商业地产投资的时候该注意哪些问题？
　　@王先庆：多向年老人的学习呗，注意所有必须注意的问题。
　　
　　@珊瑚海：请问王老师该怎样判断最佳投资时期？
　　@王先庆：应该看不同的区域、不同的业态的不同项目。常规情形下，在一个高成长区域里的新兴商业地产业态，在不违背商业演进规律的前提下，刚进入时，就是最佳时期。
　　
　　@艺术大意涂：请问您对广州哪个商业地产最赞赏？
　　@王先庆：广州的优秀商业地产项目不少，越秀地产、海印地产、高德置地、长江集团、雅居乐地产等旗下项目，以及天河城、正佳广场、中华广场等，都是优秀的商业地产项目。我们评价优秀的项目，不只是看规模大小，而要看回报率及持续的成长性。
　　
　　@super活动控：产业、创意、旅游、养老这些商业地产的分类中，是不是创意地产是最难经营的？
　　@王先庆：创意地产确实难经营，主要原因有二：一是缺人才；二是缺理念。许多人对创意及价值缺少基本的理解。
　　
　　@坚强的蘑菇lxy：未来佛山商业地产的发展方向是怎样的？未来养老地产有什么特色？
　　@王先庆：佛山商业地产的大方向，还是向订单化、自营化、专业化、品牌化、连锁化方向发展，过去的粗放式开发和经营必须尽快地提升自身素质，转型升级，不然，很难走得长远。至于养老地产、健康地产等，都有一定的发展空间。
　　
　　@子荣朱：广州限外对毗邻广州的佛山商业地产产生多大影响？
　　@王先庆：短期有点影响，但长期而言影响不大。进一步说，广州限外，确实把一部分佛山的消费力留下来，有利于佛山本地的区域性消费中心的打造。
　　
　　@西西730：佛山的商业地产是否有面临过剩的危险？
　　@王先庆：更主要的是，存在分布过于集中、业态过于趋向、定位过于同质等问题，而在文化地产、创意设计、教育地产、休闲地产等领域，都相对较少。近五年来，佛山商业地产的快速扩张，存在较严重的结构性失衡问题。
　　在局部的区域和个别业态，确实有过剩。整体上看，未来三至五里，也有供给过多的倾向。从目前的了解看，全佛山地区，超过10万平方米的项目，估计在70个左右，加上一起大型专业市场和商业街的开发，总供应量应该在500万平方以上。比过去三十年的总和还多。
　　
　　@一生一起2011：新国五条的出台对老百姓购房会有哪些影响？
　　@王先庆：国五条说得很多，其实理解起来很简单，就是十个字“问责、限购、供地、保障、监管”，这五条，除了第二条限购有点“吓人”外，其他四条其实都难以见到实效，因此，对于一般的企业和个人来说，几乎可以不必太当回事。
　　
　　@爱佛山最好玩：日前有报告出炉，佛山无论宜商环境还是经济竞争力都进入了全国前十。那是否说明现在对佛山商业的市场容量的担忧是多余的呢？
　　@王先庆：宜商环境进入前十，并不等于商业地产的容量提升。“宜商”是一个广义的概念，商业地产只是其中的一个方面。而商业地产的影响因素则是另一个组合。受当地的人口、经济实力等约束，就近期的市场供应量和消化能力看，部分区域，尤其是千灯湖片区和季华路区域，扩张就相对过快了些，节奏上应该有所缓和才好。
　　
　　@焦糖狐狸Volpe： “大狮山”势头强劲，请问日后佛山的商业地产会不会出现西移现象？
　　@王先庆：我也关注这个问题，大狮山确实会改变整体佛山地区的商业布局，对于佛山产业的西移和商业地产的西移，肯定会有推动作用，并带动三水、高明商业地产的发展。
　　
　　@迷途小餻羊：这几年，佛山的商业地产遍地开花，很多业内人士都觉得佛山这一块还有很大的发展空间，除了广佛同城的推进，还有哪些因素是推动着整个佛山的城市化以及商圈发展和成熟呢？
　　@王先庆：通常情况下，商业地产投资考虑的因素主要有五大类：一是区位环境；二是购买力和市场容量；三是企业自身的投资能力和经营能力；四是竞争环境；五是产业环境。当然，具体的项目得具体分析。
　　
　　@青v春V：广州的商业地产已经非常成熟，佛山才刚刚起步，请问广州哪些商业地产模式是值得佛山借鉴和学习的呢？
　　@王先庆：相比于广州商业地产的成熟度而言，佛山的商业地产发展确实是刚起步，但这种起步，却是高起点、高速度，因此，有必要借鉴广州的经验教训。经验上讲，就是要有理性，不宜一哄而上。教训上讲，就是要有规划，合理地布局和分工。