中信房地产股份有限公司副总裁 禹来

    主办方给我这个题目之后，我感觉是不是要讲一个技术方面的问题，但是实际上最近我们公司自己在北京也在开发一个大批量的综合性项目，其中包括购物中心、写字楼和酒店。今天讲商业地产开发的环节，其实还是一个企业战略和商业模式之间的问题。这个问题我和很多开发商交换了意见，其实制约了商业地产的发展，今天时间关系我讲三个方面的内容。第一个商业地产这个产品，作为一个核心产品，我们中国的地产按照大家讲商业地产是一个不太确定的概念，我们先把国际上划分为四个类型，包括就包括商业地产。这个其实是提供商业服务。我曾经问过天鹅城服务人员，我们现在提供的核心产品是什么东西？现在大多数房地产商也没有深刻认识这个问题，其实我们商业地产真正提供是一种商业服务，不是物理空间。

    我们认为商业地产是以商业整体服务为核心的地产，这个不再做这方面的详细讨论。现在刚才郭秘书长说到，在五年前我们讲商业地产的时候，我们还在讨论。我们物理空间分割开来，其实只是提供一种做法，我们认为这个不是商业地产商，真正做商业地产商提供是最后商业地产的服务。

    因为今天的主题是说，商业地产与开发的关键环境，我们在北京二环以内有一个大项目，其中就有商业地产这些产品，我们对商业地产开发环境正在执行工艺流程，我们把开发环节。大家可能分为三个阶段，第一个是选址，第二个是建房，第三就是试验阶段。我们下面分成两条线，一条线就是绝大多数开发商都很熟悉的，右边这条线是经营管理的环节，我们把商业地产的开发定义到什么什么？就是这个购物中心或者写字楼，或者酒店开始试验，但是没有正式开业的时候，我们定义在这个时间。我们讲开发环节的时候，哪些是关键的环节呢？大家知道住宅地产，我们知道很多开发商都是搞商业地产的，都以住宅开发商为主的，其实住宅开发以运营模式，其实商业模式相差很大。商业地产就不同了，主要是靠经营来盈利了，靠经营的盈利实现资本的盈利。一个商业地产，比如说购物中心，主要是通过租金收入实现盈利了，这个租金提高加上土地升值提高，可以通过资本市场获得盈利，还有一块很重要，就是商业地产很重要的作用就是使得周边的土地，或者住宅相邻其他的房地产升值，这个是很大很大的不同，所以我们在北京二环以内是128万平方米，我们开发的模式是走商业地产先行路，我们测算是以50万平米的工业项目，我们更愿意叫商业地产项目，使周边的住宅最少如果是在购物中心建设阶段，我们商业地产在策划效果图拿出来，我们当前这种形势下至少可以提升一千平米。如果建好了，投入使用最少可以提高两千块钱，但是这个模式计算一个是经验，一个也有计算公式。

    还有一个很重要的原因，商业地产的运营模式，或者商业模式有一个资本杠杆系数，我们简单讲如果通过资本杠杆系数销售出去。我在中信广场担任过董事长，是整体销售给平安，这个实际上可以看的出来，如果是我们购物中心每平方米，每个月增加一毛钱租金，我们在卖这个购物中心的时候，可以增加多少钱的收入呢？每平方米可以增加512块钱，这个就是资本杠杆系数。一个月一平方米租金是1毛钱的含义，也就是一个月3块钱租金增加，一年增加36块钱，每平方米就可以卖512块钱，或者说是500块钱。如果是十万平方米，我就可以多卖五千万，以前在疯涨的情况下，五千万不是一个大数，现在五千万对于开发商都不是一个小数。

    我们对于商业地产开发的时候，我们没有什么关键环节，实际上我认为在商业地产某一个环节比较重要的话，其实最重要就是经营管理，我们正在分析这件事情。大家对于商业地产的开发时候，对于现金流这件事情都是很重要的。目前我还是坚持我这个观点，郭增利秘书长曾经在网站上搞一个调查，就是认为中国的购物中心会怎么样？我当时回答，中国想盖的购物中心有一半盖不起来。动了功，有一半开不起来，开起来的有一半经营不下去。现在平均水平我认为我的二分之一说法还是成立的。而且今天和郭局长讨论问题的时候，商业地产开发会很困难，我就说以后还要注意一件事情，很多已经开业的购物中心可能也搞不下去，刚才有人举了一定的例子，但是这个形势确实是这样。

    为什么开发不下去呢？绝大部分是管理的问题，或者管理到位不及时，很巧上一周很多开发商购物中心要开业，从他们谈话当中我断定购物中心将会很不顺利，我这次碰到几个同行，我所预想的问题都是他们以前碰到过的。我们讲商业地产现金流的时候，我们住宅开发商思维模式有很重要的一段，就是把房子建起来，把设备安装起来，把整体装修搞好了，这个现金流就好了。其实不是这样，这个还有一个培养期，这个培养期现金流是非常非常重要的，而且往往被开发商用掉。如果要说房地产开发什么最重要的话？就是经营管理。那么经营管理里面大家注意到，可能有人提出来，可能在开发过程当中，为什么常见招商没有了，我始终坚持一个观点，我从来不认为招商是一个单独的环节，招商只是我们这个营销的一个环节，其实跟住宅房地产一比就知道了，住宅房地产要销售的产品是要把房子卖出去，那我们要做的目标显然不是为了招商，招商只是我们一个过程。我们组合是物理组合和概念组合，这些决定一个购物中心，或者其他的商业业态，因为像酒店很成熟，其实现在我们写字楼应该良莠不齐，我们自己在写字楼也经历了很复杂的管理过程，在这个里面我们讲到，我们现在发现商业地产，一个不成功很重要的原因就在于大家大家把所有经营管理过程，但是实际上招商不是一个单独的过程，招商是由经营管理来控制一个过程，我们现在这一点是做的非常非常差的。开业不一定成功，成功不一定赚钱，赚钱不一定增值增的快。我觉得我们把事业整个成功之后，以广州天河城为例，购物中心只有16万平方米，经营面积只有10万平方米，这10万平方米当时投入12个亿原始资金，现在2003年的时候，1996年开业，2003年税后利润才是九千万，2004年就达到2个亿，一年就跳了一个亿。他现在为止税后利润已经超过三个亿，而且还要继续往上增长。
 
    天河城到2003年为止已经还清所有银行贷款，不欠银行一分钱，现在每年三个亿的纯利润，这个是靠什么？完全是靠经营管理。要讲到商业地产整个关键环节，我认为里面要找出一个也不是不可以，因为不同的环境条件下，不同的团队，不同的开发商的实力，不同的开发过程，不同的城市重点环节不一样，但是有一点是可以肯定的，就是经营管理是最关键的一个环节，把这个管理流回去才有保证，否则就会出现现在很多例子，购物中心开的半死不活的。

    只有这种情况下我们才能取得商业地产的盈利，经营盈利就是我们的租金收入。那么也通过我们资本运作实现销售盈利，我们假定这个商业地产项目一次性输送，这个也可以实现销售盈利，这个盈利我曾经有一个开发商朋友和我谈，我说你现在拿了钱，到外面盖一个住宅，当时讲这个话应该是几年前，我说你盖一个购物中心相当于一年盖一个楼盘出来。我在天鹅城里面我感到，当时省政府给这块最大的失误就是把周边地要下来。日本有一个项目部就是专门做购物中心，他们和农民谈，我把这个地收下来，然后通过信托就募集资金，但是谈地的时候通常会谈大一点，把这个地，把购物中心搞好，这样基本上可以通过周边土地的升值，升值可以把成本收回一部分。所以我说在所有的开发的环节中间，由于我们现在工程建设已经相当成熟，专业分工也非常细，特别是对于开发商来说，应该控制上没有什么技术上的难点，我们真正难点在管理这边，只要把经营管理搞上去，商业地产成功才有保证。

    所以在我们地产行业，大家都是说第一次选址，第二次选址，第三还是选址。对商业地产来说，我觉得我们第一是团队，第二是团队，第三还是团队。因为时间关系我就不做解释了。我历来认为一个房地产公司，我们绝大多数搞商业地产有两个特点，一个是在住宅地产，至少前一个阶段是非常成功的，所以把这个成功经验很自然带到商业地产这个阶段，实践证明他们经验应该要做一些调整。第二我们现在转型，有相当一部分公司转型都是被迫的，首先是税，真正主动转型的目前不多，至少成功的不多。我历来认为一个房地产公司资产负债率不低于水平，这个银行年款都不应该贷。第二如果是房地产公司，没有净资产，这种净资产主要以收入体现出来的话，这个公司长久不了。因为我们团队一直跟踪这些，我们考虑为什么金融风暴以后，香港房地产公司依然活的很好呢？他们的资产负债率从来没有高出过35%，这一点大家说中国的资本市场发展不完善，现在想想我们这些上市的房地产公司为什么还有这么高资产负债率。我们特别要注意香港地产公司租金收入占营业收入百分之百。大家看高的超过90%，低的也有10%以上，他的这个收入占的百分比使得他们很有效的抗击1997年的亚洲金融风暴，也会帮助他们很有效的抗击2007年开始不知道在哪年结束的金融风暴的抗击。他们利润占的百分比，大家注意没有，有一个公司，他们在有一年，他为什么会超过百分之百呢？就是租赁型收入要弥补。你看大家再看看，我们再看看我们在香港上市大部分公司，会在80%左右。再看看我们在香港上市大陆房地产上市公司租金收入在1%以下。

    在大陆上市，大家看负债率最好是陆家嘴，其他都是在50%以上，如果使50%的负债率受到很大困难就是一个正常的现象。大陆地产公司占营业收入都不是很理想。那这样我们马上金融风暴就可以看的出来，其实也不是金融风暴，其实只不过通过金融风暴扩大了，这个时候大家可以看的出来，我特意把在香港本土的公司和大陆上市的公司，大家看看最高跌幅。中国还没有形成成熟的房地产市场，甚至房地产根本就不是一个市场。这个来讲我们看的出来，为什么他会远远高于指数呢？大家看看每股净资产差很远，但是有一点是可以肯定的，我们房地产在前一段疯涨的情况下已经造成很多虚假的东西。一个几百亿，甚至上千乙公司都掉到两位数，是不是危害国民的利益。

    在大陆上市股价的跌幅全部是70%以上，应该说和中国股市跌幅差不多，这个大陆上市的房地产公司跌幅跟我们上证指数是差不多的，所以说每股净资产，这个不一样的地方在哪里？因为这个时间关系我就不详细讲了，我们拿出这个数据想说明一个什么东西？第一作为一个房地产公司，今后由于中国房地产市场，今后真正的形成，商业地产将会在我们房地产结构里面，在相当重要的位置，也是一个公司要长期发展重点考虑的一个问题，至少我们中信地产在认真考虑这个问题。

    第二我们如果靠所谓滚动来做房地产，今后会碰到相当大的问题，因为你不能预计下一次金融风暴发生的时候，但是我觉得搞商业地产是一个长治久安的事情，而且商业地产的关键就是今天讲的主题，就是金融管理。谢谢大家。