为什么要以北京路商业步行街为主轴构建国际商贸旅游中心？答案很简单就是因为那里有一个北京路商业步行街。如果没有北京路商业步行街，国际商贸旅游区的议题就无从谈起，北京路商业步行街是北京路国际商贸旅游区的核心。

    现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型，是城市活动的主要公共场所。广州商业街的发展有着悠久的历史，商业文化在商业街上得到了集中体现。商业街是商业网点主要集中分布的地区，是保持商贸流通业、旅游业持续发展的重要力量。广州的商业街主要有历史上形成的城市中心区和城市区域中心的商业街，专业商品街和服务性商业街，旅游观光休闲街和室内商业街等四种类型。广州现在得到公认、人气最旺的特色商业街有10条，这10条特色商业街分别是越秀区的北京路步行街、白云区的饮食文化长廊，状元坊饰物精品街、文德路岭南字画街，海珠区的江南大道婚纱礼仪街、沿江西路酒吧风情街，荔湾区的上下九步行街、华林玉器街、荔湾美食城、长堤酒吧风情街。

    广州商业街的发展表现出网点集聚密度高，类型呈现多样化，购物环境日益改善等特征。

    广州主要商业街的商业网点高度密集，如北京路、上下九路等商业街临街商店的密集程度几乎接近100％。即使是辐射范围较小、档次较低的商业街，商店密集程度也在70％以上。

    广州商业街多样化的特征很明显。在商业街各种类型的商店比较齐全，既有面积仅为数平方米的小店铺，也有数千甚至上万平方米的大中型商厦；既有各种装修豪华、价格昂贵的专卖店、特许经营店，也有各种价格低廉的服装、日用品售卖店；既有单体商铺，也有连锁经营的商铺。可以说，广州商业街在商业网点的业制、业态、经营形式、经营内容、空间表现形式等均呈现出多样化特征。

    随着广州城市的更新改造，特别是开展“一年一小变、三年一中变”后，商业街加快发展速度，休闲与娱乐设施、坐椅、公厕、停车场、环卫等配套设施正在不断完善，与商业网点有机地融为一体，成为商业街不可或缺的重要组成部分。通过建设和改造升级后，以北京路步行街、上下九路步行街为代表的商业街的购物环境正日益改善。近年来，由于城市边缘地区、新城区大型零售商业网点异军突起的压力，以及旧城改造的推动，广州商业街的改造和建设力度进一步增强，商业街的环境因此得到显著改善，客流量、成交额、吸引力、辐射力都有不同程度的提高。

    在这十条商业街当中，最具代表性、最具广州特色、最具商业价值的当属北京路商业步行街。规划中的北京路国际商贸旅游区从地理上说是北京路商业步行街的空间延伸，从作用上说是北京路商业步行街购物的功能延伸，从传统上说是从广州市民文化到域外国际文化的文化延伸。

    在关于北京路国际商贸旅游区的规划设计中，始终要把握的一点就是：北京路商业步行街既是这个国际商贸旅游区的地理核心，更是这个国际商贸旅游区核心竞争力的集中体现。在规划中的北京路国际商贸旅游区，北京路商业步行街从地理位置上好比明月，国际商贸旅游区的其它元素好比星星，要形成众星拱月之势，星星不能遮盖了月亮；在国际商贸旅游区的诸多功能中北京路商业步行街的购物功能虽不应一枝独秀，但是应该在“百花丛中最鲜艳，众香国里最壮观”。假如国际商贸旅游区扩张的结果是稀释北京路商业步行街的核心功能，那么扩张以后的北京路国际商贸旅游区不仅不会按设计者的主观愿望成为被广州市民和外来旅游者追捧的对象，反而有可能因国际商贸旅游区的庞大与繁杂而望而却步。

    所以，在我们的规划中强调“延续北京路千年古道的历史传承”和“以北京路商业步行街为主轴”是非常重要的设计指导思想，在北京路国际商贸旅游区的开发与建设中千万不能背离这一思想。

    二、如何以北京路商业步行街为主轴构建国际商贸旅游区

    1．进一步完善北京路商业街的功能，充分提升其商业价值。

    进一步完善北京路商业街的功能，充分提升其商业价值，“是构建充满生机活力的北京路国际商贸旅游区”的首要问题。

    传统商业街的老化几乎是所有城市的商业中心都面临的最为严峻问题。外部道路狭窄，无法满足如今庞大的车流量，导致交通堵塞，最终影响到商场的人流量以及消费者的消费倾向。随着人们生活水平的提高，私家车保有量急剧上升，停车问题日益成为国内商业发展的瓶颈，而传统商业中心恰好在停车上一直是一个空白，如果停车无法良好的解决，将加速传统商业的衰退。商业的建筑外观在经历了几十年的风吹雨打过后，呈现出了明显的沧桑与老迈，它们已经不在扮演城市风景的角色，相反，甚至影响到了城市的市容。传统商业街的规模太小，无法体现现代商业的休闲购物环境，也无法满足消费者日益增大的购物欲望，无法构建“一站式”购物平台，很难和其他新兴的业态抗衡。随着经济的发展，消费群体的日益年轻化，消费结构的日益高级化，造成传统商业街在零售业态、商品组合、营销模式等方面离消费者的真正需求越来越远。

    另外，传统商业街业态单一，内部竞争过大。目前国内的城市商业街所经营商品大都与传统百货极为相似，不外乎服装、鞋帽、珠宝、眼镜、手机、电器等大众商品。商业结构相对混乱，缺乏较为明确的商业定位，严重雷同。国内一些大城市和国外的发展经验表明，消费者对餐饮、娱乐等服务、体验类商业的潜在消费需求非常之大。因此，若以传统百货商品的零售为主，根本无法吸引消费者的潜在需求，只会造成内部各商家的恶性竞争。

    对商业街的发展来说，有一个重要的问题必须引起各方人士的注意，这就是商业步街的“黄金长度”。北京市有一个值得借鉴的案例，那就是从2003年就开始构建的东起崇文门外大街磁器口，西至前门大街珠市口，全长1.8公里，总建筑面积达到30万平方米的北京崇文区商业步行街。时至今日这条 “第二条王府井商业街”并没有像预想的那样“火起来”。这其中的原因很多，除了这条规划中的步行街与前门大街商业区和大栅栏商业步行街太过接近之外，最主要的原因是1.8公里太长，远远超出了商业步行街的“黄金长度”。从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。北京的王府井、天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，香港的通菜街、美国的第五大道、莫斯科的阿尔巴特街、日本的银座……相当多的大城市，其著名的商业街长度都大致在600 米。北京前门的大栅栏长度只有295米，有些所谓绵延数公里的商业街其实都是分段的。当然，究竟商业步行街的“黄金长度”多长为宜，仁者见仁，智者见智，但绝对不是越长越好。在超过600米（1.2华里）一条街上，顾客在购物参观的时候会觉得累，商业企业的效益将会受到极大的影响。

    大都市商业街必须具有强烈的集客效应，集客效应有必须依托于一个旗舰店才能够形成。无论这个店是大型百货店、大型超市或者购物中心，必须具有较大的规模和得到广大消费者认可的的知名度和美誉度，因此成为该商业街的地标。根据对商业街的研究分析，旗舰店位置一般应处于商业街黄金分割的位置，即在商业街的0.618的点上。大家是否注意到，广百正是处于现在的北京路商业步行街的黄金分割点上。如果北京路进一步的发展丝毫没顾及这一黄金分割定律的规则，或者没有设计在延伸以后的商业街的新的黄金分割点上布局新的旗舰店的话，扩张以后是否能产生预期的效果，还是要拭目以待的。

    2．厘清国际商贸旅游区内各种功能发展的逻辑关系。

    我们可以设想一下“老广州”为什么要逛北京路，而外地游客又为什么要去北京路？粗略的分析就可知老广州主要为了购物，外地和国外的游客可能同时被购物的方便和北京路区域内的文化旅游资源所吸引。北京路是购物天堂，这是北京路国际商贸旅游区最突出的卖点。

    商旅互动是商业街发展与旅游业发展取得双赢的法宝。购物和旅游观光促进了商业街的发展，商业街的发展创造和开发了旅游资源，而商业街的发展也要依托旅游业争取广州市以外的包括国际的客源。这样不仅可以有效地集聚人气，还可以更好地展示城市风貌特色和改革开放先行一步的窗口形象。

    但是这里仍存在一个发展的时序。我们可以回顾一下北京路究竟是以其商业聚集效应而闻名于世呢，还是因为其人文资源而被国内外的人知晓呢？现实显然是前者而不是后者。“广州北京路”这个概念给与人们的信息，首先是繁荣的商业和方便的购物，其次是文化，然后才是旅游,最后才是商务和贸易。在规划和设计北京路国际商贸旅游区时，始终不能将这一重要的发展时序置诸脑后。

    3．尊重传统，塑造特色，树立形象。

    根据广州岭南城市特点，既注重静态人文资源的保护，又注重动态人文资源的开发，在空间格局、建筑外观、商品展示等方面保留独有的岭南城市的特色，凸显岭南风情的文化。在商业街的开发中，是否尊重商业传统，是一个很重要的问题。今天著名的商业街，都有自己的历史成因，如上海的南京路、北京的王府井，从形成的历史看，都不是政府意志的体现。政府的主要作用是为商业街服务，即从政策等方面进行扶持，而不是过多过细的干预。商业街的形成，几乎都是自发的，如果按照政府规划，强制在某个区域形成商业街，其成功的概率很小。
   
    北京路“千年古道”是极其宝贵的传统资源，是广州越秀“千年商都”最确切的印证。但是如何充分挖掘这一宝贵资源蕴含的无穷价值，如何将“千年古道——千年商都——北京路商业街”密切相连，还需要精心的研究与策划。当然传统也不是与生俱有的，讲传统并非因循守旧。昨日的创造，今日的积累，就是明日的传统；今日的创造，明日的积累，就是未来的传统。北京路需要创新和发展，不创新就会弱化竞争优势。但是毕竟这里是老城区，如果在这里照搬城市新区（如天河商业区和珠江新城商业区）的发展模式，就可能出扬短避长的偏差。所以，如何在保持传统与创新发展上寻求一个适度的平衡点，应该成为北京路国际商贸旅游区发展战略的要点。

    以北京路商业步行街为主轴，“打造集购物、旅游、文化、休闲等诸功能为一体，具有国际知名度的商贸旅游区”。这是充分利用北京路商业步行街资源，提升北京路商业区整体功能的很好的设想和规划，其定位是科学的，是合乎发展逻辑的。但是这里仍存在一个形象定位的问题。所谓“定位”，从市场营销学来讲并不是“找准方向”的意思，“定位”的本意是确定有别于竞争对手的和有别于其他同类的独特的市场形象。
 
    我认为“北京路国际商贸旅游区”作为一个规划的概念绝对是准确的，但是作为一个形象的概念，作为一种可以传播和易于传播的品牌概念，不大容易被更多的消费者接受和记忆，甚至容易被一般的老百姓误解。所以，我建议在制定规划和讨论问题的时候，尽管用“北京路国际商贸旅游区”这个概念。但是作为一种形象定位，在对外传播时，它的品牌仍然是“北京路商业街”。当然此“北京路商业街”非原来的“北京路商业街”，它现在已经成为整体功能丰富的“北京路国际商贸旅游区”了。

    4．强化竞争意识。

    社会在进步，城市在发展，城市化的进程在加快，新的城市商业中心在不断产生。因此，在做商业发展规划时必须强化竞争意识。以南方大厦为旗舰店的西堤商业区之所以繁华不再，不完全在于高架路破坏了那里的风水，主要原因是随着广州城市的发展，城市商业中心发生了转移，而当时没有人出来面对市场竞争发生剧变的严峻态势认真研究应对的策略，其结果是让广州的老百姓失掉了闻名遐迩的南方大厦，而且出现多米诺骨牌效应，其影响波及整个荔湾区。

    越秀区预见到这种竞争态势的变化而未雨绸缪，力图高屋建瓴地解决竞争优势弱化的危机，摆脱发展困境，这是非常值得称道的。正因为如此，在寻求北京路国际商贸旅游区的发展思路时，一定要将其放在广州和珠江三角洲大市场的竞争格局中做认真的思考。比如，广州市“南拓、北优、东进、西联”的战略究竟对北京路国际商贸旅游区的发展有哪些影响，广州其他城市商业中心如天河商业区、上下九商业区的发展对北京路国际商贸旅游区会产生哪些竞争，新的珠江新城的商业发展是否会对北京路国际商贸旅游区形成潜在的竞争，新的超大型购物中心的兴起是否会改变广州市的商业布局等等。这些都是很现实很严峻的问题，我们不能闭门造车。

    同样不能忽视内部的竞争。在整个国际商贸旅游区的范围内，功能区如何分布显得特别重要。在原来商业步行街的范围内，通过市场竞争自然淘汰，业种和业态已经形成了比较合理的分布。在扩大范围里，一定要力避“同质化”，不能因为人为的摆布，首先造成“内耗”。

    还要谨防按房地产业方式炒作商业街。商业地产的确在引领商业的发展，这是一个新的问题，新的动向，地产商为了开拓新的市场和追求新的利润来源，从住宅地产转到商业地产，对推动商业繁荣以及农村城市化做出了应有的贡献。但是地产商如果把经营住宅地产的经验照搬到商业地产方面，也会产生不少负面作用，会助长虚热的炒作之风。这里有一个重要的原则问题：是为服务而建设商业街呢，还是为了开发而建设商业街？还是两者的统一。烂尾楼是城市的疮疤，一片烂尾的住宅的恶劣影响远不及烂尾的商业街的影响更大、更恶劣。所以在筹划商贸旅游区的建设与发展时，不能把任务只推给地产商，建筑规划必须为商业规划服务，成熟的商家是发展商最好的老师。商业经营者必须介入商贸旅游区的前期规划，商贸旅游区的发展尤其要防止炒作之风。