天河城10年前曾经在国内创造了一个“天河城现象”，10年后，却欲在商界制造另一个“天河城模式”——日前，天河城（集团）董事长禹来对时报记者表示：“我们在东塔盖了一栋45层的超甲级写字楼，没找银行借一分钱，而且全部都只租不卖；接下来我们还要在西塔建一座38层的五星级酒店，估计也不用贷款！”
1996年8月建成的天河城，可谓是创造了中国Shopping Mall的一个奇迹。在进入第10个年头后，今年天河城开始了更大的动作——东家“天贸集团”更名为“天河城集团”，牵手喜来登打造五星级的粤海喜来登酒店，投入5000万“大变脸”……天河城成功的秘密在哪里？今后天河城又将怎么变？带着这些问题，时报记者独家专访了广东天河城（集团）股份有限公司董事长禹来。
投资５０００万元二次装修
记者（以下简称“记”）：您曾提出天河城要“大变脸”，为什么要变？天河城将怎么变？
禹来（以下简称“禹”）：天河城将在今年8月迎来10周岁的生日。这几年来虽然天河城一直在不断调整，但给人的总体感觉是变化不大，特别是功能和感官上都趋于陈旧。如今随着市场发生巨大变化，购物中心同行之间的竞争日益激烈，天河城也到了该“大变脸”的时候了。
硬件方面，首先是通过建酒店和写字楼完善购物中心的功能，天河城东塔45层的超甲级写字楼粤海天河城大厦将于今年投入使用，而西塔38层的五星级酒店粤海喜来登酒店计划于2008年开业。这也意味着天河城广场将从单体购物中心向酒店、写字楼、购物中心“三位一体”的综合商业地产转变。其次，天河城还将投资5000万元进行全面的二次装修。此外，天河城还在全国首次提出了建设绿色购物中心，改善商场的空气质量，提高消费的舒适程度。
软件方面，天河城将实施品牌统一战略，并逐步调整商场内的租户结构，升级软件管理以增强与客户的战略伙伴关系。明年底之前市民可看到崭新的天河城。
引入高端品牌控制人流量
记：如今很多购物中心都在为聚集不到人气而烦恼，但您之前曾在公众场合表示过，现在天河城最头痛的事是怎样削减人流，这也令许多国内外专家对天河城的经营“难题”感到不可思议。那天河城为什么要削减人流？
禹：天河城平均每天的客流量都在30万人次以上，而节假日的最高日客流量甚至超过了80万人次，这使得营业面积有限的天河城显得非常拥挤。人流密度过大，必然是以牺牲环境为代价的，因此我们希望能适当削减高峰期的人流，以改善购物环境，提升服务质量。
记：商场是不可能拒绝顾客进场的，那天河城将采取什么办法削减人流？
禹：当然，人流量是无法控制的，但我们可以通过不断引进国际国内的知名品牌、提升商场内的品牌来调整消费者的结构。如去年我们在一楼引进了万宝龙、施华洛世奇、帝陀、劳力士等国际品牌后就发现，不具备一定消费能力的顾客一般不会光临这些商店。因此只要我们能继续让租户、品牌高端化，久而久之人流结构就会发生变化，高峰期的人流自然也就会降下来了。
错位经营提升商铺档次
记：去年，与天河城并称为“双子星”的正佳广场在天河城隔壁开业了，而素有商业地产泰斗之称的香港太古地产进军广州的第一个商业项目——太古汇，也在距正佳广场百米之处如火如荼地建设中。今后短短的天河路上就将出现三个购物中心，天河城将怎么面对同行间激烈的竞争？
禹：商业不怕扎堆，最怕的就是每家购物中心的功能、租户都出现雷同，天河商圈里如今虽然竞争非常激烈，但如果能实现错位经营，还是能将商圈越做越大。为了避免同质化竞争，天河城已主动作出调整，将原来的定位提升，争取成为一个中高档购物中心，并与周围其他购物中心构成一个错位经营。
地铁可缓解交通阻塞
记：错位经营是一个主观因素，然而大型购物中心不断进入天河商圈，可能导致这里交通阻塞日益严重，这却是一个客观问题，也可能阻碍天河商圈的进一步发展。那天河城在交通方面是怎么考虑的？
禹：天河城作为商圈里的其中一个商家，在这方面确实比较被动，因为单靠我们的力量无法解决公共设施方面的问题。但政府在这方面的几项措施对天河商圈的发展还是很有利的，如建设地下通道连接几大商场，这样可以有效调节商场之间停车位等设施；而地铁三号线的开通，也将使地面交通拥堵的情况得到一定的缓解。
记：购物中心上面再增加一座酒店和一栋写字楼，这对购物中心本身的停车位等基础设施也可能是一个很大的挑战。今后天河城广场的停车位是否能满足三者的共同需求？
禹：从现在的情况来看，勉强还能满足，但以后就难说了。造成这种情况，主要是历史原因，天河城广场的整体规划是10年前制定的，当时谁也想不到现在会有这么多汽车。但我认为当汽车这么一种交通工具受到制约时，人们会更多地选择地铁等其它交通工具，毕竟环境是可以调节人的。
希望在广州河南再造一座天河城
记：目前，天河城已经启动了Mall战略，这也意味着天河城今后要走出去。天河城要扩张，您觉得应该怎么扩张？通过哪些方式去扩张？
禹：天河城扩张主要采取四种方式：一是买地自建经营管理，就像当初打造天河城一样，这种扩张目标主要选在新、旧城区结合部，地价便宜；二是把现有的商业物业区整体包租下来做Mall，商铺卖散的基本不考虑，除非业主方面能解决善后；三是收购现成的、可改造的建筑物，比如一些位置较好的厂房等，但不包括在建项目；四是实行品牌管理，收取管理费、品牌使用费。但所有项目都必须遵循“只租不售”的原则。
去年我们在拓展虎门天河城这个项目上，采取的就是第四种方式，而鉴于广州河南的购物中心还是空白的现状，我们还希望能通过第一种方式在广州河南选址再建造一座天河城。
未来3年天河城集团将全力实施“MALL”战略，致力于将天河城发展成为全国一流的大型购物中心连锁品牌。
记：您觉得天河城在扩张的过程中，遇到的最大难题的是什么？
禹：这要看具体情况来说。困难无非是资金、管理和团队三方面，而且不同的项目所遇到的困难是不同的。例如我们在开拓虎门天河城这个项目时，最头疼的就是组织结构的转型。
记：业内有种说法，天河城几乎成了广东零售界的“黄埔军校”，如今几乎广州所有购物中心和百货商场都有从天河城出来的人，且多数担当重任。如中华广场原总经理欧小卫、中华百货现任总经理黄文杰、中怡时尚购物中心的操盘者杨军艇、摩登百货董事长周强、丽特百货总经理刘煦……都曾经是天河城培养出来的，那现在天河城自身要发展，还缺乏人才吗？
禹：优秀的企业永远是缺乏人才的，但我认为天河城最大的优势是，当人才流动时，更多优秀的人才会马上涌现出来。当然，你提到的这些优秀的人才有在天河城工作的经历，这对天河城来说也是一种光荣和骄傲。
记者观察 天河商圈繁华背后隐藏忧虑
天河商圈是广州乃至整个华南地区最大的商业“金矿”。众多Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ扎堆在天河购书中心周围不足３平方公里的范围内，一到周末引得众多市民甚至珠三角的游客蜂拥而至。目前，天河城（集团）董事长禹来对天河城的扩张感到信心十足。但是记者认为，天河商圈繁华背后却隐藏着令人担忧的危机。
首先是交通问题。如今的天河商圈虽然被誉为“中国第一商圈”，但在众多驾车者心中，这里同样是“中国第一堵”。虽然交通问题不是一朝一夕能解决的，但如果交通拥堵的顽症不能治好，也必将严重阻碍整个商圈的发展。
其次是同质化竞争。比如租户品牌雷同，在天河城和正佳广场，除了屈臣氏、万宁、星巴克、哈根达斯、ＫＦＣ、Ｓｗａｔｃｈ……就连影城的经营者都同为飞扬。为此，商家们都提出要错位经营，但如果个个都希望能做中高档的话，那怎么才能错位，真值得商家们坐下来好好研究研究。
一位从日本留学归来的广州籍商学系博士曾经向我讲述过两个经典案例：一是东京的涉谷商圈拥有着西武、东急、丸井等众多声名显赫的百货和多条大型步行街，规模丝毫不亚于现在的天河商圈，但在这里每个商场的目标客户群都非常明确。如西武定位高端，经营的都是世界一线品牌；而一家名为１０９商场的，８层楼内全都是卖１８～２５岁女孩子的衣服，东京甚至整个日本的少女们都视其为潮流圣地。二是广州的上下九步行街，这里的交通状况比原来的长堤商圈好不到哪去，但长堤商圈随着时间的推移逐渐衰败，上下九却活了下来。上下九成功的关键也在于抓住了自己的目标客户群。
希望这两个故事能让扎堆在天河商圈的商家们有所启发。
新闻背景 天河城逆市扩张
去年当国家商务部警示了中国商业地产可能潜藏的泡沫之后，在中国内地遍地开花的大型购物中心存在的很多问题一时间暴露无遗，不少大型购物中心在普遍萧条的市场中苦苦支撑。在广州特别是天河的众多购物中心也不例外。上个世纪90年代末建成的时代广场虽然位于素有“广州华尔街”之称的天河北路，但如今只有“焦叶”等几家食肆还在满足着好吃的广州人的胃口。而正佳广场经历了屡次推迟开业、小租户抗租和谢仕平出走等事件后，依然麻烦不断，最近甚至传出要“整体出售”的消息。
但身为中国最早成立的购物中心，天河城却不受其影响，不仅每年坐拥3亿多元纯租金收入，成为中国内地最赚钱的购物中心，而且其扩张动作也越来越多。天河城的10年征程被称为“天河城神话”，天河城的商业带动力被称为“天河城效应”，天河城的经营策略则被业界总结为“天河城模式”。总结中天河城的成功经验时，天河城（集团）董事长禹来认为最主要因素在于管理，而且保持了物业的完整性，坚持“只租不售”，保证产权统一前提下的统一经营。
禹来档案
禹来，１９５５年１月生。
●１９８７年～１９９０年在中山大学读研究生
●１９９０年获经济学硕士学位后到深圳市计划局、劳动部和市委宣传部任主任科员、副处长等职
●１９９６年开始进入深圳经济特区发展（集团）公司担任总裁助理、副总裁，兼任深圳经济特区新华城有限公司（中外合资企业）董事长、深圳特力集团股份有限公司（上市公司）总经理
●２０００年调入深圳建材工业集团公司（国有企业）任总裁
●２００２年入职香港粤海投资有限公司（香港上市公司）
●现任广东天河城（集团）股份有限公司（中外合资股份制企业）董事长、广东省商业经济学会副会长、广东省连锁经营协会副会长；是管理学博士、高级经济师。
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