面对外资在中国进行的大规模圈地及投资行为，入世后，为数可观的境外资金将以基金形式进入中国的房地产市场，同时，国外的开发和居住理念也在迅速影响并改变着国内的企业结构和人们的居住观念。面对种种担忧与猜测，我们呼吁业界要正视外资企业的进入，认清自身的优势与处境，并提出了自己的观点：

    资本的冲击不会"天翻地覆"。入世后国外的房地产开发企业可能会重点进入国内几个或十几个主要城市，挤压这些地方的房地产企业的生存空间。但从全国来看不会产生严重影响，在巨大的市场空间中，几百亿的资金进来根本不算什么，上千亿资金的影响也不会很大。况且外资虽会比较明显地增加，但不会"蜂拥而至"，因为该进入的港、澳、台和东南亚投资多数早已进入，欧美资金份额虽有望增加，但受地域文化等因素的影响，绝不会长驱直入。入世后，为数可观的境外资金将以基金形式进入中国的房地产市场，比起以独资公司、合资公司的形式更加灵活，风险的可控制性更强，退出的渠道也更方便，这将大大拓宽我国房地产企业的融资渠道。

    传统居住观念抗衡国外居住理念。近年来，房地产开发中的生态理念、环保理念逐渐被接受，一些"欧洲小镇"、欧陆风情的项目也受到人们的关注。但是，中国传统文化基础深厚，中华民族有着极强的同化力，居住理念之间的冲突和摩擦不会像商品竞争那么简单。

    房价长期走势看涨。虽然入世后房地产市场竞争会更加激烈，局部城市的开发量会明显增加，关税的降低也会导致某些建材特别是新兴建材价格的明显降低，可能会引发局部城市的房地产价格暂时下降。但经济活动的频繁化及国外众多企业的进入，将导致写字楼、商业用房需求量的明显增加；城市化速度的加快将导致对住房需求的明显增加（户籍制度的改革正在加快这一过程）；城市居民收入增长速度在不断加快，想改善居住条件的居民比例仍然很大；高收入阶层会出现拥有两套或多套住房的趋势；地价也会稳中有升。因此，入世后全国房地产价格总体上看将是稳步上升。

    大浪淘沙，国内企业仍然主导市场。国内房地产市场重组会加快，预计5-10年，目前90％以上的国内房地产企业会在竞争中消亡，国内会逐步形成百家以上，百亿元年收入以上，跨区域经营的房地产企业。虽然外资房地产企业在中国的绝对市场份额有所增加，但是，总体上看，国内房地产企业将不断壮大，会形成一批足以抗衡外资的龙头房地产企业。

    业内许多人士认为，中国房地产企业普遍规模小，技术水平低，对国际惯例了解较少，在入世后激烈的竞争中很可能一败涂地。这种悲观论调其实是对国内外房地产业发展状况缺乏科学认识的表现。与以往三次开放不同，对于入世，中国政府已经作了比较充分的准备，拿房地产业来说，已经走过了20年的历程，有偿使用土地已经成为一种惯例，投标和竞买成为获得土地的常规途径，住房制度改革比较彻底，住房商品化观念深入人心，房地产金融、房地产估价、房地产中介、房地产咨询、物业管理等相关服务业也得到了较充分的发展。部分公司也普遍建立起了现代企业制度，房地产开发的市场化运作程度非常高。同时，房地产业是较早对外开放的行业，以港、澳、台投资为主的东南亚投资早就以竞争者的身份进入了大陆，使大陆企业开始接受'热身赛'的训练。这种发展背景孕育了中国房地产业顽强的生命力，也使房地产企业在诞生之初就远离行政力量的呵护或干预。

    中国房地产业要取胜首先，加快企业资产重组，提高集约化水平，实现资本扩张，这是目前中国的房地产企业必须面临的选择。由于总体规模较小，全国有近5万家房地产企业，平均每家资产不足3000万元，其中具有一级资质的只占1.44％，平均年开发量不到1万平方米。企业规模小不仅导致成本高，效益差，也很难获得资本支持。从规模经济角度看，无法与国外大的企业竞争。全国应尽快组建起100家左右，年销售额在100亿元以上的房地产公司，以适应入世后房地产市场竞争的要求。

    其次，要提高企业的专业化水准，走品牌竞争之路。

    第三，加快房地产企业改制，提高企业素质。同时做到"两个不要"，即不要纯国有企业，不要纯家族企业。

    第四，建立创新机制，领先竞争对手。所谓创新是指合理适度的，是产品本身实实在在的进步，而不是从理论上划分第几代住宅，搞营销花样。

    第五，确定"作战区域"，讲究作战策略。房地产企业需要进行整合，但有一些小企业可能不愿意参与，这些小企业要生存下去，就必须讲究策略。入世后国外规模较大的开发企业将主要在中国的大型、特大型城市从事开发活动，无暇顾及中小城市的市场，规模较小的开发企业应当转向中小城市和城镇从事开发活动，暂时避免与外资企业"正面交锋"。一小部分中小型房地产企业即使留在大中城市开发，也应发挥比较灵活，见缝插针的优势，开发处于市场空白的小型项目。