大珠三角将现第二个“天河城”

     天贸(集团)股份有限公司董事长禹来诠释“天河城模式”

     “珠三角MALL交响曲”之MALL经营

     引子

     “谁说中国没有赚钱的MALL，至少天河城已进入稳定赢利期，”天贸(集团)股份有限公司董事长禹来语出惊人，以天河城当年赢利秘笈一举粉碎了“中国MALL不赚钱”的谬论。
     据悉，作为珠三角MALL界最早的实践者和探寻者，天河城在某种意义上已成为后来造MALL人必定朝拜的“圣地”——以8.4亿元股本金、举债9000万美元，建成了商场部分总造价达12亿元的天河城广场。经过十年发展后，天河城终于以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报赢来了让同行艳羡的赢利曙光。

     自建开发、产权统一

     南方都市报(下称“南都”)：MALL的巨大赢利前景是吸引无数开发商投身其中的最大诱惑，您认为作为一个赚钱的MALL要必备哪些要素？

     禹来：这牵扯涉到诸多因素。首先，选址是重中之重；其次，投资者是否有足够实力，反映在投资目标、资金实力和管理团队方面，必须对自己有很好的考量；其三，包括市场、规模、商户组合和收益在内的项目定位要考虑周全。

     南都：对于外界统称的“天河城模式”，您如何诠释？

     禹来：对MALL来说，从开业到运营是一个非常艰难的过程。而“天河城模式”即坚持自己建设开发，保证产权统一的前提下经营，我们将之总结为“一寸定律”——“一寸不能卖，一分不能缺”。在漫长的“慢热”过程中，天河城也有过卖店铺以避免资金链断裂危机的时期。但最终母公司及时追加投资，保证天河城自有资金比例一直在50％以上。其次，天河城一直坚持MALL这一新型业态。其三，保证管理团队的强大和创新。

     中国MALL短缺的是管理

     南都：什么因素阻碍了中国MALL的良性发展？
     禹来：中国MALL发展主要受观念、资金、管理三大瓶颈制约。一般认为资金是制约MALL发展的关键因素，因回收期动辄六七年，投资动辄一二十亿。而我认为，中国MALL发展资金并不短缺，短缺的是观念和管理。商业地产商主要应是通过内部经营管理和物业增值来达到赢利，而现今许多MALL投资商走的是卖铺的地产经营方式，导致在MALL建设初期屡屡忽略管理，以致身陷“一卖就死”的泥沼。
     南都：您反复谈到“只租不售”原则，这是MALL良性发展的关键吗？
     禹来：我不敢说它是良性发展的必备条件，但天河城一直坚持“只租不售”原则，这样我们可以根据实际情况调整租金。从开业至今，我们的租金收益增加了5.65倍，年均报酬率达到11.23％，终能迎来赢利的春天。此外，目前国外MALL还通常采用“出售返租”的资金回收方式，即MALL建成后就以类似于信托的形式卖给租赁公司或是某些基金，然后再返租回来。但在国内，由于资本环境等多方面因素，出售即是卖给分散的自然人。中国式的多业权方式由于租金最大化的目的而变得难以组合，从而增大了管理的难度。

     MALL热在于布局不合理

     南都：怎样看待珠三角MALL现状以及今年以来国家四部委的连续三次彻查MALL热？
     禹来：珠三角MALL的发展在两个层面上不太理想：一是产业布局不理想；二是规模数量上不理想。今年国家四部委针对MALL的发展现状先后进行三次调查，并将之列入宏观调控之一，对MALL良性发展非常必要。我认为，MALL热并不是自身行业过热、数量过多，而是产业布局不合理的问题。应该说，MALL业态生命力强，且是一种固定资产投资和土地附租物连在一起的投资形态，相对外资而言，本地企业占非常大的优势。
     南都：您认为应从哪些方面规范MALL？
     禹来：现今MALL行业发展不规范，主要体现在：借MALL之名义圈地、行房地产开发之实；MALL布局不符合当地经济发展规律。目前，国家主要是从银行贷款安全和土地使用上来对MALL加强宏观调控，防止其走上当年“高尔夫球场”发展之路。我认为，除宏观调控外，国家可通过要求MALL开发商自有资金要有相当比例以及MALL不能拆零卖等方式，有效遏制MALL投资热。有了前期这样的市场风险，MALL投资商自然会把重点放在MALL经营上。
     5－10年内再建多个“天河城”
     南都：天河城自1992年创建至今，好像最近一年才有了扩张的冲动？
     禹来：这有一个历史原因，天贸集团母公司经历了从“还债求生存”到“经营谋发展”的过程。现今，我们提出的目标是在5－10年内再建多个“天河城”。这种对外扩张主要采用三个方式：一是自主自建，即“天河城模式”；二是整体租赁，然后自己开发经营；三是并购现有或有开挖潜力的MALL；四是输出品牌管理。预计在明年内，大家能在大珠三角看到第2个“天河城”。

     旁边报道

     天河城百货和吉之岛发挥优势

     主力店助推天河城发展

     “天河城能走到今天，无疑依赖于主力店的大跨步发展；而主力店规模效益的提升，更是离不开天河城这一逐步完善的载体。”在中国购物中心国际论坛第二届年会上，参与了天河城开发经营全过程的天河城百货有限公司董事长黄启宁首次袒露天河城百货的成长历程。

     自办主力店配合资源调配

     8年来，天河城百货销售额年均增长22.7％，吉之岛年均增长约13％。

     对于自办主力店的益处，黄启宁认为，除帮助MALL度过开业之初的艰难时势外，自办主力店让天河城的自主权发挥到了极致——可以进行不同业态的选择，也可以更加配合天河城的资源调配。总之，自己的孩子怎么养都行，更大的自由度带给MALL和主力店的是大跨步发展。

     主力店之间采取错位经营

     同时，黄启宁认为，天河城和主力店经营中最重要的是处理好百货与品牌店的关系、主力店之间的关系以及主力店与购物中心的关系。

     黄启宁透露，目前天河城的主力店天河城百货和吉之岛采取的是错位经营，这种有利于二者互补的局面也是在不断探索中完成的。比如最开始天河城百货也有冰冻食品等与吉之岛重合的商品，后来发现销售状况不好，就及时取消了。

     通过不断的改进和调试，天河城百货从1996年2.4亿元的销售额发展到2003年的9.6亿元，而今年预计销售额将达到11亿元以上。

     黄启宁还透露，在天河城内部充分挖掘后，天河城百货下一步发展将走出天河城。