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    2008年7月30日，《中国（东莞）商业步行街高峰论坛》在东莞会展国际酒店举行，中国商业经济学会副会长、广东商业经济学会会长、广东商学院华商学院院长徐印州教授在论坛上作了“城市商业街建设之我见”的演讲。

 

    案例1：世界十大著名商业街

    巴黎香榭丽舍大街、维也纳克恩顿大街、 柏林库达姆大街、伦敦牛津街、纽约第五大道、蒙特利尔地下城、莫斯科阿尔巴特大街、东京新宿、新加坡乌节路、首尔明洞大街。

   案例2：迎奥运，北京最近落成9条特色商业街。

    留存古都风貌、再现北京风情

    经过两年的改造提升之后，北京市的9条特色商业街竞相亮相，成为了北京新的个性化符号，为北京市民和奥运期间的来京国内外游客提供全新的商业感受——南锣鼓巷、南新仓、烟袋斜街、红桥市场、世贸天阶、秀水街、观音堂画廊街、北京古玩城、潘家园旧货市场。

    商业街与步行街

    什么是商业街？商业街就是立起来的购物中心，购物中心就是放平的商业街。
    商业街是集零售、批发、餐饮、娱乐、银行、邮电等服务于一街的商业业态。
    商业街包括商业步行街、专业街（如饮食一条街、批发一条街等）、特色商业街等。

    商业街与城市发展
   
   商业街应成为一个城市的经济地理核心，城市地标。
    东莞城市发展的特点——众星拱月的城市带格局，发展前景类似美国的洛杉矶。因此，不能按传统思路来规划东莞市的商业步行街。
    东莞的商业步行街分三个类型——传统的商业步行街、中心城区的商业步行街、各镇的商业步行街。

    东莞三个类型的商业步行街可作如下区分——

    传统的商业步行街——莞城迈豪街步行街。
    中心城区的商业步行街——莞城市桥河商业步行街、莞城香港街步行街、南城富民商业步行街、万江区欧陆风情步行街、东城区东城风情步行街、东城区愉景风情步行街。

    各镇的商业步行街——虎门步行街、石龙镇长塘步行街、石龙镇汇联步行街、茶山镇怡华路步行街、石碣镇腾龙.新天地商业步行街、寮步镇东方商业步行街、常平镇国际风情步行一、二街大朗长富步行街、塘厦三正休闲步行街、塘厦三阳时尚坊步行街、凤岗雁田商业步行街（丰田坊）、清溪金阳商贸步行街、长安中惠山畔风情步行街、长安锦厦商业步行街、厚街阳光商业城步行街、石排镇利丰商业步行街、横沥镇苏豪步行街、横沥镇双龙舫步行街、桥头镇三正步行街。

    商业步行街的“黄金长度”

    从商业街的普遍规律看，商业街的“黄金长度”大约在600米左右。

    北京的王府井、天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，香港的通菜街、美国的第五大道、莫斯科的阿尔巴特街、日本的银座等……相当多的大城市，其著名的商业街长度都大致在600 米。北京前门的大栅栏长度只有300米左右，有些所谓绵延数公里的商业街其实都是分段的。在超过600米（1.2华里）一条街上，顾客在购物参观的时候会觉得累，商业企业的效益将会受到极大的影响。同时，商业街的商业要素将被稀释。

    大都市商业街的集客效应必须依托于旗舰店

    无论这个店是大型百货店、大型超市或者购物中心，必须具有较大的规模和得到广大消费者认可的的知名度和美誉度，因此又成为该商业街的地标。
    其位置一般应处于商业街黄金分割的位置，即在商业街的0.618的点上。广百正是处于现在的北京路商业步行街的黄金分割点上，王府井大楼在王府井大街也是如此。

    商业街的商业价值与文化价值

    商业街究竟是以其商业聚集效应而闻名于世呢，还是因为其人文资源而被世人知晓呢？现实显然是前者而不是后者。

    商业街这个概念给与人们的信息，首先是繁荣的商业和方便的购物，其次是文化，然后是旅游,最后才是商务。旅游资源的价值逻辑则是文化价值——商业价值。在规划商业街的发展时，始终不能将这一重要的逻辑和发展时序置诸脑后。

    尊重传统，塑造特色，树立形象

   在商业街的开发中，是否尊重商业传统，是一个很重要的问题。今天著名的商业街，都有自己的历史成因。上海的南京路、北京的王府井，从形成的历史看，都不是政府意志的体现。政府的主要作用是为商业街服务，即从政策等方面进行扶持，而不是过多过细的干预。商业街的形成，几乎都是自发的，如果按照一厢情愿的规划，强制在某个区域形成商业街，其成功的机会很小。
在保持传统与创新发展上必须寻求一个适度的平衡点。昨日的创造，今日的积累，就是明日的传统；今日的创造，明日的积累，就是未来的传统。

     案例3:广州市北京路商业街的规划概念与品牌

     “北京路国际商贸旅游区”作为一个规划的概念绝对是准确的，但是作为一个形象的概念，作为一种可以传播和易于传播的品牌概念，不大容易被更多的消费者接受和记忆，甚至容易被一般的老百姓误解。在制定规划和讨论问题的时候，尽管用“北京路国际商贸旅游区”这个概念。但是作为一种形象定位，在对外传播时，它的品牌仍然是“北京路商业街”。
     商业街就是商业街，不要赋予它太多的内涵。

     必须给商业街起个响当当的名字。

    商业街建设必须具有品牌意识。商业街必须有品牌。而东莞缺少有名气的商业街或步行街。

    商业街的发展必须强化竞争意识

    社会在进步，城市在发展，城市化的进程在加快，新的城市商业中心在不断产生。因此，在做商业发展规划时必须强化竞争意识。

    案例4：广州市西堤商业区为何繁华不再？

    以广州南方大厦为旗舰店的西堤商业区之所以繁华不再，不完全在于高架路破坏了那里的风水，主要原因是随着广州城市的发展，城市商业中心发生了转移，而当时没有人出来面对市场竞争发生剧变的严峻态势认真研究应对的策略，其结果是让广州的老百姓失掉了心目中的的南方大厦。闻名遐迩的南方大厦衰落，西堤商业区从此繁华不再。

     谨防按房地产业方式炒作商业街

     商业地产的确在引领商业的发展，这是一个新的问题，新的动向，地产商为了开拓新的市场和追求新的利润来源，从住宅地产转到商业地产，对推动商业繁荣以及农村城市化做出了应有的贡献。但是地产商如果把经营住宅地产的经验照搬到商业地产方面，也会产生不少负面作用，会助长虚热的炒作之风。

    这里有一个重要的原则问题：是为服务而建设商业街呢，还是为了开发（GDP）而建设商业街？还是两者的统一。