一、社区与社区商业的界定
    社区一词源于拉丁语的Fellowship，原意是亲密的关系和共同的东西。但不同的社会 学者赋予它的含义不尽相同。德国社会学家雯迪南·腾尼斯在《社区与社会》一书中认 为社区是由同质人口组成的亲密关系、守望相助、疾病相抚、富有人情味的社会团体。 多数的现代西方社会学家把村庄、集镇、城市以及具有更广阔地域的都称为社区，其着 眼点是社会关系的地域界限。希勒拉利(G.A.Hillery)在1955年对社区含义的收集，发 现有94种不同的含义，国内外的社会学家对社区含义的解释虽有不同的角度和重点，但 始终离不开社区是一定的社会共同体以及它的地域性。我国社会学者赋予社区的含义是 ：进行一定社会活动，具有某种互动关系和共同文化维系力的人类群体及其活动区域。

    综合各种观点，可以对城市社区商业作如下解释：城市社区商业是一种以城市居住社 区为载体，以城市社区居民为销售和服务对象，以便民、利民、娱民为宗旨，以满足和 引导城市社区居民日常消费和综合消费需求为目的的属地型、区域型商业模式。城市社 区商业是城市商业空间中的重要层次，它是相对于城市商业中心区、主题型商业区、辐 射型商业、邻里型商业而言的相对封闭的、与城市社区居民接触最密切的城市属地型商 业模式，城市社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐 需求等。城市社区商业因其特殊的销售和服务对象、区域的特定性，使其具有独特的功 能：(见上页表格)

城市社区居民需求重点　城市社区商业功能　　　　　　 基本内涵
生活购物需求　　　　　全天候购物功能　　提供主副食、日常生活用品、生活杂品
交际感情需求　　　　　娱乐休闲功能　　　提供日常娱乐、聚会、休闲、健身服务
餐饮需求　　　　　　　餐饮功能　　　　　提供早点、正餐等就餐、订餐、送餐服务
便利生活需求　　　　　生活功能　　　　　提供理发、洗衣、彩扩等综合生活服务　
医疗保健需求　　　　　医疗保健功能　　　提供日常小病就医、保健等医保服务
舒适生活需求　　　　　家政功能　　　　　提供小时工、保姆、家教、托管等服务
安全需求　　　　　　　维修功能　　　　　提供家庭设施、日常用品修理的服务
保值回收需求　　　　　回收功能　　　　　提供生活垃圾、废旧物品的回收服务
社会保障需求　　　　　社会保障功能　　　提供基本的社会生活保障服务
心情愉悦需求　　　　　亲和人文功能　　　提供温馨生活揭示、生活信息与上门服务

    二、城市社区商业的价值分析
    (一)形象价值。城市社区商业是城市化的必然产物，不仅是商业活动活跃的场所，更 是城市居民生活质量的标志和影响市容、市貌的重要景观，可以有效治理“马路市场” ，规范市场秩序。为了提升城市的形象和增强城市居民对城市的认可与归属感，政府应 该把小康城市社区商业列入城市商业的整体规划，予以政策扶持、引导和资金支持，塑 造这张崭新的城市名片。小康城市社区商业的形象不仅在于商业环境的美化，根本的在 于城市社区商业文化内涵的塑造，否则小康城市社区商业可能会有“场”无“市”。

    (二)主题价值。小康城市社区商业不同于其他商家聚集地的最大区别在于城市社区商 业的主题，即小康城市社区商业规划和经营的指导思想，表现在外面的就是小康城市社 区商业的风格，这关系小康城市社区商业的定位和发展的空间。小康城市社区商业的主 题有两个：一是商业主题，即购物主题；二是社会主题，即小康城市社区商业所承载的 社会责任和应具有的非购物的功能，如娱乐、休闲、文化、体育、福利等功能。

    (三)服务价值。服务居民是小康城市社区商业的核心价值。随着城市居民生活水平的 提高，居民希望通过在社区内购物更便利、家务活动更社会化、职业化、商业化，实现 个性的满足、精神的愉悦、生活的舒适及优越感。小康城市社区商业要成为为居民提供 满足生活需求，提高生活品位，缓解心理压力，增进情感交流的购物、休闲、娱乐的场 所。小康城市社区商业要跨越主要满足消费者物质需求的阶段，进入居民精神需求的层 面。小康城市社区商业要以环境的舒适性、管理的现代性、商品的便利性、服务的完善 性、规划的和谐性、风格的特色性成为城市社区的标志。

    (四)汇聚价值。城市社区商业是以一定数量的商业和服务企业集聚在一起，形成群体 效应，达到共同利用设施、节约交易费用，使得经济活动在空间和时间相对集中，交易 变得更有效率和合算，顾客让渡价值达到最大化。小康城市社区商业不仅要为居民提供 便利性选择和配套性消费的条件，还要实施错位经营，汇聚不同类型、风格、定位的商 家和商品，为吸引居民和稳定交易关系打下基础，在社区商业引资、聚集社区人气上占 得市场先机。

    (五)文化价值。小康城市社区商业应该承载社区文化，弘扬社区文化。笔者认为，小 康城市社区商业的文化价值，关键是体现社区静文化与动文化、商业文化和生活文化的 关系。静文化是指小康城市社区商业的设施，而动文化是指利用这些设施开展的社区精 神文化活动。小康城市社区商业要利用各种创新的手段和方式表现出来商业生活文化特 点。生活文化是指社区居民广泛认可社区生活习惯和风俗。社区商业文化和生活文化互 动，营造轻松、舒适的小康城市社区轻松的生活氛围。小康城市社区文化赋予社区商业 生命内涵，迎合社区居民的情趣，使其产生独特的价值。

    (六)社会价值。发展完善、合理的小康城市社区商业具有较多的社会价值。一是可以 有利于构建合理的城市商业网点体系，整顿和规范城市商业经营行为，有效治理脏、乱 、差的局面。二是可以增加城市下岗职工的就业机会，减少城市社会不稳定因素。三是 完善社区商业、服务体系，有利于提高城市社区居民的物质、精神生活水平，形成安定 团结的社区局面。四是有利于完善城市服务功能，提升城市的凝聚力，带动城市的健康 发展。

    (七)商业价值。我国城市商业的发展速度快，商业竞争趋于激烈，城市中心商业急剧 膨胀，重复建设严重，赢利空间缩小。而社区商业发展滞后，发展社区商业是新的商业 增长点。我国大中城市的商业布局出现“集聚——扩散”的发展趋势，即品牌、高档、 大宗的选购品、耐用品、奢侈品等向城市商业中心、商业街、大中型商场集聚，满足城 市居民的选购需求，追求商业整合效应和品牌号召作用；而居民日用商品、食品、生活 杂品则向距离居民较近的邻居型商业形态转移，满足城市居民的便利需求，减少居民的 购买成本，追求薄利多销的稳固的亲和商业效应。

    (八)增值价值。齐全、完备的小康城市社区商业可以大幅度提升人们的生活水准，改 善社区格局，提升社区房产价值。中国城市优秀社区的共同特征是：建筑物临街矗立， 地理位置醒目；社区商业立面漂亮时尚，区内街道舒适，管理一流，公共空间部分舒适 整洁，社区生活舒适安逸。由于城市社区商业和社区风格与生活搭配相得益彰，城市社 区商业具有长远的赢利空间，社区房产也成为追捧的投资热点。

    三、城市社区商业类型认识
    (一)城市社区商业体系如何才能完善?需要首先对城市社区商业类型科学认识。城市社 区商业可以根据不同的分类标准进行分类(见下图)：

划分标准　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 内容
　　　　　　　　　　　　　　　　可以分为以经济利益为目标的商业服务形式和以社
根据经营目标划分　　　　　　　　会福利为目标的服务形式。以社会福利为目标的服
　　　　　　　　　　　　　　　　务形式可以包括：(1)老年人服务系列。(2)残疾人
　　　　　　　　　　　　　　　　服务系列。(3)少儿服务系列。
　　　　　　　　　　　　　　　　可以分为以销售有形商品为主和以提供服务为主的
　　　　　　　　　　　　　　　　商业形式。提供服务的商业形式可以分为：(1)劳
根据经营途径划分　　　　　　　　动服务系列。包括代买菜、洗衣、打扫卫生等。(2
　　　　　　　　　　　　　　　　)生活服务系列。包括便民小吃、便民食杂店、便
　　　　　　　　　　　　　　　　民洗衣店、便民理发店、便民供奶站等。(3)文体
　　　　　　　　　　　　　　　　服务系列。包括社区娱乐、休闲组织、社区文化体
　　　　　　　　　　　　　　　　育设施等。
根据商业组织　　　　　　　　　　可以分为社区独立业态、社区连锁业态、消费合作
形态划分　　　　　　　　　　　　社等
根据经营商品划分　　　　　　　　可以分为综合超市、便利店、日杂店、生鲜店、音
　　　　　　　　　　　　　　　　响店、药品店等。
根据经营商品
范围划分　　　　　　　　　　　　可以分为专业社区商店和综合社区商店
根据零售业态划分　　　　　　　　可以分为社区超市、社区便利店、社区折扣店、社
　　　　　　　　　　　　　　　　区仓储店和服务业态等
　　　　　　　　　　　　　　　　可以分为有店铺社区商店和无店铺社区商店。无店
根据有无店铺划分　　　　　　　　铺社区店主要包括自动售货机售货、上门推销、电
　　　　　　　　　　　　　　　　话订购、网上商店、消费者服务组织等。

    (二)城市社区商业类型的选择和规划的原则是：
    1.适应性。城市社区商业规划应与城市总体规划相结合并纳入城市总体规划，要以城 市商业服务设施建设分区发展目标和功能定位为基础，结合城市社区划分，立足城市整 体发展，适度超前，统筹构建城市社区商业布局。同时，城市社区商业要与城市经济发 展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设；要 充分考虑市场环境、现有网点状况及交通设施条件和周边地区消费水平；既要着眼于长 远，科学预测未来发展趋势，又要从实际出发，合理配置网点总量、规模、档次和业态 ，构建现代城市商业网络体系。

    2.竞争性。城市社区商业服务网点建设要遵循市场经济规律，有利于促进企业的公平 竞争。要充分考虑一定地域内的同业竞争状况，对竞争不够充分的社区，应适当发展网 点；对竞争相对充分的社区，应适度控制新增同类网点；对竞争十分激烈的地域，应严 格控制新增同类网点。网点建设应大中小型、集中与分散、综合型与专业性合理配置。 对现有网点通过优化资源配置，完善整体功能，提升网点品位，鼓励发展连锁超市、便 利店、折扣店、专卖店等新型业态，保持一定的淘汰率与置换率。

    3.综合性。城市社区商业不仅要满足社区居民的衣、食、住、行，还要有娱(休闲娱乐 )、学(学校、文化中心)、康(医院、保健)等新的综合功能。城市社区商业在满足居民 基本消费的同时，还要逐渐完善购物、修理、餐饮、理发、洗衣综合服务、再生资源回 收服务、家政服务等功能。

    4.社会性。城市社区商业建设不是一种单纯的经济行为，而是各类社区主体、各种社 区力量共同参与的过程。就我国城市基层社区的情况来说，一是政府发挥着领导或主导 作用。二是居民(业主)委员会和开发商发挥着骨干或中介作用。三是广大居民群众和商 业服务企业发挥着基础或支持作用。由此可见，城市社区商业建设包括了各类社会群体 和社会组织，具有明显的社会性特征。

    5.地域性。就内容而言，城市社区商业建设主要是根据本社区成员的需求和愿望，解 决本社区问题，为本社区成员提供多样化服务。就主体而言，城市社区商业建设的组织 者和参与者主要是本社区内管理组织、居民、商家。城市社区商业的活动范围主要局限 于本社区之内，并在一定程度上受本社区地理环境条件的制约。

    6.计划性。现代意义上的城市社区商业建设是在认识和掌握了城市、社会发展规律的 基础上，自觉地推动社区商业变迁的过程。这种自觉性的突出表现是有计划性。一般地 说，要系统开展城市社区商业规划建设工作，需要从社区实际情况出发，制定切实可行 的发展规划和工作计划，并按计划开展活动。

    7.人本性。城市社区商业应该坚持以人为本、服务社区原则，城市社区商业网点建设 要以市场为导向，以满足居民群众需求为宗旨，以提高居民生活质量、营建舒适的生活 购物环境为目标，符合改善和提高城市社区环境质量和可持续发展的要求，做到市容、 商贸和百姓利益共赢。

    8.渐进性。要立足城市社区的客观实际规划和建设城市社区商业，形成具有本社区特 色的社区商业体系。既要制定科学合理的社区商业发展规划，从居民群众关注的热点问 题入手，网点和项目由少到多，标准由低到高，分步实现社区商业建设目标；又要树立 创新意识，勇于探索社区商业服务新内容、新形式，积极开创城市社区商业建设的新局 面。

    四、我国城市社区商业的发展方向
    (一)我国社区商业正朝着统一规划，科学选址，集中布局的方向发展。各个省会城市 都在制定自己的城市社区商业发展规划。从各城市的城市社区商业发展规划可以看出未 来城市社区商业将具有以下特点：各社区商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、 连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送 货上门、送餐、送货、上门理发、维修等项服务；居民日常购物消费将在居住地500米 范围内完成，有关专家把构建城市社区购物网络，形象地称为“51015”，即居民出家 门步行5分钟以内可以到达便利店、10分钟以内可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到 达大型综合超市。

    (二)城市社区商业零售业态呈现多样化。表现在业态形式已经突破往昔传统业态一统 天下格局，而出现多种新的业态。超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店等纷纷介入 社区零售战场，城市社区商业零售业态的发展趋势是更多样化、细分化。城市社区商业 是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场，这个综合性商业市 场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民，要求必备的商业行业种类有：早点 快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖 店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等，要有名牌企业的连锁超市、24 小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规 企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

    (三)城市社区商业业态定位呈现多元化。表现在传统业态—便利店(小卖部、夫妻店) 自身已经一改往昔“购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次”的无市场细分、无 市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向，离析出符合市场大势和消费水平与消 费层次的便利店市场定位多元化的业态状况。处于不同收入层次的消费者开始有了符合 自己收入与需求的社区内部的购物与消费场所。

    (四)城市商业业态空间布局呈现合理化趋向。表现在城市零售业态在空间上的布局一 改往昔城市—中心的状态，而出现“边缘崛起”。城市社区商业是随着城市形态发展而 必然出现的商业形态。目前，在城市商业领域，出现了“集聚～扩散”的发展趋势，即 ：品牌商品向市中心城市社区商业集聚，为的是追求商业利润之外的品牌效应；日用商 品向社区扩散，以减少消费者的购买成本。表现为区域性零售分中心与市中心并存、选 购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。这 中间先是表现为众多商家在城市中心以外区域与地处城市中心的新、老商家的市场争夺 战，而后又表现为各种新兴业态对邻近居民点商战重地的进驻和争夺。

    (五)城市社区商业营销理念的消费者本位化。城市社区商业发展的本质在于商业营销 理念的革命性变革。具体地说在于以城市社区内部居民为核心消费者的本位理念的真正 确立，这是城市社区商业成功的关键。城市社区商业应是首先以满足社区居民的消费需 求为前提实现企业的利润的，例如：深圳万科四季花城对社区内商业引导非常成功，他 们对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致地分析和评估，据调查和预 计，很多人购买房子是给自己的父母，小区充分考虑购买者的置业特征和需求特点，提 前规划小区的环境，对商业业主事先约定不能做餐饮、娱乐等，业态以安静为主，结果 使入住率达90%以上，社区商业取得了成功。